가장 최근 상장한 NH프라임리츠(338100)도 상장 첫날 상한가를 기록한 이후 계속 내리막을 걷고 있다. 높은 배당정책으로 관심을 받았지만 공모가 대비 주가가 급등하면서 시가배당률이 다소 아쉬워졌다는 평가다.
지난달 롯데리츠가 성공적으로 상장하면서 NH프라임리츠도 시장에서 뜨거운 반응을 얻었다. NH프라임리츠는 상장 전 기관투자자 대상 수요 예측에서 712대 1의 경쟁률을 기록했다. 일반 투자자 사전 청약에서도 7조7,000억원의 증거금이 몰려 약 618대 1의 경쟁률을 보였다.
NH프라임리츠는 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등 도심권역(CBD) 주요 오피스를 담고 있는 부동산펀드에 투자하는 재간접리츠다. 임대료가 상대적으로 높은 만큼 신용도가 있는 우량한 기업들이 임차인으로 들어와 안정성이 높다는 평가다. 기초자산의 공실률은 △서울스퀘어 4.7% △강남N타워 1.4% △삼성물산 서초사옥·삼성SDS타워 0%다.
배당수익률은 공모가 5,000원 기준 5%+α 수준이다. 기존 상장한 공모리츠인 신한알파리츠 2.95%, 이리츠코크렙 4.17% 대비 높다. 여기에 기초자산을 담고 있는 펀드가 만기되면 자산가치상승에 따른 매각차익도 기대할 수 있다.
그러나 상장 후 주가가 급등하면서 시가배당률이 다소 떨어지자 배당보다는 단기적으로 차익을 실현하는 것이 낫다고 판단한 투자자들이 늘어났다. 임대료 수익을 배당하기 때문에 주가가 높아져도 배당은 똑같기 때문이다. 한 펀드매니저는 “공모가인 5,000원 기준으로 배당 4~5%를 기대하는데 주가가 6,000원 대 중반까지 가면 상대적으로 배당률이 낮아진다”며 “공실 리스크도 있고 특히 국내 상장 리츠는 앵커투자자의 신뢰도가 높지 않기 때문에 펀더멘털과 관련 없는 변동성이 많다”고 설명했다.
다른 공모 리츠와 달리 부동산 펀드에 투자하는 재간접 리츠기 때문에 불확실성이 큰 측면도 있다. NH프라임리츠는 각 건물을 보유한 펀드나 리츠의 투자자다. 현행 자본시장법에 따라 NH프라임리츠는 이들 사모 부동산 펀드 지분을 각각 10%씩만 보유하고 있다. 펀드 만기가 돌아오거나 운용사가 매각을 결정하면 시세차익을 기대할 수 있지만 오피스 가격이 떨어질 경우 오히려 손해를 볼 가능성도 존재한다.
라진성 키움증권 연구원은 “재간접 리츠 특성상 집합투자업자보수 등 수수료가 발생해 직접 부동산을 보유한 리츠보다 수수료가 높다”며 “특히 오피스 중심 자산으로 다양한 임차인이 들어선 서울스퀘어나 강남N타워는 연체·미납이 발생할 우려도 있다”고 분석했다.
다만 공모 규모가 적고 락업(보호예수) 물량이 많아 하락장에서도 주가 변동성은 비교적 적을 전망이다. NH프라임리츠의 최대주주 및 기타주주가 보유한 약 26.3% 지분은 내년 9월 말까지 락업이 걸려 있다. NH리츠운용도 이번 프라임리츠를 상장하면서 45억원의 자기자본을 투자해 4.82%의 지분을 보유했다. 우리가 만든 상품에 우리가 투자함으로써 열심히 운용하겠다는 의지를 피력하겠다는 취지다. 수익증권의 90~95%를 보험사나 국민연금 등 부동산을 전문적으로 투자하는 기관들이 보유하고 있어 안정성도 검증됐다는 평가다.
향후 ‘10% 룰’이 완화되면 자산 편입 비중도 늘릴 수 있어 수익성이 높아질 여지도 있다. 현재 자본시장법상 사모 부동산 펀드에 대한 공모 리츠 투자 한도는 10% 미만으로 제한된다. 현재 국토교통부는 리츠 활성화 방안을 마련해 사모 부동산 펀드에 대한 투자 한도를 50%까지 확대하는 것을 추진하고 있다. NH프라임리츠도 시행령이 바뀌면 편입 비중을 50%까지 늘려 1조원 규모의 리츠로 키울 예정이다. 유상증자를 통해 실물자산을 직접 편입하는 것도 계획하고 있다.
◇NH프라임리츠 요약
| 구분 | 내용 |
| 리츠명 | 엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사 |
| 총 투자금액(모집) | 933억원(사모 245억원, 공모 688억원) |
| 투자금액 | 총 투자금액: 933억원 = 최종매입가 885억원+기타비용 48억원 -보통주 발행가: 5,000원 -보통주 주식수: 18,660,000주 |
| 존속기간 | 50년 |
| 개별자산에 대한 투자기간 | 서울스퀘어: 2026년 2월 강남N타워: 2025년 8월 삼성물산 서초사옥: 2025년 8월 삼성SDS: 2024년 1월 |
| 결산/배당 주기 | 5월/11월(매 6개월) |
| 예상수익률 | 5.52%(매각차익 제외 7년 기준) |
| 자산운용 | 운용보수: 1,2,3기는 0.03%(연간 0.06%), 4기 이후는 0.18%(1년 기준 0.36%) |
| 대표주관사 | NH투자증권 |
◇NH프라임리츠 편입자산
| 서울스퀘어 | 강남N타워 | 삼성물산 서초사옥 | 삼성SDS타워 | |
| 위치 | 서울역사 앞 | 테헤란로(강남역-역삼역 중간) | 강남역 사거리 | 잠실역 도보 5분 |
| 총 자산가치 | 9,883억원 | 4,525억원 | 7,481억원 | 6,280억원 |
| 공실률 | 4.70% | 1.40% | 0% | 0% |
| 연면적 | 40,174평(132,806.05㎡) | 15,466평(51,126.31㎡) | 24,538평(81,117.28㎡) | 30,110평(99,536.94㎡) |
| 준공시기 | 1970년 12월(2010년 리모델링) | 2018년 8월 | 2007년 12월 | 2014년 5월 |
| 운용사/자산관리회사 | 에이알에이코리아 | KB부동산신탁 | 현대인베스트먼트(코람코자산신탁) | 유경PSG자산운용 |
