민경호 닥터빌드 대표계륵(鷄肋). 부동산에서 계륵은 자투리 토지를 일컫는 말이기도 하다. 도로와 도로 사이에 접하거나 건물 사이에 비좁게 들어선 작은 토지는 과연 개발할 수 있을까? 서울시 내에 집을 짓고 살고 싶은데 면적이 큰 토지는 구매가 어렵고 살 만한 자투리 땅만 있다면 적절한 활용방법을 찾아볼 수 있다. 이런 토지를 구입해서 개발을 잘했다고 소문나기까지 그 과정을 알아보자.
토지 면적이 33㎡(10평)이나 49㎡(15평) 등 66㎡(20평) 미만이라면 일반적으로 건축이 어렵다. 보통 주차를 고려하여 다가구주택을 건축 또는 다중주택을 짓기 힘들기 때문이다. 따라서 활용도가 떨어지는 20평 미만의 자투리 토지는 다가구주택, 다세대주택 등을 신축할 수 있는 땅에 비해 면적 당 토지 가격도 낮게 형성이 된다. 요즘처럼 땅값이 높은 시기에 이런 자투리 토지를 잘만 활용한다면 의외로 좋은 주택을 소유하게 될 수 있다.
첫째, 자투리 땅은 규모가 작아서 이에 맞는 설계를 해야만 한다. 보통 건축가들은 개인별로 많이 설계해본 유형의 건축물이 있다. 건축가의 실력 차이가 아니라 경험의 차이라고 말할 수 있다. 따라서 건축가가 자투리땅에 작은 규모의 건물을 얼마나 짜임새 있게 설계를 한 경험이 있는지를 파악해야 한다. 그래야만 자투리 토지에 대한 이해도가 높아 건축주가 원하는 콘셉트와 요구사항을 제대로 반영해 설계를 할 수가 있다.
두 번째, 건축 가능 규모가 얼마나 되는지를 신중히 파악한다. 자투리 토지는 1층에 주차공간을 넣어야 하기 때문에 실사용 공간은 2층 이상이 될 것이다. 따라서 건폐율, 용적률이 얼마인지 파악하고 일조권을 얼마나 받는지도 파악해야 한다. 건물을 위로 많이 올려서 지어야 하므로 일조에 제대로 걸린다면 건축가능 규모가 크게 줄어들게 된다. 따라서 자투리 땅은 이러한 제한사항을 잘 검토해봐야 한다.
세 번째, 공사비를 잘 파악해야 한다. 보통 공사비는 평당 얼마라는 개념을 사용하곤 한다. 그러나 건축 규모가 같더라도 한 개 층에 20평을 건축하는 것과 여러 개의 층으로 20평을 건축하는 것은 공사비가 같을 수가 없다. 건축 면적이 같더라도 층수가 많아지면 그만큼 인건비나 장비 비용이 많이 들어가기 때문이다. 따라서 자투리땅에 건축할 경우 공사비는 일반적인 경우보다 더 많이 들어간다고 볼 수 있다.
마지막으로 대출 가능 여부를 잘 검토해야 한다. 자투리 땅에 건축하면 토지 가격보다 건축비가 높은 경우가 많다. 용도가 굉장히 제한적이다 보니 토지가격은 낮고 건축비는 상대적으로 높을 수 있다. 따라서 은행 대출에도 일반적인 공사와 달라 이에 적합한 금융기관을 통하여 대출을 받아야 한다.
이처럼 도심지는 토지 가격이 워낙 높아 내가 살 집 하나 마련하는 게 쉽지는 않은 일이다. 따라서 토지 가격이 낮은 자투리 토지를 구입해 현명하게 활용하면 상대적으로 저렴하게 거주처, 또는 투자 자산을 마련할 수 있다.
