지난해 말 한국은행의 금리 인상으로 초저금리 시대가 막을 내리고 올해부터 정부의 부동산 규제 정책이 본격 시행되면서 부동산 시장이 어떤 방향으로 움직일지 관심이 쏠리고 있다. 부동산 금융 규제와 세금이 강화되는 등 전년과 환경이 대폭 달라지기 때문에 실수요자와 투자자들은 다양한 변수들을 꼼꼼히 살피고 시장에 참여해야 한다는 지적이다.
2일 서울경제신문이 주요 부동산전문가들에게 문의한 결과 올 부동산 시장의 최대 변수 중 하나로 시중 금리 인상 폭과 속도가 꼽혔다.
지난해 11월 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 올린 데 이어 올해도 미국 금리 인상 기조에 맞춰 적어도 한두 차례 더 올릴 것으로 전망돼 부동산 대출자들에게 부담으로 작용할 것으로 보인다. 전문가들은 연 3~4% 수준인 주택담보대출 금리가 5%대 이상으로 올라가면 급매물이 속출할 것으로 보고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “국내 경기 여건, 가계 부채 총량 등을 고려해 정부가 급박하게 금리를 올리지는 않을 것”이라면서도 “다만 전반적인 금리 인상 기조가 부동산 매수세와 대출 상환에 부담을 줘 부동산 시장을 압박하는 요소가 될 것”이라고 분석했다.
정부가 부동산 대출 규제 고삐를 더 옥죄는 점도 부담 요인이다. 올해부터 조정대상 지역 및 수도권 전역을 대상으로 신(新)총부채상환비율(DTI)이 도입된다. 이전 주택담보대출의 이자뿐만 아니라 원금까지 포함해 대출 가능 금액을 계산하기 때문에 대출 한도가 더욱 줄어든다. 여기에 올 하반기부터는 모든 금융권 대출의 원리금을 합산해 대출 여부를 심사하는 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입되기 때문에 은행 대출이 더욱 어려워진다. 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “지난해 서울 아파트 매매는 약 11만건으로 전년 15만건보다 줄었는데 대출 규제까지 겹치면 더욱 유동성이 위축돼 올해 거래 절벽 현상이 더욱 심화될 수 있다”고 지적했다.
올 4월1일부터 적용되는 다주택자 양도세 중과도 부동산 시장을 강타할 변수다. 집을 두 채 이상 갖고 있는 사람이 서울과 수도권 주요 도시, 세종, 부산 등 청약조정 대상 지역 안에 있는 집을 거래할 경우 양도소득세율이 최대 60%까지 올라간다. 기획재정부에 따르면 조정대상 지역 내 3주택자의 양도차익이 1억원일 경우 물어야 하는 세금이 기존에는 1,100만원인데 올 4월부터는 3,870만원까지 치솟는다. 심교언 건국대 부동산학교 교수는 “매매 계약일에서 잔금일까지 통상 2개월 정도 걸리는 점을 감안하면 당장 이달 중 주택을 처분해야 할지 의사결정을 해야 하기 때문에 다주택자들에게 상당히 심리적 부담을 주는 제도”라며 “세금 대비 가격 상승에 따른 기대 이익이 더 클 것으로 전망되는 서울은 보유하고 지방은 매물로 던지는 전략을 다주택자들이 택할 것으로 보여 서울과 지방의 양극화 현상이 더욱 두드러질 것”이라고 전망했다.
정부가 공식화한 보유세 개편은 하반기 부동산 시장을 뒤흔들 매머드급 핫이슈다. 주택 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉘는데 정부는 조세저항을 고려해 다주택자나 고가의 소유자에게 부과하는 종부세를 개편할 것으로 전망된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “다주택자들은 양도세보다 보유세에 더 큰 압박을 느낀다”며 “보유세 부담이 높아지면 보유가치가 높은 서울 주택은 거주하거나 증여하고 지방이나 외곽 주택부터 매도하는 압축 투자 분위기가 형성될 것”이라고 말했다.
공급과잉을 변수로 꼽는 의견도 있다. 부동산114에 따르면 올 한 해 아파트 입주물량만 43만9,000여가구에 달한다. 2000년대 들어 최대치다. 여기에 신규 분양물량도 41만7,786가구로 시장 과열기였던 2015년(43만4,383가구)과 맞먹는다. 이처럼 입주물량과 분양물량이 한꺼번에 쏟아지면 특정 지역을 중심으로 역전세난이나 미분양이 발생해 주택 시장에 악영향을 줄 가능성도 있다. 양지영 R&C연구소장은 “나 홀로 강세를 보였던 서울의 입주물량도 전년보다 28% 증가해 올해는 상승 폭이 전년보다 소폭 둔화될 수 있다”고 예상했다.
