30대도 빌딩투자 늘었다는데...내년 전망 괜찮을까

최근 주택 관련 규제가 강화하면서 상대적으로 규제가 덜한 빌딩 시장으로 시선을 돌리는 사람이 늘어나는 가운데 내년도 시장 전망에 대한 관심도 높아지고 있다. 특히 30대 자산가들도 빌딩 투자를 늘리고 있는 추세다. 리얼티코리아에 따르면 3·4분기 1,000억 미만 중소형 빌딩 거래 금액은 3조 1,700억원으로 3조원을 돌파했고 개인 거래 가운데 30대는 73건으로 전분기(18건)보다 네 배 넘게 뛰었다.

23일 KB금융연구소는 상업용 부동산 중개소 대표와 시장 전문가를 대상으로 내년도 업황을 내다봤다. 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)로 공실은 늘고 임대료는 하락하는 등 시장 상황이 악화할 것이라는 사람이 늘었지만 유망한 곳은 주목을 받는 등 ‘K’자형 초양극화가 나타날 것이라는 예상이 많았다.

━ "내년 공실 늘 것...경기보다 서울이 타격"

우선 상가전문 중개업소 대표 206명에서 설문조사를 한 결과 내년 공실 상황이 어떻게 될지를 묻는 질문에 절반 이상이 증가할 것으로 전망했다. 구체적으로 경기도에서 공실이 증가할 것이라는 응답은 52.4%, 서울은 60.8%로 서울에서 공실이 늘어날 것으로 점치는 사람이 더 많았다. 코로나 여파로 재택근무를 하는 사람이 많아져 오피스 배후 지역 시장 상권이 안 좋아지는 현 상황을 반영한 대답으로 풀이된다. 상권 유형별로는 오피스 배후 상권→주택가 배후상권→중심상권 순으로 공실이 증가할 것으로 전망하는 비율이 높았다.



매매가는 보합세를 보일 것이란 의견이 많았지만 임대료는 하락할 것이라는 전망이 다수였다. 세부적으로 서울지역 임대료가 하락할 것이란 전망이 60.8%로 경기도(55.6%)보다 높았다. 보고서는 “코로나 영향이 상대적으로 임대료 수준이 높은 서울과 중심상권 및 오피스 배후 상권에 큰 영향을 미치는 모습을 보이고 있다”며 “내년에도 임대 여건 악화에 따른 상가 투자 위험은 지속될 것”이라고 내다봤다.

━ "상가 호텔 '흐림', 물류·데이터센터 '맑음'"

이번에는 상업용 부동산 전문가 175명을 대상으로 설문조사를 했다. 응답자의 67.4%는 올해 시장 상황을 ‘후퇴기’와 ‘침체기’로 평가했다. 특히 침체기라는 평가가 지난해는 17.5%였지만 올해는 21.1%를 기록해 시장 상황에 대한 부정적 평가가 많았다. 내년 시장 여건에 대해서는 올해와 비슷할 것이라는 전망이 지난해보다 줄었고 악화할 것이라는 전망은 늘었다. 악화하거나 크게 악화할 것이라는 전망이 종전 31.3%에서 35.4%로 증가했다.



세부적으로 전문가들은 내년도 투자 여건이 좋을 것으로 보이는 시장으로 물류센터, 데이터센터 등을 꼽았다. 반면, 리테일·상가, 호텔 등은 소비행태 변화, 수요 감소 등으로 여건이 가장 나쁠 것으로 보이는 자산으로 선정했다. 정부의 시장 활성화 방안 등으로 주목 받고 있는 공모형 부동산 간접투자시장의 경우 대다수 전문가가 내년 시장이 현 수준을 유지하거나 성장할 것으로 전망했고 공모 펀드 시장보다 공모 리츠 시장 확장 가능성이 더 높을 것으로 판단했다.



코로나 이후 상업용 부동산 시장 전망에 대해서는 부동산 유형이나 규모 등에 따라 시장 흐름에 양극화가 발생하는 ‘K’자형이 될 것이라는 전망이 34.3%로 가장 많았고 시장 충격이 지속되며 완만하게 회복되는 U자형이 될 것이란 응답이 33.1%로 뒤를 이었다. 보고서는 “내년에는 우량 자산에 대한 투자 쏠림이 더 심화돼 지역, 입지, 자산 특성, 임대 현황 등에 따라 시장 상황이 극명하게 나누어지는 초양극화 현상이 발생할 것”이라고 전망했다.