A. 주택도시기금을 재원으로 해 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 또 중소기업기본법의 규정상 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우도 보호를 받습니다.
이때 대항력이 발생하는 시점은 법인이 임대차 계약을 한 때가 아니라 입주자가 실제로 입주하고 전입신고를 마친 때입니다. 법인은 전입신고를 할 수 없고 주택임대차의 공시방법으로 전입신고를 규정하고 있기 때문에 입주자가 바뀔 경우 법인의 임대차계약이 그 전부터 존속 중이라고 하더라도 새로운 입주자가 대항요건을 갖춘 다음날 새롭게 대항력이 발생합니다.
이와 같은 중소기업의 대항력에 관한 규정은 2013년 8월 13일 신설돼 2014년 1월 1일에 발효된 규정으로서, 시행(발효) 당시에 이미 존속 중인 임대차에 대해서도 적용하되 다만 시행 전에 물권을 취득한 제삼자에게는 대항할 수 없다고 규정하고 있습니다.
가령, 2012년에 주택에 관하여 중소기업이 임대차계약을 체결함에 따라 그 중소기업이 선정한 입주자가 대항요건을 갖춘 경우, 2013년에 저당권이 설정됐다면 ‘법 시행 전에 물권을 취득한 제삼자에게는 대항할 수 없다’는 규정에 따라 임차인이 대항요건을 갖춘 시점이 저당권 설정일자보다 앞선다고 하더라도 저당권자를 보호하기 위해 그 주택의 경매사건에서 임대차의 부담이 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 그러나 2013년에 저당권이 아닌 가압류가 집행된 경우라면 가압류는 물권이 아니므로 낙찰자에게 임대차의 부담이 인수됩니다.
대항력뿐만 아니라 임차인의 확정일자에 의한 우선변제권 또한 대항력과 동일한 법리로 적용됩니다. 가령, 2012년에 중소기업의 직원이 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 경우, 2013년에 저당권이 설정됐다면 임차인의 확정일자가 저당권설정일자보다 선순위라고 하더라도 저당권자가 먼저 배당을 받고 남는 재원에서 임차인이 배당을 받습니다. 그러나 2013년에 저당권이 아닌 가압류가 집행된 경우라면 임차인은 그 가압류채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다.
김재범 레이옥션 대표
