전국의 아파트 두 채 중 한 채는 전세가격이 떨어진 것으로 나타났다. 다행인 점은 98% 이상의 임대인이 금융자산 매각 등을 통해 보증금 반환이 가능하다는 것이다. 그럼에도 전세가격 하락이 지속되고 있어 역전세난에 대한 우려는 남아있다. 실제 전세가격이 10% 떨어질 경우 전체 임대가구 중 1.5%인 3만 2,000가구는 은행 대출을 받아도 보증금 반환이 어려운 것으로 드러났다.
한국은행은 19일 2019년 2월까지 전세가격이 하락한 아파트는 전국 기준 52.0%라고 밝혔다. 이중 10%~20% 하락한 아파트 비중은 14.9%, 30% 이상 하락한 비중은 4.7%로 집계됐다. 한은은 10% 이상 하락한 아파트의 비중이 최근들어 상승하고 있다고 설명했다.
한은은 임대인의 보증금 반환능력이 양호해 역전세난은 크지 않다는 입장이다. 한은은 “임대가구의 소득구성을 보면 4분위~5분위 비중이 2018년 3월 기준 64.1%로 일반가구 기준 40%를 크게 상회한다”고 설명했다. 또 임대가구는 가구 당 평균 8억원의 실물자산을 보유하고 있어 임대가구의 총자산(금융+실물자산) 대비 총부채(보증금 포함) 비율은 26.5%밖에 안되는 것으로 나타났다. 이에 한은은 “향후 전세가격이 추가 조정되더라도 임대가구의 대부분이 보유 금융자산 처분 및 금융기관 차입을 통해 전세가격 하락에 대응이 가능하다”고 설명했다.
다만 부채 비중이 높은 일부 다주택자 등의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있을 것으로 예상된다. 부채 비율이 높을 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 등 규제로 인해 대출을 통해 보증금 마련이 어려울 수 있기 때문이다. 실제 한은은 전세가격이 10% 하락할 경우 1.5%인 3만 2,000가구는 보증금 반환이 어렵다고 예측했다. 금융자산과 은행대출 등 차입금을 받아도 보증금에 미치지 못한다는 뜻이다. 물론 92.9%의 임대가구는 금융자산 처분만으로, 5.6%의 가구는 금융기관 차입 등을 통해 보증금 반환이 가능하다.
한은 관계자는 “현재까지 전세가격 하락이 실물경제 하락에 따른 전반적인 현상이라기 보다는 부분적으로 나타나고 있다”며 “전세 가격 하락폭이 큰 일부 지역, 단지, 부채 레버리지 높은 일부 다주택자 등은 보증금 반환에 대한 어려움이 더 커질 것으로 예상된다”고 밝혔다.
