지난 7일 유은혜 사회부총리겸 교육부 장관이 자립형사립고등학교(자사고)와 특수목적고등학교(특목고)를 일반고로 일괄 전환하기로 하는 한편, 2020학년도 대학수학능력시험이 작년과 수능 난이도와 유사했지만 체감 난이도도 오히려 높아져 강남, 목동 등 학원가가 유명한 ‘학세권’ 부동산이 꿈틀대고 있다. 이와 동시에 신길 뉴타운과 같은 새롭게 조성되는 대규모 뉴타운들이 새로운 학세권 후보로 떠오르고 있다.
◆ 신고가 나오는 대치동, 겨울철 ‘이사 대란’ 생길까
정부가 이미 지난달부터 고교 서열화 해소 방안을 발표하기로 하면서 서울 대표 학군 지역인 강남 4구와 양천구 목동을 중심으로 아파트 가격 상승폭이 확대되기 시작했다. 게다가 수능 예고편인 9월 전국 모의고사가 어렵게 출제돼, 사교육 수요를 부채질하고 있다.
한국감정원이 내놓은 2019년 10월 전국주택가격동향조사 결과를 보면 강남 4구 아파트 가격 상승률은 0.7%, 양천구는 0.5%로 나타났다. 이는 서울시 평균(0.44%)보다 높은 것으로 사실상 서울 집값을 견인한 것으로 보인다. 전세 역시 강남구, 서초구, 송파구 상승률이 각각 0.35%, 0.37%, 0.41% 오르며 오름세가 가팔라졌고 양천구도 0.38%를 나타냈다.
이에 대해 한국감정원은 “강남 4구의 경우 가을철 이사수요, 학군수요 등으로 신축 및 주요 인기단지와 재건축을 포함한 저평가된 기축 위주로 상승폭이 확대 됐다”면서 “양천구는 목동 신시가지 신축 위주로 상승했다”고 분석했다.
특히 ‘학군의 메카’ 대치동에선 전고가를 돌파하는 단지가 속속 나오고 있다. 지난달 8일 은마아파트 전용 84㎡가 21억 8,000만원으로 거래돼 지난해 8월 20억 5,000만원 기록을 1년만에 뛰어 넘게 됐다. 이밖에도 동부센트레빌 전용 121㎡와 161㎡는 각각 12일과 29일 32억 5,000만원, 37억 3,000만원으로 신고가를 기록했다. 두 평형 모두 지난 9월 실거래가에 비해 2억 이상 올랐다.
학군 수요는 전통적인 이사철보다 방학 기간에 움직인다는 점을 고려하면, 수능이 끝나 방학이 시작되는 12월부터 학군 지역 집값이 더 오를 것이란 전망도 나온다.
대치동 소재 한 공인중개사무소 대표는 “분양가 상한제 시행에도 불구하고 재건축 아파트까지 가격이 오르고 있다”면서 “정시 확대 영향으로 학군이 좋은 지역으로 쏠림이 심화하는 것 같다”고 밝혔다. 그는 “대치동에서 귀한 신축 아파트의 경우 집주인들이 매물을 거둬들이기도 한다”고 덧붙였다.
◆ 고소득 중산층 타운, 벌써 치맛바람 생긴 신길뉴타운
한편 젊은 고소득 부부들을 중심으로 새로운 학군 지역을 찾는 발걸음이 분주하다. 영등포구 신길 뉴타운, 마포구 아현 뉴타운이 대표적인 지역이다. 두 지역은 모두 재개발 사업으로 인해 신축 대단지 아파트 타운으로 거듭나고 있다는 공통점이 있다. 대단지 아파트 촌은 동질적인 중산층 가정이 모여 살게 된다는 점에서 앞으로 학군이 개선될 가능성이 크다.
