Q. 경기가 안 좋아 그동안 운영한 소규모 상가 중 일부를 폐업한 뒤 새로운 사업을 물색 중인 50대 중반 자영업자입니다. 상가 경기가 어렵다고 하지만 지식산업센터 내 상가는 고정수요가 있어서 그나마 괜찮다고 들었습니다. 지식산업센터 내 상가를 고를 때 어떤 점에 유의해야 할까요.
박상언 유엔알컨설팅 대표A. 상가 경기 불황에도 불구하고 상층부 사무실 고정수요를 노리고 지식산업센터 내 상가분양을 받으려는 분들은 꾸준합니다. 지식산업단지는 일반적인 제조업종 뿐만 아니라 지식산업, 연구개발 등 최첨단 업종이 입주한 경우가 많습니다. 지식산업센터 내 상가를 고르기 전 제조업종은 유동인구가 많지만 소비 규모가 작을 수 있고 지식산업이나 연구개발 업종이 주로 분포한 공장은 유동인구는 적지만 소비 규모가 커질 수 있다는 점을 고려해야 합니다.
지식산업단지 내 상가의 고객층은 화이트 칼라 뿐 아니라 골드 칼라 직군 등 골고루 근무하고 있어서 안정적인 영업이 가능합니다. 따라서 입지여건이 좋은 지원센터 내 1층 상가는 분양 초기에 노려볼만합니다. 지원시설인 구내식당을 분양받아 직접 운영 하거나 임대로 운영 했을 경우도 상층부에서 근무하는 직원들 덕택에 안정적인 수익이 가능합니다. 저녁 시간에는 직원들 회식장소로도 가능해 점심 매출 외에 부가적인 매출이 가능합니다.
일부 지산센터의 경우 센터보다 지원시설의 상가를 먼저 분양해 대박을 터트리기도 했습니다. 업무 시설 이외에도 연 면적의 30~50% 정도가 휴게실과 구내식당, 상가 등의 지원 시설을 갖추지만 실질적인 상가 비율은 전체 면적의 10% 정도밖에 되지 않습니다. 주택을 늘리기 위해 상가 비율을 줄이다는 계획이지만 대다수 서울 도심 주상복합상가의 경우 주거와 상업시설의 비율이 7대 3의 비율입니다. 즉 지식산업단지는 9대 1의 비율로 상가 비율이 낮아 안정적인 임대 수익이 가능합니다.
지식산업센터의 경우 벤처기업들이 대부분이기 때문에 하루 24시간 직원들이 숙식을 해결하는 곳이 많습니다. 지산센터에 근무하는 직장인들의 평균연령이 20~40대라서 소비도 활발하게 이뤄집니다. 즉 고정 고객 확보가 용이 합니다.
지식산업센터 내 상가의 경우 커피 프랜차이즈, 편의점, 구내식당, 문구점, 안경점 등 직장인들이 자주 이용하는 독점 업종 즉 근린업종을 노리는 것이 좋습니다. 목 좋은 상가의 경우 분양을 앞두고 바닥권리금이 형성되기 때문에 선점경쟁이 치열합니다. 이런 지식산업단지 내 상가만 전문적으로 거래하는 부동산업체들이나 부동산 컨설팅 업체에 문의하는 것도 좋은 방법입니다.
일부 지산센터의 경우 지하나 지상2·3층 상가의 경우 간판을 못 달거나 위치가 너무 후미져 사람들이 잘 찾지 않은 곳도 많아서 투자에 앞서 꼼꼼히 따져야 합니다. 또한 분양률, 유사업종분석, 상가위치, 고분양가 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
또한 상가는 대상이 일반투자자이기 때문에 업무시설에 입주하는 기업들에게 주는 세제, 금융 지원 등의 혜택이 없다는 점도 미리 파악해야 합니다. 실제 장사를 할라치면 주 5일, 52시간 근무제 적용 사업체가 많은 만큼 주말과 휴일은 건물 내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많으므로 주변 지역 수요층까지 일부 끌어들일 수 있는 업종 선택을 해야 합니다.
최근 필자가 금천구 가산동에 위치한 지식산업단지를 방문했을 당시 지산센터 상권의 경우 저녁 10시경이 되자 썰물처럼 직장인들이 회식 차 인근의 구로나 광명, 화곡동 지역으로 이동하는 경우가 많이 목격됐습니다. 즉 1차 저녁 겸 간단한 회식 장소로는 가능해도 늦게까지 다른 지역 중심상권처럼 새벽까지 머무르는 상권은 아닌 점을 감안 해야 합니다.
마지막으로 수도권 일부 지역의 경우 공급 과잉 등이 일어나고 있고 덩치가 오피스텔에 비해 크기 때문에 초기투자금액이 많이 들어갑니다. 대출을 감안 하더라도 자금을 넉넉히 준비해야 합니다. 즉 지산센터가 투자 유망하고 대기업이 짓는다고 해서 무조건 투자하기보다는 해당 지역 공급 상황, 분양가격, 입지, 수요 그리고 준공 이후 경기상황까지 꼼꼼히 따져본 뒤 투자 여부를 결정하는 게 좋습니다.
