Q. 은퇴를 앞둔 50대 중반 직장인입니다. 아파트형 공장에 여유자금을 투자해 은퇴 이후에도 안정적으로 월세를 받고 싶습니다. 아파트형 공장은 일반 상가에 비해 경기영향을 덜 받는다고 들었습니다. 투자하기 전 어떤 점을 꼼꼼히 따져봐야 하는지요.
A. 우선 지난 2010년 아파트형공장이 지식산업센터로 명칭이 변경되면서 세련된 환경과 저렴한 관리비, 각종 세제 혜택, 고부가가치산업 업종 입주 등으로 첨단 섹션 오피스로 변모 했다는 점을 인식해야 합니다. 무엇보다도 다른 수익형 상품보다 안정적인 고수익이 가능해 일반 직장인들까지 지식산업센터 투자에 공을 들이고 있습니다. 단 수도권 여기저기 공급도 대거 증가한 만큼 주의도 기울여야 합니다.
부동산에 대한 규제가 강화 됐지만 아파트형 공장에 대한 규제는 아직 거의 없다고 봐도 무방합니다. 특히 도심권(강남과 광화문 여의도 일대)에 있는 수 많은 회사들이 임대료도 줄이면서 기존보다 더 넓은 사무실을 쓰기 위해서 도심권을 탈출해 지식산업단지로 향하고 있습니다. 특히 IT 기업이 본사를 옮긴다고 보면 십중팔구 판교나 성수동, 가산동, 구로 테크노벨리로 움직인다고 보면 됩니다. 문정 법조단지나 하남 미사지구까지 지식산업센터가 퍼져 나가고 있습니다.
임대료 상승에 대한 저항감이 상가에 비해 덜하다는 점도 지식산업센터의 장점입니다. 재계약 시점마다 임대료만 꾸준히 인상 시킬 수 있다면 매각 시 시세차익도 상당히 누릴 수 있습니다.
지식산업센터 등의 수익형 부동산은 분양권 전매 규제, 청약통장이 필요 없고, 입지에 따라서는 수익률도 높습니다. 분양자에게는 각종 금융·세제 혜택을 주고 있습니다. 취득세 75% 면제, 재산세와 종합토지세 5년간 50% 감면을 받을 수 있습니다. 또 분양금액의 70%까지 융자지원 및 3년 거치 5년 상환의 금융 혜택도 주어집니다. 건설사들도 계약 조건으로 계약금 5~10%에 중도금 무이자, 잔금 60% 등 아파트나 상가에 비해 완화된 조건을 내세우고 있습니다.
반면 정부의 대출규제로 일반 상가는 대출 규모가 대폭 줄어들었습니다. 지식산업센터는 대출 규제에서 벗어나서 매입 비용의 70~80%까지 대출이 나오는 것이 장점입니다. 3.3㎡당 매입비용이 600만~700만 원 정도인 곳에서 대출을 80% 수준으로 받으면 아직 연수익률 10%까지 나오는 곳이 많습니다. 임차인도 잘 나가지도 않습니다. 사업이 흥하면 바로 옆 호실까지 빌리기도 합니다. 사무실이나 공장 용도이기 때문에 관리비도 저렴합니다. 통상 강남권 오피스텔 관리비가 3.3㎡당 1만 원 내외인 것에 비해 지식산업센터는 6,000~9,000원가량입니다
지식산업센터에 투자하려면 우선 공실 가능성을 미리 파악해야 합니다. 제일 쉬운 방법은 인근 공인중개사에게 물어보는 방법이 있으나 1층에 입주 현황 간판을 보면 회사이름까지 자세히 나와 있어 공실률을 파악할 수 있습니다.
IT나 예술 등 창의적인 업종인 경우에는 주로 밤낮을 바꿔서 일을 하기 때문에 가격 경쟁력이 있다면 남향을 고집할 필요는 없습니다. 일부 지식산업센터에서는 엘리베이터가 육중하고 넓어 화물적재하기 쉬운 곳을 알짜로 쳐주기도 해 임대료가 다른 곳보다 높게 형성되기도 합니다,
마지막으로 산업단지 내 지식산업센터는 임대제한이 되는 곳도 있어 조심할 필요가 있습니다. 이 경우 입주가 가능한 업종에 종사하는 기업에게만 분양을 허용하고 해당 업무시설은 5년이 지나야 임대할 수 있다는 점을 알아둬야 합니다.
박상언 유엔알컨설팅그룹 대표
