가을 이사철을 앞두고 서울에서 전세난 우려가 커지고 있는 6일 송파구의 한 상가 부동산중개업소의 매물 정보란이 비어있다./연합뉴스#. “조정을 걸려고 해도 세입자가 거부하면 방법이 없답니다. 이게 무슨 해결 방안입니까.”
서울의 한 아파트를 전세로 내주고 있는 A씨는 세입자가 ‘계약갱신청구권을 사용하겠다’면서도 임대료 인상은 한 푼도 동의할 수 없다고 버텨 고민이다. 지자체에서는 “‘주택임대차분쟁조정위원회(분쟁조정위)’에 조정을 진행해보라”고 했지만 내용을 살펴보니 세입자가 거부하면 조정 절차 자체가 불가능하다는 걸 깨닫고 허탈감에 빠졌다. 남은 유일한 방법은 소송 뿐이지만 소요되는 시간과 비용을 생각하면 ‘선택 불가’다.
<허수아비 분쟁조정위…정부 “권한 강화 검토>
임대차 3법 시행 후 임대차 시장 곳곳에서 파열음이 나오는 가운데 정부가 사실상 유일한 분쟁 해결기구로 제시한 분쟁조정위의 ‘실효성 논란’이 불거지고 있다. 상대가 거부하면 조정 자체가 불가능해 갈등 해결 기구로의 역할을 사실상 기대할 수 없다는 지적이다. 이 같은 지적에 정부는 분쟁조정위의 권한 강화를 위한 제도적 보완책 마련 검토에 나섰다.
정부에 따르면 국토교통부와 법무부는 분쟁조정위의 실효성 강화를 위한 방안 마련을 위한 내부 검토를 진행 중이다. 정부가 임대차 3법 시행 후 임대차 분쟁 해결 지원을 위해 분쟁조정위를 현재 6개에서 18개로 확대하는 방안을 밝힌 가운데 외연 확대 외에도 조정 절차의 실질적 분쟁 해결 효과를 마련할 필요가 있다는 지적에 따른 것이다. 정부 관계자는 “구체적으로 방향이 정해진 것은 아니지만 분쟁조정위의 권한과 관련한 검토를 내부적으로 진행하고 있다”고 말했다.
정부가 분쟁조정위 권한 검토에 나선 것은 분쟁조정위의 양적 확대에도 불구하고 조정 결과에 대한 구속력이 없어 실질적인 분쟁 조정에 한계가 있기 때문이다. 주택임대차보호법에 따르면 조정을 신청하더라도 상대방이 이를 거부하면 조정 절차가 이뤄지지 않는다. 상대방이 조정 절차에 응해 가까스로 조정안이 나오더라도 당사자 중 한 쪽이라도 이를 거부하면 강제할 방법이 없다. 이렇다 보니 분쟁조정위의 ‘조정 성공률’은 23% 수준에 그칠 정도로 취약하다. 여기서 해결되지 않는 분쟁은 법정 소송으로 가는 수밖에 없지만 소요되는 기간과 비용을 감안하면 갈등 해결의 도구로 활용하기는 무리가 있다는 지적이다.
<임대차 3법으로 분쟁 느는데…여·야 모두 공감대>
문제는 제도적 갈등 해결 방안은 미약한 데 비해 향후 분쟁 발생은 대폭 늘어날 것이란 점이다. 임대차 3법이 숙의 기간을 충분히 두고 진행되지 않아 제도적 공백으로 인한 허점이 많고, 제도 취지상 임차인 편에 치우쳐져 있어 벌써부터 다양한 갈등이 제기되고 있다. 한 예로 전월세상한제는 계약 갱신 때 임대료 인상률을 5% 상한으로 정하고 있지만, 계약갱신청구권과 맞물리면서 실질적으로는 세입자 반대 시 한 푼도 올릴 수 없는 문제가 제기되고 있다. 이밖에 전세 만기와 맞물려 집을 팔았을 경우 매수인이 실거주를 하고 싶어도 세입자가 청구권을 사용하면 불가능해지는 점 등 다수의 갈등 요소가 제기되고 있다.
이 같은 이유로 분쟁조정위의 권한 강화는 정부 외에 국회에서도 필요성을 인지하고 있다. 여야와 시장에서 모두 필요성을 느끼고 있는 만큼 실현 가능성이 높을 것으로 보인다. 현재 여야 모두에서 분쟁조정위의 실효성 강화 방안을 위한 임대차보호법 개정안이 발의된 상태다. 더불어민주당에서는 국회 법제사법위원장인 윤호중 의원이, 제1야당인 국민의힘에서는 최승재 의원이 각각 개정안을 대표 발의했다. 두 발의안 모두 조정 개시 단계에서 피신청인이 이를 거부할 수 없도록 하고, 조정안에 대해서도 일정 수준의 강제력을 부여하는 내용이 담겼다. 윤 의원안의 경우 분쟁조정위에서 도출된 조정안이 재판상 화해와 같은 효력을 지니도록 했다.
