최근 정부는 임차인을 보호하기 위한 목적으로 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세전환율 인하에 이어 표준임대료제도의 도입을 검토하고 있다. 계속된 임대차 규제에도 불구하고 또 다른 풍선효과로 인해 임대차시장의 불안이 이어지고 있기 때문이다. 이처럼 연속적인 규제의 칼을 빼 들었음에도 전세시장의 상승 기조, 보증부월세로의 전환 등 부작용이 계속 나타나고 있다. 시장이 정부가 원하는 방향으로 흘러가지 않고 있는 것이다.
표준임대료는 말 그대로 정부에서 임대료의 가격정찰제를 시행한다는 것이다. 정부에서 임대주택의 기준이 되는 임대료를 고시하게 되면 임대인과 임차인은 정부에서 정한 가격 범위 내에서 임대차 계약을 체결해야 한다. 정부에서 합리적 주택의 표준임대료를 정해서 시행하면 임대인과 임차인은 얼마나 좋을까. 임대인과 임차인, 즉 주택을 계약하고자 하는 거래당사자는 계약금액에 대해 협상을 할 필요가 없어진다.
그런데 주택의 합리적 표준임대료가 있을까. 부동산은 정가(정해진 가격)가 없다는 것이 상식이고 원칙이다. 부동산은 개별성이라는 고유의 특성 때문에 나타나는 현상이다. 부동산 가격은 상품 그 자체뿐 아니라 부동산을 바라보는 기관·개인에 따라 달라진다. 예컨대 부동산 가격은 공시지가·공시가격·기준시가·감정가·실거래가·호가·시세 등 천차만별이다. 그리고 조건에 따라 정상가격·특정가격·한정가격으로 나누기도 한다.
임대료도 실질임대료, 순 임대료, 지불 임대료, 선불적 성격을 갖는 일시금, 신규 임대료와 계속 임대료 등 다양하다. 토지의 공시가격에 대해서도 이의신청이 많은데 표준임대료는 어떻게 될까. 사회적 갈등만 유발하지 않을까 걱정이 앞선다.
임대료는 어느 정도 표준화돼 있는 공동주택도 내부 상태나 시설, 한강 조망이나 숲 조망의 여부, 층수의 선호도, 건축연도, 입지 등에 따라 다르고 임대인과 임차인의 개인 사정에 따라서도 다르다. 그리고 임대 형태(전세·월세·보증부월세)에 따라서도 천차만별이다. 외국의 몇몇 도시들이 표준임대료나 공정임대료제도 등을 통해 임대료를 제한하는 경우가 많다고 하지만 우리나라처럼 전세제도가 아닌 월세 형태의 계약이기 때문에 임대시장의 사정도 다르다.
정부에서 추진하는 제도는 공정성과 신뢰도가 필수적이다. 그러나 표준임대료가 정해지면 임대인이나 임차인이 서로 공정하다고 생각할까. 신뢰할 수 있을까. 국민들을 설득할 수 있는 기초자료는 있을까. 전월세신고제도가 도입되면 내년 6월부터 데이터베이스(DB)가 구축돼 자료가 축적되겠지만 상당한 시간이 소요될 것이다.
정부정책의 비용과 편익을 분석했을 때 표준임대료 산정비용이 과도한 것은 아닌지에 대한 검토도 필요하다. 제도의 도입에 따른 득과 실을 고려해 어느 쪽이 많은지에 대한 분석도 필요하다. 임대주택의 가격정찰제가 시장경제원리에 적정한지, 사유재산권 침해라는 위헌성은 없는지 ‘즉석요리’가 아니라 법과 절차에 따라 국민의 의견을 수렴했으면 하는 바람이다.
