[앵커]
문재인 정부 들어 강도 높은 부동산 관련 대책이 나오고 있습니다. 투기수요가 많았던 지역에선 실수요 위주로 재편되면서 거래절벽이 나타나기도 하는데요. 부동산 시장에서 투기수요를 걷어내기 위한 노력은 내년에도 계속될 전망입니다. 올해 발표된 부동산 관련 대책이 내년부터 본격 시행을 앞두고 있습니다. 경제산업부 정창신기자와 함께 내년부터 바뀌는 부동산제도에 대해 알아보겠습니다.
안녕하세요.
[기자]
네. 안녕하세요.
[앵커]
부동산 시장을 경기 부양의 도구로 삼았던 전 정부와 달리 이번 정부는 시장 안정화를 위해 규제강화에 나서고 있습니다. 이에 따라 내년부터 부동산 관련 제도가 많이 바뀌는데요. 우선 내년 1월부터 시행되는 부동산 제도는 뭐가 있나요.
[기자]
네. 3주 가량 뒤, 그러니까 내년 1월부터 재건축초과이익환수제 시행 등 굵직한 제도변화가 나타납니다.
재건축초과이익환수제는 지난 2006년 도입돼 2012년까지 시행되다 2013년부터 유예되고 있는 상황인데요. 강남권 재건축 단지를 중심으로 과열 양상이 나타나자 내년부터 다시 시행에 들어갑니다.
조합원 1인당 평균 이익이 3,000만원을 넘을 경우 초과하는 금액의 최고 50%를 세금으로 내야합니다. 재건축으로 아파트값이 수억원씩 오를 것으로 예상되는 강남권 재건축 단지는 타격을 받을 것으로 관측됩니다.
또 분양권 전매시 양도세 50%가 적용됩니다.
서울 전역과 경기 과천·성남·하남·동탄2신도시 등 청약조정대상지역에서 분양권을 사고팔 때 프리미엄의 절반을 보유기간과 상관없이 세금으로 내야 하는 겁니다. 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용됩니다.
다주택자, 다중채무자의 추가 대출을 더욱 옥죄는 신DTI도 내년부터 시행되는데요. 추가 주택담보대출을 받을 경우 기존 주담대의 연간 이자만 부채에 포함됐지만, 신 DTI가 적용될 경우 기존 주담대의 원금과 이자가 모두 부채에 포함돼 대출금이 줄어들게 됩니다.
여기에 내년 1월 25일부터 투기과열지구(서울, 경기 과천·성남 분당, 세종, 대구 수성)와 청약조정대상지역에 오피스텔 분양권 전매가 소유권 이전 등기 시까지 금지됩니다.
[앵커]
연초부터 부동산 시장에 변화가 큰데요. 이밖에 상반기 중에 시행되는 제도는 또 뭐가 있나요.
[기자]
내년 3월 부동산 임대사업자가 은행에서 대출을 받을 때 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출해 심사받게 됩니다.
임대소득 대비 이자비용을 파악해 부동산임대업의 대출을 제한하는 겁니다. 이자상환비율이란 연간 임대소득 대비 연간 해당 부동산 담보대출 이자비용 비율을 뜻하는 것으로 1.25배가 넘으면 대출이 불가합니다. 예를 들어 임대소득이 1,000만원인데 이자비용이 1,250만원을 넘으면 대출을 받을 수 없다는 얘깁니다.
대출이 가능한 경우를 예로 들면, 연 임대소득이 1,250만원인데 은행에서 대출받으면 내야 할 연간 이자비용이 1,000만원이라면, 이자 1,000만원에 해당하는 대출이 가능하단 뜻입니다. 대출금리가 5%라면 2억원까지 대출이 가능한 겁니다.
4월 1일부터는 다주택자의 양도세가 중과됩니다.
2주택 이상 다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도할 경우 2주택자는 양도차익의 최대 50%, 3주택 이상자는 최대 60%를 세금으로 내야하는 겁니다.
정부는 이달 중 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하는 인센티브 강화방안을 내놓을 예정인데요. 이 대책에 따라 시장에 매물이 쏟아질지 말지가 결정될 것으로 분석됩니다.
[앵커]
무주택 실수요자라면 내년 상반기를 눈여겨봐야겠네요. 하반기에도 바뀌는 점이 상당하다고요.
[기자]
내년 하반기엔 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입됩니다.
모든 가계대출의 원금과 이자 상환액을 따져 대출을 해주는 건데요. 주택담보대출에 더해 마이너스통장, 자동차 할부, 개인 신용대출 등이 포함됩니다.
내년 초부터 시행되는 신DTI보다 더욱 강력한 대출 규제책으로 이미 대출이 있는 사람이라면 추가대출한도가 대폭 줄어들게 됩니다.
1,400조원이 넘는 가계부채를 관리하기 위한 수단이지만 부동산 시장에서 보면 투기수요를 옥죄는 방법이기도 합니다. 대출 자체가 어려워지는 만큼 대출로 집 사기가 어려워지는 겁니다.
[앵커]
올해에 이어 내년에도 부동산 관련 규제는 계속되는 건데요. 시장 전망이 속속 나오고 있죠. 어떻게 봐야할까요.
[기자]
내년 부동산 시장은 올해보다 위축될 것이란 전망이 속속 나오고 있습니다.
주택산업연구원은 ‘2018년 주택시장 전망’ 보고서에서 내년 주택 매매가격 상승률(0.2%)이 올해(1.4%)보다 낮아질 것으로 예상했습니다. 다만 수도권 집값은 0.8% 상승하고 지방은 0.5% 내릴 것으로 내다봤습니다. 정부의 부동산 규제 기조에 더해 금리인상, 입주물량 증가 등의 이유 때문입니다.
건설산업연구원도 전국 집값이 0.5% 떨어질 것으로 전망했습니다. 수도권은 보합, 지방은 1% 하락할 것으로 예상했습니다.
특히 지역 간 양극화 현상은 더욱 심해질 것이란 분석입니다. 부동산 시장 전문가의 얘길 들어보겠습니다.
[싱크] 권일 / 부동산인포 리서치팀장
“올해 나왔던 규제 내용들 상당수가 내년 본격적으로 시행하는 것들이 많고요. 금리 추가인상 얘기도 있고, 입주물량이 증가하는 부분이 있기 때문에 수도권 지역 같은 경우는 서울 중심으로 해서 그다음에 기타 경기지역이 양극화가 심해질 가능성이 있고요. 지방 같은 경우는 광역시 일부와 기타 지방도시간에 양극화가 더 심해질 가능성이 높습니다.”
