오는 11일부터 시가 9억원이 넘는 주택 보유자는 주택금융공사의 전세보증을 이용할 수 없게 된다. 공적 보증 전세대출을 활용한 갭투자를 막고 실수요자 중심의 지원이 이뤄지게 하기 위해서다.
주금공은 오는 11일부터 9억원 초과 주택 보유자에게는 전세자금 신규보증이나 기존 보증의 기한 연장을 제한한다고 8일 밝혔다.
이미 전세자금보증을 이용하고 있는 기존 고객은 보증을 연장할 수 있다. 이 경우 제도 시행일 이후 취득한 주택이 9억원을 초과할 경우 1회에 한해 기한 연장이 가능하다. 그 이후에는 주택을 처분한 후 이용하거나 전세자금대출을 전액 상환해야 한다.
고가 주택 보유자에 대한 예외 사항도 마련됐다. 9억원 초과 주택을 보유한 1주택자라고 하더라도 직장이전, 자녀교육, 질병치료, 부모봉양 등의 사유로 전세가 불가피한 경우 부부합산 연소득 1억원 이하이면 전세자금보증을 이용할 수 있다.
아래는 주금공이 소개한 전세보증제한 일문일답.
▲고가주택 보유자 보증제한 적용대상은?
=2019년 11월 11일 이후 신규보증 또는 기한연장 신청에 대해 적용한다. 다만, 신규보증 신청자가 11일 전에 임대차계약을 체결하고, 임대차계약금을 납부한 경우에는 고가주택(1주택)을 보유하더라도 보증이용 가능하다.
▲‘등기 전에 잔금대출을 받은 경우’를 주택보유수에 포함하는 이유는?
=등기 전 신축주택에 잔금대출을 받고, 전세를 놓아 해당주택에 실거주는 하지 않으면서 자신의 전세자금은 공적 전세대출로 충당하는 우회 갭투자 형태를 차단할 필요가 있다. 예를 들어 보유현금이 1억원인 A가 10억원 신축 고가주택을 구입하면서 전세보증금 7억원, 잔금대출 2억원을 받고, 자신은 공적전세대출(2억원)을 받아 별도 집에 거주하는 경우다.
▲고가주택 보유자의 대출연장이 가능한 경우 및 요건은?
=보증신청 시기 및 주택취득 시기에 따라 기한연장 여부 등이 상이하다. 2019년 11월 11일 이전 보증 신청자의 경우, 2019년 11월 11일 이전에 취득한 주택을 보유중인 경우 고가주택 보유자(1주택)도 기한연장 허용한다. 2019년 11월 11일 이후에 취득한 주택이 기한연장 시점에 9억원을 초과하는 경우에는 1회에 한해 연장 허용한다. 2019년 11월 11일 이후 보증 신청자의 경우 취득시점과 상관없이 고가주택 보유 시 기한연장 불가하다.
▲고가주택의 판단기준은?
=보증승인일 또는 기한연장 승인일 기준 주택가격이 9억원을 초과 하는 주택이다. 주택면적이 2분의 1미만인 복합용도 건축물도 주택에 해당하며, 주택 가격은 해당주택 전체에 대하여 산정한다. 보유지분이 2분의 1미만인 주택도 1주택으로 보며, 주택가격은 본인과 배우자 소유지분에 대하여만 산정한다.
▲주택가격의 산정방법은?
=국민은행 시세정보, 한국감정원 시세정보, 공시가격(국토교통부장관이 공시한 주택가격의 150%)을 우선 적용하고, 예외적인 경우에 한해 ‘분양가격’ 등을 활용한다.
▲고가주택 보유자 중 실수요자에 대한 예외 적용사항은?
=고가주택(1주택)을 보유하고 있더라도 근무상의 형편, 학업, 질병의 치료·요양, 부모봉양 등에 따라 다른 시·군에 소재한 주택을 임차하는 경우에는 전세자금보증 이용 가능하다. 이 경우 전세자금보증을 받은 후 1개월 이내에 보증대상목적물 및 고가주택 양쪽에 본인 또는 부양가족이 전입해야 한다.