신길동과 아현동 전통적으로 학군이 약한 지역으로 꼽혔으나 2014~2016년부터 뉴타운 입주가 속속 진행되면서 주민 구성이 빠르게 변하고 있는데다, 상대적으로 임대료가 저렴한 상권을 주변에 품고 있어 학원가가 형성될 수 있는 환경이 조성돼 있다. 두 지역은 교통이 편리하고 각각 광화문, 여의도 등 주요 업무지구가 가까운 ‘직주근접’ 지역이라 고학력, 고소득 학부모들이 모이고 있다. 이미 아현 뉴타운 주변 대흥동에선 학원가가 조성되면서 용산 및 주변 지역 수요까지 흡수하고 있다.
사업 완료 시 총 1만여 세대가 입주할 신길 뉴타운 지역에는 벌써 ‘치맛바람’이 불고 있다. 기존엔 신풍역 초역세권인 래미안 에스티움이 이 일대 대장주로 통했으나, 12월 분양 예정인 더샵 파크프레스티지(신길3구역)이 ‘교육 프리미엄’을 등에 업고 새로운 후보로 떠오르고 있다.
더샵 파크프레스티지는 영신초와 내년 완공되는 신길 중학교(가칭)까지 통학이 편한 거리인데다, 얼마 남지 않은 신길 뉴타운 사업지 중 하나로 역대급 청약 경쟁률을 기록할 것으로 예상되고 있다. 게다가 지역 부동산에선 신길 3구역 주변인 가마산로 북쪽 주변 재개발 사업지가 대거 해제되면서 이곳이 상가로 개발될 경우 학원가가 만들어질 것으로 예상하고 있다.
신길 뉴타운 지역에 정통한 한 부동산 전문가는 “현재 공사 중인 신길 중학교는 뉴타운 입주 학생들이 주로 다닐 수 있는 학교 신설을 조합원들이 강력하게 요구해 만들어지는 것으로 알고 있다”면서 “가마산로 북쪽 사업지들과 신길 6구역이 해제되면서 주변 부동산에선 오히려 호재라는 의견이 많았을 정도로 미래 학군에 대한 주민들의 기대가 높다”고 설명했다.
포스코건설이 영등포구 신길동 145-40번지 일대(신길뉴타운 3구역)를 재개발해 짓는 더샵 파크프레스티지는 지하 3층~지상 최고 32층 9개 동 총 799가구 규모로 전용면적 59~114㎡, 316가구가 일반 분양된다.
단지 인근에 영신초와 신길중학교 이외에도 신길초, 대영초·중·고, 영신고, 장훈고, 영등포여고 등이 가깝운 학세권 단지로 인근에 특성화도서관도 조성될 예정이라 교육환경은 더욱 좋아질 것으로 전망된다.
단지는 신풍역·보라매역(7호선) 이용이 편리하며, 신길역(1·5호선), 영등포역(1호선) 등도 가깝다. 또한, 올림픽대로, 서부간선도로, 강변북로 등의 주요 간선도로와 가까워 YBD, GBD, CBD 등의 3대 업무지구 외에도 구로·가산디지털단지, 상암DMC, 마곡지구 등의 서울 전역의 업무지구로의 이동도 편리하다.
더욱이 단지 주변으로 신림선 경전철(2022년 개통 예정)과 지난 9월 착공한 신안산선(2024년 개통 예정)도 지나갈 예정이어서 교통망은 더욱 개선된다.
더샵 파크프레스티지는 전세대가 남향위주로 배치되고, 선호도 높은 판상형 위주의 평면구성을 통해 개방감과 일조권을 높였다. 지상에 차 없는 단지를 만들어 이 공간에는 산책로, 공원 등의 조경시설을 조성해 쾌적함을 더했다.
입주민을 배려한 대규모 커뮤니티시설도 눈길을 끈다. 피트니스, GX룸, 실내 골프연습장, 탁구장, 사우나(예정), 샤워실, 독서실, 도서관, 키즈카페 등 다채롭게 구성해, 입주민들에게 편리함을 제공한다.
단지 바로 옆에 메낙골근린공원이 조성돼 있고, 보라매공원, 영등포공원, 용마산, 도림천 등의 녹지공간도 가까워 주거 환경도 쾌적하다.
견본주택은 서울 강남구 신사동 도산공원 인근에 위치한다.
