서울시가 30가구 미만의 소규모 물량을 분양하는 ‘역세권 청년주택’에 대해서도 분양가상한제를 확대 적용하기로 했다. 이미 민간 사업자를 유인할 수익성이 낮다는 지적을 받아온 역세권 청년주택에 분양가상한제까지 확대 적용될 경우 공급 감소를 피할 수 없을 것으로 예상된다. 30가구 미만 분양은 상한제 적용 대상이 아니다. 하지만 서울시는 새로운 기준을 만들어 적용할 계획이다.
◇30가구 미만도 상한제 적용=5일 서울시에 따르면 시는 이 같은 내용이 담긴 ‘역세권 청년주택 분양주택에 대한 입주자 선정기준 및 분양가격 산정’ 기준을 마련해 조만간 적용할 예정이다. 이번 기준은 지난해 12월 서울시가 내놓은 청년주택 혁신 방안의 후속 조치다.
역세권 청년주택의 사업성이 너무 낮다는 지적이 일자 서울시는 지난해 혁신 방안을 통해 공급 물량의 30% 범위 내에서 분양을 허용해 사업성을 올리는 ‘일부 분양형’ 사업 유형을 새로 만든 바 있다. 하지만 별도의 분양 기준이 없어 사업자들이 혼란을 겪자 이번에 상세 기준을 내놓은 것이다.
서울시가 마련한 역세권 청년주택 분양 기준의 핵심은 역세권 청년주택의 경우 30가구 미만의 소규모 분양 물량에 대해서도 분양가상한제를 적용한다는 것이다. 현행 주택법상 일반공급 가구 수가 30가구 이상이면 민간택지 분양가상한제의 적용 대상이 된다고 규정하고 있지만, 역세권 청년주택에 대해서는 이 이하라도 분양가상한제를 확대 적용하겠다는 것이다. 시는 주택법상 30가구 미만에 대해서는 분양가상한제 적용 여부를 명시한 법 조항이 없기 때문에 시 차원에서 기준을 만들 계획이다.
아울러 청년과 신혼부부에 공급을 집중하기 위해 특별공급분양을 불허하기로 했다. 민간임대 특별공급 기준 중에 건축주가 특별공급을 받을 수 있는 항목이 있어 사업자들이 이를 악용할 가능성이 있다는 이유에서다. 또한 30가구 미만의 경우 입주 대상에 청년과 신혼부부를 별도로 명시할 예정이다.
청년주택 조감도◇분양가 규제까지, 공급 더 준다=서울시의 이러한 조치는 역세권 청년주택에 분양을 허용할 경우 높은 가격에 판매되면서 주변 집값을 자극할 수 있다는 우려 때문이다. 아울러 역세권 청년주택의 수요자인 청년과 신혼부부들이 분양을 받기 어려울 수도 있다는 지적에 따른 것이다.
하지만 분양가 규제까지 받게 되면 역세권 청년주택의 공급 자체가 줄어들 수도 있다는 지적이 나온다. 역세권 청년주택은 청년층을 대상으로 주변 시세보다 약 30% 저렴하게 임대하고 8년간 의무적으로 임대로 운영해야 하기 때문에 일반 분양에 비해 수익성이 낮을 수밖에 없다. 서울시도 이러한 문제를 인지하고 일부 물량을 분양할 수 있도록 허용했지만 이번 분양가상한제 적용으로 분양 수익률이 낮아지면서 분양 허용이 사실상 무용지물이 됐다. 실제로 시가 분양 물량이 30가구 미만일 때에도 분양가상한제를 적용한다는 소문이 돌자 업계에서는 분양 계획을 아예 철회하고 100% 임대로 돌리는 경우가 상당한 것으로 알려졌다. 분양가상한제 하에서는 분양을 해도 실익이 없다는 판단에서다.
한 업계 관계자는 “수익성을 높여준다며 분양을 허용한다면서 분양가상한제를 적용하면 결국에는 사업자 입장에서는 분양을 하는 의미가 없다”며 “민간 사업자가 적극적으로 사업에 뛰어들 만한 유인을 마련해줘야 한다”고 주장했다. 역세권 청년주택은 만 19세 이상 39세 이하 청년층을 대상으로 주변보다 저렴한 임대주택이 공급하는 사업이다. 서울시는 2022년까지 역세권 청년주택 8만가구를 공급하겠다는 계획을 밝혔으며 현재 약 2만7,000가구가 사업 진행 중이다. 시는 8만가구 중 약 8,000가구가 분양될 것으로 예상한 바 있다.
