건축물관리대장 직접 검토
정화조·전기용량 등 확인을
A.일반적으로 상가 투자 시 일반인들은 목이 좋은 자리만 우선적으로 찾습니다. 입지만 좋으면 임대도 잘 되고 향후 매각시 시세 차익도 볼수 있다고 생각하기 때문입니다. 하지만 실전 경험이 많은 투자자들은 목이 좋은 상가도 검토하지만 그 위치에 어떤 업종을 유치하고 경영을 잘 하는 임차인을 우선적으로 고려해 상가에 대한 가치 분석에 들어갑니다.
상가 투자에 앞서 일반적인 소비시장 경제의 흐름을 읽을 줄 알아야 합니다. 어떤 프랜차이즈가 유행하는지, 최저임금상승 영향을 받는지, 대만 카스테라나 찜닭처럼 일시적인 유행 업종인지, 아님 지속성을 가지고 가는지 살펴봅니다.
상가의 가치를 우선적으로 올려줄 수 있는 업종인 커피전문점, 다이소, 편의점, 약국, 제과점 등을 검토하는 게 좋습니다. 만일 이런 업종이 이미 선 임대되어 있다면 투자 검토를 더욱 쉽게 할 수 있습니다. 좀 더 적극적인 투자자라면 유명업종 프랜차이즈 매장에 직접 연락해 임차 가능 여부를 확인합니다. 필자의 경우도 일년에 4번 이상 서울 및 경기도 모처에서 열리는 프랜차이즈 박람회에 참가하고 있습니다. 산업동향뿐만 아니라 프랜차이즈 대표나 점포영업담당자와 안면을 미리 익히기 위해서입니다.
두 번째로 경영 능력이 뛰어난 점포 사업자를 만나야 합니다. 업종이나 산업동향이 좋다고 해서 무조건 성공 하는 것은 아닙니다. 내 상가를 임차한 점포사업자의 경영 마인드가 가장 중요합니다. 임차인을 잘 만나는것도 3대가 덕을 쌓아야 한다고 합니다.
매출을 증대시키고, 단골손님뿐만 아니라 길 가던 손님까지 줄 세우는 차별화된 경영 능력을 갖춘 점포사업자를 만나는 것은 천운입니다. 이는 상가의 권리금에 대한 기대치를 높일 뿐만 아니라, 월 임대료에 대한 상승을 가져 올 수 있기 때문입니다.
경영 능력이 뛰어난 점포사업자와의 임대 계약이 끝나서, 차후 다른 임차인을 구하게 되더라도 임대 걱정, 즉 공실에 대한 두려움이 없고 월세 인상요인이 되어 상가가격도 자연스레 높아지게 됩니다. 이러한 점포를 매도를 하고자 하면 정상가격 이상이라도 매수를 할 투자자를 쉽게 구할수 있습니다.
필자 개인적으로 퇴근길에 가끔 들르는 잠실동에 위치한 양꼬치 집이 있습니다. 음식 맛도 맛이지만 사장의 경영마케팅 능력을 가까이서 눈여겨 보는 게 즐겁기 때문입니다. 해당 업소에서 일하는 직원들에게 물어봐도 사장의 경영 마인드와 직원들을 챙기는 게 남달랐습니다. 한번 온 손님들은 단골손님처럼 환대하고 무엇을 즐겨 먹는지까지 기억해 가족 같은 분위기를 유도했습니다.
모든 직원들을 정직원으로 채용해 4대 보험도 가입시켜 직원들의 소속감을 높여주고 이벤트도 자주 실시 이벤트에 당첨 될 때마다 큰 소리로 당첨자를 호명하고 박수로 축하해줘서 엔터적인 분위기를 이끌었습니다. 사업한 지 1년도 안되었는데 인근에 비슷한 업종을 2개나 더 오픈 해 손님들이 넘쳐나 사장의 얼굴은 항상 긍정적인 마인드가 넘칩니다.
유명 브랜드에 너무 얽매일 필요는 없습니다. 파리바게뜨나 롯데리아나 커피빈 등 유명 브랜드가 상가주택 1층에 있으면 관심 있어 하는 분들이 많습니다. 이 경우 안정적인 현금흐름이 기대되지만 자영업자들 환경이 갈수록 악화 되는 만큼 향후 재 계약시 월세를 올리는 것보다 역으로 월세를 내려달라는 요구를 받을 가능성도 많습니다.
차라리 입지는 좋은데 장사가 안되는 상가주택을 매입, 본인이 직접 발로 뛰어 유명 브랜드 업체나 편의점 본사에 의뢰해 임차인을 바꾸는 편이 더 낫다고 보는 이유입니다. 장사가 신통치 않은 소규모 슈퍼나 옷 가게 등을 이러한 유명 프랜차이즈로 채울 경우 건물가격이 덩달아 상승하게 되는 것은 덤입니다.
건물의 용도도 정확히 파악해야 합니다. 관련 업종에 따라 용도가 정해져 있어 자칫 이 부분을 소홀히 하면 임차인 유치, 혹은 창업하려는 업종을 포기하거나 많은 비용을 들여 용도변경을 해야 하는 위험을 떠안을 수 있습니다. 즉 사전에 건축물관리대장을 확인해보고 매입에 나서야 합니다.
시·군·구청 환경위생과에 정화조 용량을 문의하여 구두 또는 서면으로 확인받는 것은 필수입니다. 또 전기, 주차장 설비 등에 관해서도 관할 부서에 미리 확인이 필요합니다. 정화조나 전기 용량, 주차장 설비에 따라 들어올 수 있는 업종이 제한적일 수 있습니다.
마지막으로 대규모 상업지개발지 인근 상가주택지역에 투자하는 것도 좋습니다. 상업지로 변모할 지역 인근 일대 2종 일반주거지인 경우 준주거지역이나 3종 일반주거지로 변모될 가능성이 충분합니다. 실제로 삼성동 한전부지가 현대차그룹에 부지로 팔리면서 주변 일반주거지역 대지들이 준주거지로 변모할 가능성이 커 땅값이 큰 폭으로 상승했습니다. 지하철 개통 예정지 상가주택도 좋습니다. 지하철이 개통되면 일반적으로 아파트보다 땅값 상승으로 인해 인근 상가주택 가격 상승률이 훨씬 크기 때문입니다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
