전국에 걸쳐 분양형 호텔 피해자가 4만명에 달하고 피해 규모가 7조원을 웃도는 것은 분양형 호텔이라는 상품 자체가 처음부터 법과 제도적 허점을 파고들었기 때문에 가능했다는 게 법조계의 지적이다. 분양형 호텔 시행사가 처음부터 고수익 보장을 약속하지만 이를 어길 시 솜방망이 처벌에 그친다. 그뿐만 아니라 시행사가 분양 계약자에게 계약을 강요하는 운영사의 재무능력과 운영능력을 판단할 기본적인 자료 열람도 불가능한 상황에서 분양 계약자는 계약과 동시에 주도권을 넘겨주면서 피해가 발생하는 것이다.
아울러 여러 개의 법적 규제를 받는 관광호텔과 달리 분양형 호텔의 경우 일반 숙박업으로 분류돼 공중위생관리법만 적용받아 규제의 사각지대에 놓여 있는 것도 원인으로 작용한다. 사업 주체인 시행사들이 호텔이라는 명칭 사용에 제한이 없는 점을 활용해 호텔이라고 포장, 분양하지만 사실 모텔과 아무런 차이가 없다는 게 호텔 업계의 지적이다. 특히 호텔 객실 소유자(분양 계약자)는 호텔 영업 개시 후 시행사와 결탁한 운영사를 호텔 운영 업무에서 배제하기 위해 명도소송을 시작하지만 최종 판결까지 2~3년이 걸린다는 점도 피해를 확산시키고 있다. 한 법무법인 관계자는 “법률적 사각지대를 노린 분양형 호텔 시행사와 운영사는 상품설계 단계에서부터 치밀한 법률 검토를 거쳐 설계하고 판매한다”며 “자금력이 약하고 법률 지식이 부족한 일반인들이 이들을 상대로 법정 소송을 진행한다는 것은 어려운 일”이라고 지적했다.
관광호텔 달리 공중위생법만 적용
호텔로 홍보하지만 일반 숙박시설
◇관광호텔과 분양형 호텔의 차이는=관광호텔과 분양형 호텔의 가장 큰 차이점은 관광호텔은 분양을 할 수 없다는 점이다. 또 객실에 대해서는 공중위생관리법의 적용을 받고 수영장은 체육시설관리법, 식당은 식품위생법을 준수해야 한다. 특히 일식과 중식·한식 등 세 가지 서로 다른 식당을 운영할 경우 각각의 호텔에 대해 식품위생법을 적용받고 호텔 운영에 앞서 각종 편의시설도 마련해야 한다. 하지만 분양형 호텔은 법적으로 존재하지 않는 이름만 호텔이라는 것이 정부와 지방자치단체의 설명이다. 서울 중구청의 한 관계자는 “분양형 호텔이라는 용어는 어떠한 법 규정에도 나오지 않는 단어로 일반인들이 친숙하게 아는 모텔과 다를 바가 없다”며 “분양형 호텔은 오직 공중위생관리법만 적용받게 돼 있어 각 구청에 영업에 앞서 숙박업 운영 신고만 하면 곧바로 운영할 수 있다”고 설명했다. 분양형 호텔이라는 이름으로 외국 유명 프랜차이즈를 연상하게 하는 이름으로 호텔 영업을 하고 있지만 법적으로는 일반 모텔과 다를 바 없는 일반 숙박시설에 불과하다는 지적이다.
지자체는 복수운영 허가 차일피일
◇복수 운영 허가 요청에 지자체도 난감=분양형 호텔의 경우 분양 계약자가 시행사가 강요한 위탁 운영사에 위탁 운영을 맡기거나 위탁 운영사에 임대차 계약을 통해 한 개의 운영사가 운영을 독점한다. 하지만 수익률 문제로 운영사(시행사 포함)와 계약자가 갈등을 거듭하면서 결국 소유자(계약자)들은 자체적으로 운영사를 선정, 호텔 운영을 시도한다. 하지만 이 경우 일선 지자체들이 두 개 이상의 운영사가 각각 따로 운영하는 ‘복수 운영’이 위생관리법에 구체적으로 명시되지 않았다는 이유로 복수 운영 신청을 받아들이지 않았다. 보건복지부의 한 관계자는 “하나의 건물 또는 하나의 층에만 영업 신고를 받아들인 것은 로비 등 공용 부분에 대한 위생관리 책임 소재 때문이었다”고 설명했다. 하지만 호텔 분양자들이 이에 행정소송을 제기해 대법원이 지난해 7월 “새로 숙박업을 하려는 자가 시설 소유권 등 정당한 사용 권한을 취득해 요건을 갖춰 (복수 영업을) 신고했다면 특별한 사정이 없는 한 이를 수리해야 한다(17두34087)”고 판결한 뒤 복수 영업의 길이 열렸다. 이에 따라 전국 14개의 호텔은 명도소송 등을 거쳐 복수 영업을 하는 상황이다. 다만 일선 지자체는 기존 운영사와 신규 운영 신청사 간의 갈등 속에서 명확히 복수 운영 허가를 미루고 있다.
운영사 자본금 요건없어 피해 양산
재무도 파악 안돼…규제 사각지대
수익 담보 장치·정보 투명성 시급
◇자본금 요건 없는 틈 이용한 운영사=분양 계약자들에게 호텔 운영을 대신 해주거나 임대차 계약을 통해 임대를 받는 주체인 운영사들에 대한 자본금 요건도 마련되지 않은 것도 피해자를 양산하는 가장 큰 원인으로 지목된다. 실제 대다수의 초기 운영사들은 호텔 시행사 대표의 친인척이 운영사 대표로 등재돼 있고 이들 운영사의 자본금은 1,000만원 수준에 불과하다. 연간 수십억~수백억 원의 호텔 운영 매출에 대한 책임 소재를 가리기가 사실상 불가능한 것이다. 이에 따라 전문가들은 타인이 소유한 부동산을 임차 또는 위탁 운영하기 위해서는 일정한 자본금 요건이 마련돼야 한다고 지적했다. 아울러 운영사에 대한 투명한 정보 공개도 병행돼야 한다는 목소리도 높다. 신종범 법률사무소 누림 대표변호사는 “운영사의 재무상황이나 운영능력을 파악할 방법이 없어 피해자가 더 늘어나는 상황”이라며 “또 운영사가 보증금이나 이행보증금을 맡기지 않는 만큼 장기간 고수익을 담보할 장치가 전무하다”고 지적했다.
