Q. 다주택자에 대한 보유세가 강화돼 걱정입니다. 지난해 말 서울 집값 오를 때 추가 매입에 나서면서 3주택자가 되었습니다. 전세를 주고 있는데 앞으로 부과될 세금이 걱정입니다. 임대소득세는 얼마나 나올까요.
A. 현재까지 전세의 임대소득세는 부부 합산 2주택까지 비과세 대상입니다. 3주택 이상부터 3억 원을 넘어가는 전세금에 대해서만 과세를 합니다. 오는 12월 31일까지는 주택 수를 산정할 때 60㎡ 이하이면서 기준시가 3억 원 이하인 주택은 소형 주택이라 하여 주택 수에 포함하지 않습니다. 즉 기준시가 3억 원이 넘는 주택은 임대소득세를 내야 합니다.
그런데 전세보증금은 나중에 돌려줘야 할 돈이기 때문에 엄밀히 말하면 임대소득이라 하기는 모호합니다. 하지만 전세보증금을 활용해 얻을 수 있는 이자 즉 간주임대료에 대해 임대소득으로 봅니다. 이를 세입자로부터 받은 전세금을 활용해 금융소득을 올렸을 것이라고 간주하는 것입니다. 간주임대료수입 계산방식의 기본이 되는 것은 정기예금 이자율입니다. 즉, 전세보증금을 받아서 은행에 넣어놓았을 때 받을 수 있는 이자 금액에 대해 세금을 매긴다는 뜻입니다.
간주임대료수입을 계산하는 방법은 다음과 같습니다. 간주임대료수입=(전세보증금 합계액-3억원)X60%X정기예금이자율 1.8%-수입이자 등입니다. 참고로 정기예금이자율 1.8%는 2016년도 귀속 이율로, 2017년 신고 시 적용되는 수치입니다. 또 수입이자란 전세보증금을 투자해서 번 금융소득, 즉 이 돈을 금융기관에 맡겨서 받은 진짜 이자소득을 말합니다. 단, 수입이자 공제는 장부에 기록되어 있을 때만 인정됩니다.
전세보증금 합계액이 6억원인 사람의 간주임대료는 수입이자가 0원이라고 하면 이 사람의 간주임대료는 324만원이 됩니다(2016년 귀속 이율 기준). 계산 방식은 ‘간주임대료수입=(6억원-3억원)X60%X정기예금이자율 1.8%=324만원’이 됩니다. 즉 임대소득이 연 2,000만원 이하라면 올해 말까지 비과세이므로 2,000만원보다 적으면 소득세가 부과되지 않습니다.
다만 별도의 월세 소득이 있어서 이 금액과 월세 소득을 합쳤을 때 2,000만 원을 초과한다면 소득세를 내야 합니다. 내년부터 초고가·3주택 이상 다주택자의 종합부동산세(종부세) 부담도 커질 전망이기 때문에 미리부터 대책을 세워야 합니다. 즉 내년부터 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세율이 종부세율 과세표준 6억원을 초과하는 구간별로 0.1~0.5%포인트 올라갑니다.
게다가 국토교통부가 유형별, 지역별, 가격별 시세 반영률이 달라 형평성 논란이 제기됐던 부동산 공시가격을 손보기로 한만큼 부동산 관련 세금이 예상보다 더 높아질 가능성이 있습니다.
따라서 우선 8년 장기임대로 등록 시 전용 85㎡ 이하, 6억원(공시가격 기준, 임대소득 감면은 기준시가 기준)) 종부세 합산대상에서 벗어날 수 있는 점을 활용해야 합니다. 임대소득에 대한 세금도 75% 감면되고 양도세도 8년 임대를 한 뒤 처분한다면 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받기 때문입니다. 별도 세대를 구성하는 자녀에게 일부 주택을 증여하거나 여유주택을 매각해 주택 수를 줄이거나 절세측면에서 좋아 보입니다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
