서민 주거 불안함을 종합 판단할 수 있는 지표에 관한 학술 연구 결과 2017년 이후 지금이 서울 저소득층의 주거 불안이 가장 큰 것으로 나타났다. 같은 기간 가계대출금리가 최저 수준으로 떨어졌지만 전월세 가격이 오르고 소형주택 가격이 급등했기 때문이다. 특히 서울의 서민 주거 불안정 수준은 지난해 12·16대책 이후부터 오히려 급등하는 양상을 보이고 있다. 투기수요 억제에 초점을 둔 정부 정책이 오히려 서민주거복지를 어렵게 하는 모습이다.
<서민 주거불안지수 보니>
서울경제신문이 남영우 나사렛대학교 국제금융부동산학과 교수에게 의뢰해 전달받은 연구결과에 따르면 올 7월 기준 서울의 ‘서민 주거 곤란지수’는 4.71로 2017년 1월(-5.08) 이후 가장 높았다. 이 지수는 2017년 1월부터 지난 7월까지 전체 평균을 0으로 본다. 이에 0보다 클수록 전체 기간 내 평균적인 수준보다 서민 주거가 더 불안정하다는 의미다.
서민 주거 곤란지수는 전세가격 상승률, 월세가격 상승률 뿐 아니라, 1인 가구나 서민들이 주로 거주하는 소형 주택의 매매가격 변동률, 대출 금리를 구성지표로 삼아 도출한 지수다. 이는 과거 LG경제연구원이 소비자물가상승률과 실업률, 어음부도율, 산업생산증가율 등을 구성지표로 활용해 경제 전반에 대한 어려움을 판단할 수 있도록 발표했던 ‘경제고통지수’와 같은 개념이다.
남 교수는 서민 주거의 불안 정도를 종합적으로 파악할 수 있는 지수가 없다고 보고 종합지표 개발을 연구해 올 3월 대한부동산학회에 발표했다. 그는 “국내 저소득층이 부동산 시장의 변화에 따라 어느 정도의 부담을 느끼는 지 종합적으로 나타내고자 하는 취지”라고 설명했다. 남 교수는 당시 발표한 학술적 방법론을 보완하고 최신 데이터를 업데이트해 산출한 새로운 결과 값을 서울경제신문에 전달했다.
서울·수도권 서민 주거 곤란지수<대책 이후 서민 주거 더 악화>
서울지역 서민 주거 곤란지수는 이번 정부 출범 직전인 2017년 1월부터 2018년 11월까지 계속 상승하다 2019년 들어 1년 가까이 안정세를 보였다. 다만 지난해 12월을 기점으로 현재까지 급상승해 최고 수준을 기록했다. 수도권의 경우 올 들어 급상승세를 보이는 것은 서울과 같지만 현재의 주거 곤란 수준이 2018년 보다는 높지 않은 정도다. 결국 수도권 내에서도 서울의 서민 주거 불안정 정도가 유독 커지고 있다는 의미다. 남 교수는 이와 관련 “구성지표 중 월세의 경우 수도권은 진정세를 보이는 반면 서울은 상대적으로 많이 올랐다”며 “서울의 주거 불안정은 매매가 상승과 특히 월세가 상승에 영향을 받은 것”이라고 분석했다.
특징은 서민 주거 곤란지수가 2018년 발표한 9·13 대책의 경우 일시적으로나마 하락의 계기가 된 반면, 지난해 12·16 대책 이후부터는 쏟아지는 대책에서 불구하고 오히려 서민 주거 불안정은 더욱 커졌다는 점이다. 서울 서민 주거 곤란지수는 9·13 대책이 발표된지 두달 째인 2018년 11월(2.38)을 기점으로 상승세가 꺾여 이듬해 12월 0.78까지 하락했다.
이같은 하락세는 공교롭게도 12·16대책이 발표된 이후 다시 상승하기 시작해 2·20 대책, 6·17 대책 등의 발표에도 불구하고 급상승했다. 남 교수는 이와 관련 “9·13 당시만 해도 시장이 정부의 의지를 하락의 시그널로 받아들이는 분위기가 있었던 반면 12·16 대책부터는 결국 매매가가 오른다는 점을 경험하면서 이 같은 시그널 효과가 미미했다”며 “더불어 정부가 9억원 초과 아파트를 규제하면서 서울 내 9억원 미만인 소형주택에 대한 수요가 늘어나는 풍선효과도 발생했다”고 말했다. 즉 고가 주택에 대한 규제가 저가 주택의 가격 상승을 부추기는 요인이 돼 서민주거불안에 영향을 미쳤다는 분석이다.
