3기 신도시 입지가 확정되면서 수 십 조원에 달하는 토지보상금이 부동산시장의 불쏘시개가 될 수 있다는 우려가 높아지는 가운데 정부가 ‘발등의 불 끄기’에 나섰다. 3기 신도시 조성 등 택지개발사업에 따른 토지보상금은 무려 30조 원으로 추산되고 있다. 정부는 당초 예정대로 이르면 올 연말부터 토지보상에 나선다는 계획이다. 막대한 보상금이 다시 부동산 시장으로 흘러드는 것을 최소화하기 위해 현금 대신 토지로 보상하는 ‘대토(代土)보상제’ 활성화에 나선다는 계획이다.
2일 국토교통부에 따르면 대토 계약 체결기간 단축 등을 골자로 한 ‘대토 보상제 활성화’ 방안을 마련하고 있다. 현재 전국 지가는 각종 개발 호재로 4월에도 0.31% 오르며 102개월 째 상승하고 있다. 대토 보상 활성화를 통해 보상금이 다시 부동산 시장으로 유입돼 지가 및 주택 값 상승으로 연결되는 것을 막겠다는 취지다.
◇ 대토 협의부터 계약체결 기간 단축 = 정부는 대토 보상제를 활성화하기 위해 각종 당근책을 준비 중이다. 우선 대토보상과 관련 큰 걸림돌이었던 협의부터 대토보상 계약까지 걸리는 시간을 최소화할 방침이다. 현재 평균적으로 협의 단계부터 대토보상 계약까지는 2~3년가량 소요된다. 이로 인해 대토 면적이 당초 예상보다 반 토막 나기 일쑤였다. 대토 토지는 추정 감정가액을 산정해 1차적으로 협의하지만, 실제 받을 수 있는 대토 면적은 용지조성 이후 감정평가를 통해 확정된다. 시간이 지날수록 대토 보상지의 시세가 올라 보상면적이 축소되는 것이다. 정부는 이를 1~2년 가량으로 단축하는 것을 고려 중이다.
또 대토 보상자들이 리츠에 출자하면 리츠 사업자가 공동주택을 개발하는 방식인 대토 리츠도 활성화한다. 대토 보상 계약자들에게 리츠를 통해 배당을 받거나 투자 이익을 낼 기회를 넓힌다는 계획이다. 아울러 대토보상 계약자들이 토지보상으로 받은 땅을 시행사에 사실상 전매하는 편법 행위를 막기 위해 관련 법령을 수정하고 벌칙 조항도 만들 예정이다. 국토부 토지정책과 관계자는 “시행사와 대토 보상자 간의 사실상 소유권 이전 계약인데 복잡한 내용을 담아 이를 교묘히 감추는 수법이 드러나고 있다”며 “앞으로 법규에 소유권 이전과 관련한 내용을 명확히 하고 이를 어길 때 벌금 등 벌칙 조항을 담는 방안을 검토 중”이라고 설명했다.
◇ 대토 활성화 대신 연금보상은 폐기= 토지보상 대안으로 제기됐던 연금보상제는 사실상 폐기했다. 토지 보상금 유동성을 줄이기 위한 여러 대안 중 하나라는 측면에서 도입 가능성이 높을 것이라는 관측도 나왔었다. 하지만 연금상품을 만드는 과정이 복잡할 뿐 아니라, 실제 연금상품에 대한 수요도 확인되지 않아 정부는 3기 신도시 토지보상에 대안으로 고려하지 않기로 했다. 국토부 공공주택추진단 관계자는 “토지수용자들에게 매월 일정 금액의 연금을 지급하는 형태의 보상은 현재 고려하지 않고 있다”며 “토지보상금의 유동성을 줄이기 위해 대토보상 활성화에 더욱 집중할 것”이라고 설명했다.
정부가 대토 활성화 방안 마련에 나선 이유는 그렇지 않아도 각종 개발 호재로 지가가 계속 오르는 가운데 보상금이 부동산 시장의 불쏘시개가 될 수 있다는 우려다. 한국감정원에 따르면 올 4월 전국 토지가격은 전달보다 0.31% 올랐다. 지난 2010년 11월 이후 102개월째 연속 상승세를 달리고 있다. 신태수 지존 대표는 “토지수용에 따른 보상금은 다시 인근 토지시장으로 재투자 되는 경향이 있어 땅값을 높이는 기능을 한다”며 “여기에 수도권 3기 신도시에 대한 토지보상금까지 조기에 풀리면 땅값을 계속 자극할 것”이라고 말했다. /강동효·한동훈기자 hooni@sedaily.com
