정부가 재건축 가능 연한을 준공 후 30년에서 40년으로 늘릴 수 있다는 방침을 시사한 것에 대해 전문가들은 단기적으로 일부 효과를 볼 수는 있겠지만 수요 억제책만으로는 집값을 잡는 데 역부족일 것이라고 진단한다. 재건축 연한을 40년으로 연장하면 준공 후 30년이 도래해 재건축을 준비했던 강남 아파트 단지들의 사업이 늦어져 일시적으로 투자 수요도 감소하겠지만 결국 시장에 공급 부족 시그널을 줘 집값 상승을 부채질할 수 있다는 것이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 기대감에 매수를 노렸던 수요자들이 투자 결정을 유보하면서 재건축이 임박했던 단지들의 경우 일시적으로 가격이 조정받을 수 있다”며 “하지만 중장기로 보면 강남에 공급 위축을 불러와 되레 가격을 끌어올리는 요소로 작용할 수 있다”고 말했다.
이창무 한양대 도시공학과 교수도 “강남에 공급을 늘리는 수단이 재건축밖에 없는데 재건축을 규제하게 되면 공급이 원활히 이뤄지지 않게 되고 이는 결국 강남 주택의 희소가치를 높이는 결과만 얻게 된다”며 “기대했던 정책 효과를 거두지 못할 수도 있다”고 지적했다.
실제로 부동산 전문가들은 재건축을 통한 공급 효과를 높이 평가하고 있다. 재건축이 진행되면 멸실이 발생하고 이주 수요가 증가해 단기적으로 임대료가 오르고 집값이 상승하기도 하지만 2~3년 후 재건축이 끝나 공급이 풀리게 되면 다시 집값이 안정세를 보인다는 것이다. 한 부동산 전문가는 “현 정부의 가장 큰 문제는 재건축을 무조건 집값 상승의 주범으로 보고 정책을 편다는 것”이라며 “재건축의 순기능도 인정해야 한다”고 꼬집었다.
일각에서는 풍선효과로 재건축 사업을 시작한 강남 아파트로 투자금이 더 쏠려 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적도 나온다. 정부가 다주택자 양도세 중과 정책으로 오히려 강남의 ‘똘똘한 집 한 채’로 수요가 몰리게 했던 것처럼 재건축 규제 정책이 이미 재건축이 진행 중인 단지로 쏠림 현상을 가속화시킬 수 있다는 것이다.
이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “정부가 재건축 연한을 늘릴 경우 의도치 않게 이미 재건축이 진행 중인 아파트 단지로 수요가 집중될 수 있다”며 “재건축 연한 40년을 이미 채웠거나 조합설립인가 등 사업이 어느 정도 진행된 단지들의 가격이 지금보다 더 오를 수 있다”고 설명했다. 송파구 잠실주공 5단지, 강남구 압구정동 현대아파트, 대치동 은마아파트 등의 가격이 더 급등할 수 있다는 얘기다.
정부가 아직 방침을 확정하지 않았지만 이미 안전진단을 통과해 재건축이 가능하다고 통보받은 단지들도 수혜를 받을 가능성이 있다. 반포미도 1차의 경우 준공된 지 31년이 됐는데 최근 안전진단에서 D등급을 받아 재건축 추진이 가능한 상황이다. 시장에서는 40년 기준이 시행된다고 하더라도 재건축의 첫 단계인 안전진단을 통과한 단지의 경우 적용 대상에서는 제외될 것으로 보고 있다.
함 센터장은 “정당한 절차를 통해 안전진단을 통과한 단지들은 제도가 바뀐다고 해도 소급 적용되지는 않을 것”이라며 “재건축 규제가 다른 단지들의 가격을 되레 끌어올리는 역효과를 불러일으킬 수 있다”고 분석했다.
