진재만 신한금융투자 세무사Q. 현재 1주택을 보유하고 있는데 추가로 주택을 매입해 임대하려고 합니다. 2주택인 경우에도 임대소득세를 신고해야 하나요?
A. 최근 정부의 모든 관심이 부동산에 집중되었다고 할 만큼 다양하고 강력한 부동산 정책이 발표되고 있습니다. 무분별한 부동산 투자를 규제하여 무섭게 치솟는 부동산 가격을 안정화 하겠다는 것인데 그로 인한 영향 및 평가는 많은 전문가들의 의견을 통해 확인할 수 있습니다. 사람들이 부동산을 투자하는 목적은 제각각이지만 그만큼 제각각인게 부동산 임대소득에 대한 과세방식입니다.
부동산 임대업을 계획하는 분들을 만나보면 의외로 ‘임대사업자 등록을 하지 않으면 임대소득 신고를 하지 않아도 된다’라고 생각하는 분들이 많아서 놀라게 됩니다. 임대소득은 임대사업 등록 여부와 무관하게 일정 요건이 충족되면 과세되는 것으로 ‘임대사업자 등록을 하면 특별한 세제혜택을 받을 수 있다’가 정확한 이해입니다. 그 중 주택 임대소득 과세방식은 보유주택수가 몇 채인지, 연 소득은 얼마인지, 임대방식이 월세인지 전세인지에 따라 여러가지 경우의 수가 발생하므로 이에 대한 확인이 부동산 투자의 필수요건이라고 할 수 있습니다.
주택을 월세로 임대하는 경우입니다. 임대소득이 연 2,000만원 이하이면 2018년까지는 보유주택수와 관계없이 과세가 면제되고, 2019년부터는 14%로 분리과세 될 예정입니다. 연 2,000만원 초과이면 보유주택수에 따라 과세방식이 달라지는데요. 1주택의 경우 임대소득에 대해 과세가 면제됩니다. 다만, 고가주택에 한하여 과세가 이루어지는데 여기서 고가주택이란 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 ‘기준시가가 9억원을 초과하는 주택’을 말합니다. 1세대 1주택 비과세특례 고가주택 기준인 ‘양도가액이 9억원을 초과하는 주택’과 혼동하여서는 안되며 일반적으로 기준시가가 시세의 60%~80% 정도라고 했을 때 약 12억원을 초과하는 1주택을 임대하는 경우에만 과세된다고 생각하면 됩니다. 2주택 이상인 다주택자의 경우 모두 종합과세 대상이므로 임대소득이 발생한 다음연도 5월달에 종합소득세 신고를 하여야 합니다.
다음은 주택을 전세로 임대하는 경우입니다. 전세보증금은 ‘세입자에게 환원해야 할 채무’, ‘전세보증금 투자를 통해 발생한 금융소득 과세’라는 전제 하에 임대소득을 과세하지 않습니다. 예외적으로 3주택 이상으로서 전세보증금 합계액이 3억원을 넘는 다주택자에 한하여 3억원 초과분의 60%에 정기예금이자율(연 1.6%)을 곱한 금액을 간주임대료로 과세합니다. 간주임대료가 연 2.000만원 이하이면 2018년까지는 과세가 면제되고, 2019년부터는 14%로 분리과세 될 예정입니다. 연 2,000만원 초과이면 임대소득이 발생한 다음연도 5월달에 종합소득세 신고를 하여야 합니다. 3주택 이상의 주택수를 계산할 때 ‘1세대 당 60㎡ 이하로서 기준시가 3억원 이하인 주택’은 2018년까지 주택수에 포함하지 않습니다. 만약 3주택 이상 중 2주택만 임대하고 있더라도 전세보증금이 3억원 넘는다면 과세가 된다는 것을 유의하시기 바랍니다.
또한 연 임대소득을 판단할 때 난방비·청소비 같은 관리비는 포함하고, 전기료·수도료 같은 공공요금은 제외된다는 것도 알아두어야 합니다.
