경기도 수원 광교신도시에서 15억 원을 훌쩍 넘기는 초고가 주택 거래가 이어지고 있다. 20억 원대 거래까지 나왔다. 서울의 웬만한 지역과 비슷한 수준까지 올라온 상황이다. 그렇다면 이곳에서 초고가 주택 거래가 제법 이뤄지는 이유는 무엇일까. 서울의 경우 시세 15억 초과는 대출이 전혀 불가능한 반면 광교 신도시에서는 대출이 가능하기 때문이다. 이유는 이렇다. 서울은 투기과열지구이고, 광교 신도시는 조정대상지역이기 때문이다. 15억 원 초과 주택에 대한 담보대출이 완전히 막힌 서울 등 투기과열지구와는 달리 조정대상지역에서는 어느 정도 대출이 가능하다.
◇ 광교 첫 20억 원대 거래 사례 나와 = 국토부 실거래가 자료에 따르면 지난 5월 수원 광교신도시 ‘광교중흥S클래스’ 전용 129㎡는 21억 원에 실거래됐다. 지난해 9월 거래(16억 7,400만 원)와 비교하면 4억 원 가까이 올랐다. 이뿐만이 아니다. 인근 ‘자연앤자이2단지’ 전용 125㎡는 지난 5월 15억 2,000만 원에 전용 148㎡는 17억 8,500만 원에 거래되며 신고가를 갱신했다. 모두 15억 원을 넘기는 초고가 거래다.
이외에도 9억~15억 원 사이 거래도 활발하게 이뤄지는 상황이다. ‘힐스테이트광교’ 전용 97㎡는 지난 5월 14억 3,500만 원에 거래되며 신고가를 기록했다. ‘광교아이파크’ 전용 84㎡ 또한 11억 3,000만 원에 팔리며 지난해 9월 대비 3억 원 이상 오른 값에 손바뀜됐다.
광교신도시가 속한 수원 영통구는 지난 25일 기준 전주대비 0.24% 오르며 상승세를 이어갔다. 올해 초 풍선효과로 반사이익을 누리다 수원을 겨냥한 2·20 대책으로 상승 폭은 줄어들었지만 오름세는 유지하는 모습이다. 올 한해 수원 영통구 아파트값은 누계로 13.37% 올라 수원 팔달구, 권선구에 이어 전국에서 3번째로 높았다.
◇ 15억원 초과 주택도 대출 가능 =이처럼 광교신도시에서 15억 원을 넘기는 거래가 나오는 이유는 서울을 비롯한 투기과열지구와 달리 주택담보대출이 용이하기 때문이다. 지난해 12·16 대책으로 인해 서울 및 투기과열지구 내 15억 원을 초과하는 주택에 대해서는 담보대출이 막혔다. 9억 원을 넘기는 주택 또한 9억 원 초과분에 대해서는 주택담보인정비율(LTV)이 20%만 적용된다.
반면 광교신도시는 조정대상지역으로 LTV 50%를 적용받는다. 기존 60%까지 담보대출이 가능했지만 2·20 대책 이후 규제가 강화됐다. 또한 2·20 대책에는 9억 원을 넘기는 경우 그 초과분에 대해서는 LTV를 30%만 적용하도록 하는 내용도 포함됐다. 하지만 이는 주택담보대출을 완전히 막는 투기과열지구와 비교하면 약한 규제다. 15억 원을 넘기는 초고가 주택이라 하더라도 조정대상지역에서는 9억 원 미만분에 대해서는 50%, 9억 원 초과분은 가격의 30%를 담보대출을 통해 자금을 융통할 수 있다. 이에 100% 현금으로만 구매해야 하는 서울 등의 초고가 주택보다 매입이 쉽다.
이에 일각에서는 광교신도시 또한 투기과열지구로 지정해야 한다는 지적도 나온다. 광교신도시보다 아파트 가격이 낮은 하남, 광명 등도 투기과열지구로 지정된 만큼 형평성에 맞지 않는다는 것이다. 한편 규제 지역을 늘릴 때마다 풍선효과가 계속 퍼져나가고 있는 만큼 정부 차원에서 규제 지역 확대가 쉽지만은 않으리라는 분석도 나온다.
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