정부가 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표한 4일 지하철 1·4호선 서울역의 역세권이며 처층주택 밀집지역인 서울 용산구 후암동 위치한 한 공인중개사무소 앞에 재개발·재건축 상담 안내문이 붙어있다./오승현 기자정부가 2·4 공급대책에서 발표한 ‘공공 직접시행 정비사업’을 두고 재건축 단지의 셈법이 복잡하다. 재건축초과이익환수제(재초환) 적용과 재건축 2년 의무거주를 제외하겠다고 ‘당근책’을 내놓은 만큼 긍정적으로 검토하는 조합이 일부 포착되고 있다. 반면 서울 강남 지역 주요 단지는 ‘공공’이라는 단어가 들어간 탓에 검토할 필요조차 없다는 반응을 보이고 있다. 변창흠 국토교통부 장관은 이와 관련 “공공 직접시행 정비사업이 민간 재건축에 비해 무조건 이익”이라고 언급했는데 과연 공공 직접시행 정비사업이 민간 재건축사업보다 얼마나 유리한 조건인지를 가늠할 3가지 포인트를 살펴보도록 하겠다.
◇조합이 예상하는 미래가치 반영되나= 정부가 내놓은 대원칙은 종전 민간 재건축사업보다 10~30%포인트의 이익을 더 얹어주겠다는 것이다. 예컨대 민간 재건축사업에서 사업비와 공공이익환수액 등을 제외하고 100억원의 수익이 난다고 분석했다면 공공 직접시행 사업에선 110~130억원을 보장해주겠다는 의미다. 이것만 보면 상당한 이익이 생길 것으로 보이지만, 간과할 수 없는 중요한 포인트가 있다. 바로 미래 발생 이익에 대한 전제조건이 서로 다르다는 것이다.
일반적으로 조합은 미래 준공할 아파트의 분양가를 높게 측정하는 측면이 있다. 지방자치단체 분양가심사위원회 또는 주택도시보증공사(HUG)가 반려하더라도 일단 높은 가격을 정한 뒤 이를 재조정하는 경우가 대부분이다. 반면 공공사업을 책임지는 LH는 미래 분양가와 관련 최근 인근 지역 분양가에 물가 상승률 등을 고려한 수준으로 평가한다. 이에 따라 LH가 자체적으로 평가한 민간 재건축사업의 이익에 최대 30%포인트를 얹어주더라도 조합 스스로 평가한 이익에 못 미치는 경우가 대부분일 것으로 예상된다.
양측은 협의를 통해 미래 가치에 대한 조정을 할 것으로 보이는데 조합이 예상하는 수준의 미래가치를 공공이 받아들이긴 어려울 것으로 보인다.
◇재초환 빼주면 무조건 이익인가= 정부가 내놓은 ‘당근책’의 핵심인 재초환 제외가 총이익 기준으로 봤을 때 반드시 득이 된다는 보장은 없다. 서울경제 취재결과, 국토부는 공공 직접시행 정비사업의 미래 총이익에서 재건축조합이 가져갈 이익 비중을 확정하지 않았다. 조합 이익을 총이익의 50% 이상으로 못 박는다면 조합에게 득이 될 수 있지만 현재와 같은 방식이라면 재초환을 부담하는 것이 더 이익이 될 수도 있다. 가령 생활 사회간접자본(SOC)가 빈약하고 사회 약자 거주가 많은 지역은 조합 이익이 총이익의 30%에도 못 미칠 가능성이 높다. 이 경우 재초환을 부담하는 민간 재건축이 더 유리할 전망이다.
현행 법규상 재건축초과이익환수제는 조합원 1인당 평균이익 구간을 설정해 부과율을 10~50%로 차등 적용한다. 예컨대 1인당 평균이익이 1억 1,000만원을 넘어서면 기본 부과금 2,000만원과 1억 1,000만원을 초과하는 금액의 50%를 합쳐 환수한다. 서울 아파트값은 문재인 정부 들어 급등세를 나타낸 탓에 주요 단지들은 환수비율 50%를 적용받게 될 가능성이 크다. 재건축 사업을 진행한다면 미래가치의 절반가량은 재초환으로 반납하게 될 가능성이 높은데 이 경우에도 조합은 총이익의 40~50%가량 지키게 된다. 하지만 공공 직접시행 정비사업의 최종 이익 가운데 조합이 차지하는 이익이 30% 미만이 된다면 재초환 적용보다 오히려 더 많은 이익을 공공에 내야 하는 것이다.
◇조합장 비리 등 문제사업장은 어떤가= 그럼에도 공공 직접시행 정비사업이 조합원 전체에 확실히 이익을 줄 수 있는 사업장은 있다. 바로 조합장 비리로 시끄럽거나 조합원 간 의견대립이 워낙 강해 사업 진척이 어려운 이른바 ‘문제 사업장’이다. 지난해 국토연구원이 국내 민간 도시정비사업 현장을 심층 조사했더니 문제 사업장이 일부 발견됐었다. 대전의 한 재건축 사업지는 십수 년 전 재건축 사업 초기 조합 1인당 분담금을 추정했을 때 비용 부담이 전혀 없고, 오히려 가구당 250만 원 받는 것으로 결론이 나왔다. 하지만 수년 전 조합 부담금을 다시 계산하니 가구당 1억 5,000만원을 분담해야 하는 것으로 바뀌었다. 이는 사업이 지연되면서 공사비와 조합운영비 등이 점차 불어난 데다 예상치 못한 온갖 비용이 추가되며 발생한 현상이다. 또 사업초기단계의 사업성 분석이 부실했는데도 일부 조합원이 이를 지키라고 주장하면서 갈등만 확산돼 금융비용이 더 늘어난 측면도 있다. 이처럼 조합이 정상적으로 운영되지 않거나 조합장이 개인 이익을 위해 사업을 임의로 변경하는 문제사업장은 공공 직접시행 정비사업이 소모적 분쟁을 줄이고 사업 속도를 높일 수 있다.
한편 정부는 이번에 발표한 공공 직접시행 정비사업과 관련 조합원(토지 소유자) 과반수의 요청이 있으면 후보지로 검토하기로 했다. 또 1년 내 조합원 3분의 2 이상 동의를 얻으면 사업을 본격 시행하고, 그렇지 못하면 자동 취소할 예정이다.
/강동효 기자 kdhyo@sedaily.com
