A. 신탁 계약에 대해 자세히 모르는 점이 많아 피 같은 전세금을 날리는 경우가 많이 발생하고 있어 주의할 필요가 있습니다. 이런 경우는 신탁종류상 ‘담보신탁’으로 파악되는데 담보신탁이란 집주인이 형식적인 부동산 소유권을 신탁회사에 넘긴 후 대출을 받는 것을 말합니다. 이렇게 하면 집 주인이 임의로 집을 처분할 수 없고, 금융기관 입장에서는 담보 안정성이 높아져 집주인이 더 많은 금액을 대출받을 수 있게 됩니다.
집주인이 이렇게 신탁 계약이 체결된 집을 임대하려면 일종의 계약서인 ‘신탁원부’에 설정된 ‘우선 수익자’의 동의가 필요합니다. 우선 수익자는 집주인에게 대출해 준 금융기관으로 우선 수익자 동의 없이 임대차 계약을 맺으면 집이 경·공매로 넘어가도 세입자 보증금이 후순위로 밀리게 됩니다. 즉 임대차 계약을 맺을 경우 반드시 신탁사의 동의가 필요합니다.
신탁등기를 하는 이유 중에 하나는 부족한 자금으로 집을 매입 할 때 주로 합니다. 주택이나 아파트를 매입할 때 자금이 부족할 경우 주택(부동산)을 담보로 대출을 받게 되는데 일반적으로 대출은(근저당) 방을 공제(지역별 최우선변제금)하고 받습니다. 실질적으로 매수자가 준비한 돈이 많이 부족해서 더 많은 대출이 필요할 경우에는 방을 공제하지 않는 신탁등기를 이용합니다.
소유자가 신탁사란 단점이 있으나 일반대출과 똑같이 연체 없이 대출 원리금을 꼬박꼬박 갚아가면 신탁회사(은행)에서는 별도로 권리를 주장할 수 없기 때문에 따로 걱정할 것은 없습니다. 부동산 신탁등기를 내 명의로 등기를 이전 하고 싶을 경우 일반 담보 대출보다 추가 대출받은 (방 공제)만큼의 금액 혹은 그 이상을 갚게 되면 신탁등기를 내 명의로 일반등기이전도 가능 합니다.
최근 분양이 잘되지 않자 업체들이 대출을 많이 받기 위해 신탁을 이용하는 경향이 크기 때문에 오피스텔, 미분양 아파트 등 임대차 시에도 부동산 신탁등기가 되어 있는지 살펴봐야 합니다. 신탁등기가 되어 있음에도 불구하고 개인 소유자나 분양대행사 시행사로 계약금 또는 전세금을 입금된 경우 신탁법에 따라 승인받은 신탁계좌가 아니기 때문에 사고가 날 수가 있습니다. 즉 계약을 할경우 신탁회사명의의 통장으로 입금해야 대항력을 가질수 있습니다.
등기에 신탁 표기가 있으면 ‘신탁원부’ 발급은 필수입니다. 부동산 계약서를 작성 하기 전에 등기부등본을 꼭 발급해 ‘갑구’에 가압류, 가처분, 예고등기, 가등기 여부를 확인하고 부동산 신탁등기 여부를 필히 확인해야 합니다. 신탁등기의 경우 등기소에서 등기 시에 반드시 신탁계약 내용을 기재한 신탁원부를 첨부하도록 하고 있습니다. ‘주식회사0000신탁’이 명의상 소유자로 되어 있는 점을 알 수 있습니다. 부동산신탁계약서의 마지막에는 신탁계약이 종료되는 때를 대비하여 종료 시점의 수익을 나누기 위해 1순위 수익자, 2순위 수익자를 지정해 둡니다. 통상 금전을 빌리는 대가로 신탁을 하는 담보신탁의 경우 1순위 수익자는 금융기관 같은 대여회사 등인 경우가 대부분입니다. 재산정리절차를 위하여 미리 정리된 재산을 가져가는 자를 정해놓은 것입니다.
위와 같은 담보신탁인 경우는 해당 부동산에 근저당권 등이 설정된 것과 거의 유사합니다. 실제 사례에서는 1순위 수익자에게 신탁 종료 시의 수익이 귀속되면 나머지가 없는 경우가 대부분입니다. 집주인이 채무불이행을 하게 되면 신탁사는 공매로 세입자가 사는 집을 부치게 됩니다. 만약 이자가 연체되어 공매로 나온 집이 몇 차례만 유찰 되도 세입자에 돌아가는 돈이 없게 될 가능성이 큽니다.
이와 같은 피해를 막으려면 등기부등본과 함께 신탁원부를 발급받아 계약 내용을 꼭 확인해야 합니다. 주택이 신탁회사에 맡겨지면 등기부등본에 위탁 사실과 함께 ‘신탁원부 번호’가 공개되고, 등기소를 방문해 신탁원부를 발급받을 수 있습니다. 신탁회사 소유로 된 건물이라면 신탁원부에 임대차계약 권한이 누구에게 있는지 확인하고 만약 등기부등본상 소유권이 신탁회사가 아닌 건물주에게 있더라도 신탁등기가 되어 있다면 신탁회사에 확인서를 받아둬야 합니다.
끝으로 공인중개사 입장에서도 임대차계약 체결을 중개하면서 해당 부동산이 담보신탁대상인 것 등을 충분히 설명해야 합니다. 문제가 생길 경우 중개 행위상의 과실로 인해 일부손해를 배상하는 것이 판례로 나와 있습니다. 즉 중개업자는 담보신탁 된 부동산에 관한 임대차 계약을 중개할 때는 임차 의뢰인에게 신탁원부를 제시하면서 법적 효과를 설명해야 합니다.
결론적으로 전세시장이 비교적 안정적이어서 보다 경쟁력 있는 전세를 찾기가 그다지 어렵지 않기 때문에 굳이 신탁등기가 된 부동산에는 임차인으로 임대차계약을 체결할 필요는 없을 것 같습니다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
