금융위기 전 마지막 공모형 PF 사업 ‘판교 알파돔시티’ 10년만에 출구 보인다

지난 2008년 글로벌 금융위기 이전에 마지막으로 추진됐던 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업인 경기도 성남 판교 ‘알파돔시티’ 개발사업이 10년 만에 빛을 보고 있다. 2007년 말 사업 시작 직후 금융위기가 터지는 등 부동산경기가 악화되면서 사업 초기에 어려움을 겪었으나 최근 들어 판교의 주거와 오피스 시장이 호황을 맞으며 알파돔시티 사업에도 호재로 작용하고 있다. 알파돔시티 시행사인 알파돔시티 프로젝트금융투자회사(PFV)가 소유한 10개 블록 대부분이 개발을 완료하거나 사업자를 찾았으며 나머지 부지도 개발 협의가 진행되고 있다.









1일 부동산금융 업계에 따르면 알파돔시티 PFV는 현재 6-1구역과 6-2구역 2개 블록의 개발사업을 추진하기 위해 금융회사와 논의를 진행하고 있으며 조만간 사업구조를 확정 지을 예정이다. 전체 15곳의 출자자 중 한국토지주택공사(LH)와 주요 기관투자가를 제외하고 건설사·전략적투자자 등 나머지 소수지분을 정리한 후 금융회사와 공동으로 개발해 알파돔시티 조성사업을 마무리할 계획이다. 현재 알파돔시티 PFV는 LH와 롯데건설(12.21%)을 포함한 건설사 6곳(29.19%), 행정공제회(26.54%) 등 재무적투자자 4곳(33.97%), 전략적투자자 2곳(4.25%) 등으로 구성돼 있다. 사업기간은 내년 12월까지로 잡혀 있지만 6-1구역과 6-2구역의 개발계획이 확정되면 이를 연장할 것으로 예상된다. 부동산금융 업계의 한 관계자는 “과거 공모형 PF 사업에서 건설사들을 끌어들인 것은 건설사의 신용을 통해 금융을 조달하기 위한 목적이었는데 사업 추진 과정에서는 오히려 건설사들과 이해관계가 엇갈리면서 사업이 지연되는 경우가 많았다”며 “장기적인 투자나 운용에 맞지 않는 주주들의 지분이 정리되면 나머지 개발사업도 더 속도를 낼 수 있을 것”이라고 전망했다.

전체 10개 블록 중 나머지 8개 블록은 이미 개발이 완료되거나 사업자를 찾았다. 7-2구역은 현대백화점이 들어서 있으며 오피스텔을 지을 수 있는 7-1구역과 주차장 부지는 리츠자산관리회사(AMC)인 마스턴투자운용이 우선협상대상자다. 또 호텔 부지인 7-3구역은 부동산운용사인 이지스자산운용과 디벨로퍼 SK디앤디가 개발할 예정이다. 주상복합 부지인 C2-2구역과 C2-3블록의 경우 아파트는 100% 분양이 완료되고 입주까지 진행됐으며, 업무 및 상업시설은 싱가포르계 리츠 AMC인 ARA코리아가 올 상반기 매입을 완료했다. 또 6-3구역 오피스빌딩은 행정공제회가 알파돔시티 PFV로부터 인수해 매각을 추진 중이며 LH 소유인 6-4구역 오피스 부지는 공모 상장 리츠 상품을 만들기 위해 리츠 AMC에 매각할 예정이다. 최근 판교 오피스 시장의 수요가 많아 6-3구역과 6-4구역의 매각 경쟁은 치열할 것으로 예상된다. 메이트플러스에 따르면 3·4분기 판교 오피스 시장의 공실률은 0.5%에 불과하다.





아직까지 출구를 찾지 못하고 있는 다른 공모형 PF 사업과 달리 판교 알파돔시티 사업이 10년 만에 빛을 볼 수 있었던 데는 판교라는 입지가 결정적인 요인으로 작용했다. 전경돈 세빌스코리아 대표는 “알파돔시티가 기사회생할 수 있었던 것은 판교 부동산 시장의 성장이 결정적인 계기가 됐다”며 “초창기 성장은 다소 더뎠지만 지금은 당초 예상보다 크게 성장했으며 주거와 상업용 부동산 시장에서 가장 기대감이 높은 지역”이라고 설명했다.

알파돔시티 사업은 경기도 성남시 분당구 백현동 531번지 일원에 위치한 13만 8,000㎡의 부지에 조성되는 복합개발사업으로 지난 2007년 12월 시작됐으며, 총 사업비는 5조원 규모다. 애초 사업기간은 2014년 12월까지였으나 경기 악화 등으로 사업이 지연되면서 지난 2012년 사업정상화를 위한 협의를 통해 사업기간을 내년 말까지로 연장했다. 알파돔시티 프로젝트는 토지를 보유한 공공기관인 LH가 민간사업자를 참여시켜 공동으로 개발하는 공모형 PF 사업이다.