지난 19일 이재명 경기도지사는 국토교통부와 수도권 지방자치단체의 ‘3기 신도시 및 수도권 광역교통망 개선방안’ 합동 브리핑에서 “3기 신도시에는 후분양제를 실시하도록 협력하겠다”고 밝혔다. 남양주, 하남, 과천, 인천 계양 등 3기 신도시에는 총 12만2,000가구가 공급될 예정으로 이 중 경기도에만 11만가구의 신규아파트가 들어선다. 경기도는 아파트 원가 공개와 함께 오는 2020년부터 도가 조성한 땅에 민간 건설사가 아파트를 짓는 경우 후분양제 적용 방침을 정해 이 지사의 발언대로 신도시에 후분양제를 강제할 경우 해묵은 선·후분양 논란이 재점화할 것으로 보인다. 후분양 찬성 측은 소비자의 선택권을 보장하고 선분양에 따른 제반 비용을 줄이기 위해서라도 3기 신도시에 후분양을 적용해야 한다고 주장한다. 반대 측은 후분양으로 부실시공을 막는 효과는 제한적이며 금융비용 상승으로 인한 분양가 인상 우려가 있다며 반박한다. 양측의 견해를 싣는다.
지난 19일 발표된 3기 신도시 조성과 관련해 이재명 경기지사는 아파트 후분양제 도입을 공언했다. 사실 아파트 후분양제 도입은 문재인 정부 출범과 더불어 계속된 뜨거운 감자였다. 정부는 이미 ‘2018년 주거종합계획’에서 공공 부문부터 민간 부문까지 후분양제를 단계적으로 확대 시행한다고 밝혔다. 후분양제를 도입하겠다는 의도는 당연히 선분양제의 문제점을 개선하고자 하는 의도일 것이다. 그럼 후분양제만 선이고 선분양제는 악일까.
정부는 아파트 후분양제를 도입하면 선분양제의 투기조장과 부실시공의 폐해를 막을 수 있다는 논리다. 선분양제는 아파트 분양권 전매를 통해 투기를 과열시켜 시장을 교란한다. 부실시공에 대한 문제도 논란거리다. 소비자가 완공하기도 전에 아파트를 선택해야 하다 보니 입주 후 계속된 부실시공과 하자의 문제가 따라다닌다. 이와 같은 문제를 해결하기 위해 정부는 후분양제를 지향한다.
하지만 후분양제 또한 다양한 문제점이 발생할 수 있는 분양방식이다. 가장 큰 논란은 후분양제가 과연 어느 정도 공정 이후의 분양이냐는 문제다. 최근 정부는 60%를 이야기하고 있지만 과거에는 80%의 공정을 마치고 하는 분양을 의미했다. 어차피 100%가 아니면 마찬가지지만 60%의 공정률은 골조공사가 마무리되는 단계이기 때문에 수분양자가 확인할 수 있는 하자나 부실시공의 정도가 선분양과 크게 다를 바가 없다. 아파트의 경우 대부분의 하자가 구조적 결함이 아닌 마감재 등에 대한 하자다. 이를 방지하기 위해서는 100% 공정 이후가 아니면 불가능하다. 따라서 후분양제는 단순히 수치적 공정률의 문제가 아니라 애초부터 달성 가능성이 떨어지는 정책 대안일 수밖에 없다. 100% 후분양은 임대 후 분양 이외는 거의 불가능하기 때문이다.
3기 신도시에 후분양제를 도입하는 대안은 애초에 신도시를 조성하려는 목적에도 반한다. 3기 신도시를 발표·조성하는 목적은 공급을 늘려 집값을 안정시키려는 의도다. 택지지구 지정, 보상 등 신도시를 조성하는 데 필요한 절차 등을 고려한다면 3~4년 이후의 분양도 쉽지 않다. 하지만 후분양제를 도입한다면 이 기간이 2년 가까이 더 늦어질 수 있다. 집값을 안정시키기 위해 도입한 3기 신도시가 충분한 효과를 발휘하기 어렵다는 말이다. 초조한 주택수요자들은 선분양 아파트나 기존 아파트를 찾게 될 것이다.
주택사업자 입장에서 선분양제와 후분양제의 가장 큰 차이는 금융조달 방법이다. 수분양자들의 자금으로 아파트를 짓느냐 금융회사의 자금을 활용하느냐의 차이다. 금융회사의 자금을 활용해 아파트를 지으면 당연히 이자비용이 추가될 수밖에 없다. 주택도시보증공사는 금융회사 자금으로 아파트를 지을 경우 분양가가 3~7.8%까지 상승할 것으로 추정했다. 실질적인 분양가 규제로 후분양으로 돌아선 서울 강남의 재건축아파트들도 낮은 분양가로 인한 사업성 부족 문제를 후분양으로 돌파하기를 원한다. 당연히 분양가가 올라갈 수밖에 없고 재건축초과이익환수제에도 긍정적이다. 한남동의 고가아파트 단지들이 임대 후 분양으로 전환한 것도 마찬가지 이유다.
후분양을 도입할 경우 금융과 함께 공급부족 문제가 대두될 수 있다. 후분양제는 금융조달이 가능한 대형건설사에 유리하다. 한 조사에 의하면 2018년 대형건설사의 분양비중은 27%, 중견건설사는 17%였다고 한다. 나머지 56%는 중소건설사들인데 이들의 물량이 수상쩍어질 수 있다는 말이다. 정상적으로 공급이 된다고 가정하더라도 2년간의 시차는 언제나 존재한다.
선분양제도 문제가 있고 후분양제에도 문제점이 존재한다는 점에서 큰 차이가 없다. 따라서 일률적으로 특정 분양제도를 강제하는 것은 터무니없는 규제일 따름이다. 만약 후분양제를 선호한다면 후분양을 하는 주택사업자에게 인센티브를 주면 될 일이지 선분양 자체를 없애는 것은 좋은 대안이 아니다. 미국·영국·호주·캐나다 등 주요 선진국에서도 대규모 주택사업은 선분양을 적극 활용하고 있다. 아파트 부실시공의 문제는 철저한 감리와 관리감독으로 막아야지 강제 규정을 통해 주택사업자들에게 위험을 전가해 해결될 일은 아니다.
