[편집자주] GTX나 지하철역이 생기면 우리 동네 집값이 오릅니다. 전세가격이 올라도 집값이 오른다고들 합니다. 이렇게 집값에 영향을 미치는 요인들은 다양한데요.
서울경제 부동산 매체 ‘부랜드’에서는 건설주택포럼 명예회장인 윤주선 홍익대학교 건축도시대학원교수와 함께 앞으로 7회에 걸쳐 ‘집값이 결정되는 요인’들을 분석해 볼 예정입니다. 도시계획 분야에서 명예의 전당에 오른 학자로 부동산 분야에 남다른 식견을 가지고 있는 윤 교수의 이론을 통해 ‘오르기만 하는 집값’의 비밀을 함께 풀어가는 시간을 가져보겠습니다.
지난 4일 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'(2·4 공급대책)이 발표된 이후 후폭풍이 한 달여가 지난 지금까지 거셉니다. 특히 2·4 공급대책의 후속조치인 '신규 공공택지 추진계획'의 발표는 확대된 관심에 기름을 부었습니다. 이로 인해 경기도 광명과 시흥 지역은 여론의 가장 큰 관심을 받고 있죠.
정부의 대책 발표를 두고 시민들과 전문가들은 갑론을박을 이어가고 있습니다. 긍정적인 효과가 기대된다는 쪽과 현실성이 있냐는 쪽으로 갈려 있는 상황이죠. 이처럼 연이어 발표되는 대책에도 의구심을 갖는 시민들이 많은 것은 정부의 부동산 대책의 뿌리가 잘못됐기 때문인데요.
윤 교수는 ‘집값이 결정되는 요인’을 설명하는 마지막 시간에 현재의 부동산 정책이 갖는 한계와 ‘집값 안정’을 만들어 낼 새로운 대안을 제시했습니다.
과연 그 대안이 무엇인지 윤 교수와 김흥록 건설부동산부 기자가 만나 나눈 대화를 통해 자세히 들어볼까요?
김 : 결국 부동산 정책이 효과를 발휘하지 못했다는 평가가 나오는데요. 지금 교수님이 보시기에는 현 정부 부동산 정책이 효과를 보고 있는지 아니면 시간이 필요한 것인지, 시간의 문제가 아니라 결론이 난 것인지, 근본적 원인은 무엇인지 정확히 평가를 부탁드립니다.
윤 : 단언해서 말씀드릴 수는 없지만 현재 나타나고 있는 시장의 상황으로 볼 때 정부가 쓰고 있는 정책은 효과를 아직 보지 못하고 있는 것 같아요. 제가 볼 때는 출발점이 틀렸기 때문에 비관적으로 보고 있습니다. 지금 정부의 '부동산 정책'은 '1가구 2주택' 이상 갖고 있으면 도덕적으로 문제가 있다라는 비난에서 출발하고 있거든요.
이 상황에서는 다른 어떤 정책을 써도 집값은 잡히지 않을 거예요. 정부에서는 공급 이야기를 할 때 공공임대주택을 많이 지을 것이라고 얘기하는데요. 지금 우리나라 공공임대주택비율은 8%입니다. 그러면 그게 몇 프로까지 가야 하냐 하면 최소한 20%까지 가야 해요. 왜냐하면 주거 취약계층이 대개 20% 대거든요. 20%까지 올리려고 그러면 시간이 얼마나 걸립니까. 시간이 엄청나게 걸리는 거거든요.
또 공공임대주택을 만드려면 보통 1억에서 1억 2천 만원 정도 재정이 들어가야 해요. 그러니까 민간임대주택을 활성화시켜야 하는 게 맞는 것이죠. '백년대계'를 준비하는 정책을 세워야 합니다. 그것이 저는 답이라고 봅니다. 그래서 그렇게 시장에 ‘강력한 신호’를 보내면 지금 '영끌'이나 '패닉바잉'이나 이런 것 정도는 먼저 시장에서 자취를 감추고 서서히 안정화 길로 갈 것으로 봅니다.
김 : 강력한 신호라고 하면 어떤 거죠?
윤 : 똘똘한 한 채가 강북에도 나오고 강서에도 나오고 신도시에서 나오도록 하겠다는 것이죠. 공급을 늘리겠다는 신호를 보내야 한다는 것입니다. 전에 말씀드린 대로 용적률 50% 올리잖아요 그러면 반값으로 떨어질 수 있어요. 반값으로 떨어진다는 게 무슨 의미냐 하면 주택 가격을 떨어뜨린다라는 의미도 있지만 내가 소비하는 주택 소비 금액을 줄인다는 의미가 있어요. 그러면 주택 소비 금액을 줄이면 어떻게 됩니까. 내가 쓰는 가처분 소득이 늘어나잖아요. 가처분 소득이 늘어나면 국가 경제가 발전하죠. 국가 경제가 발전하는 것, 그것이 진짜 저는 경제 발전이고 주택 안정이라고 저는 생각하는 거죠.
김 : 지금 주택가격이 오르는 가장 큰 원인이 정부의 정책 방향이라고 가정을 한다면 최악의 경우에 계속 올라갈 수 있는 건가요? 우리의 소득이라든지 이런 것들은 지금 한정이 되어 있지 않습니까? 이게 잘못된 방향으로 정책 드라이브가 걸릴 경우에도 어느 정도 결국은 이렇게 하락이 될 수 있는 것 아닙니까?
윤 : 주택 가격이 하락이 돼서는 안 되겠죠. 경제적으로 큰 충격이 오니까. 주택 가격 상승률을 둔화시켜야죠. 예를 들면 가장 좋은 게 물가 상승률 정도로만 이렇게 올라가면 굉장히 좋죠. 그런데 지금은 물가 상승률은 5%밖에 안 되는데 주택가격 상승률은 100%. 이렇게 되니까 시장에서 패닉이 나오는 거잖아요.
제가 볼 때 해결 방법은 공급밖에 없어요. 다른 데다 공급하지 말고 강남권에 동남권에 연 17만 호를 공급을 해야 한다는 거예요. 그리고 그렇게 공급을 늘릴 방법은 하나예요. 밀도를 올리는 수밖에 없다 이거죠.
그런데 밀도를 어디만 올려주면 큰일 나죠. 거기만 주택 가격이 올라가니까. 예를 들어 현재 주택 용적률이 200%라고 한다면 앞으로 주택은 400%라고 이야기를 해줘야 한다는 것입니다. 그게 지금 강력한 신호죠. 또한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법 등도 바꿔야 돼요.
김 : 여러 채 중 한두 채를 시장에 나올 수 있도록 하면 어떻게 보면 그게 인프라가 갖춰진 지역에서 주택이 공급되는 효과가 기대되는데 그게 지금 정부가 추진하는 공급 방안 중에 하나잖아요. 이 부분은 어떻게 보십니까?
윤 : 그건 주머니 돈이 쌈짓돈이라는 개념이고요. 어차피 기존에 있는 주택은 공급이라고 얘기 안 합니다. 좀 정치적인 용어예요. 공급이라고 얘기를 안 하고 원래 존재하던 주택은 재고죠 재고.
김 : 목표 자체가 집값 안정이 된다면 어쨌든 매매시장의 그런 방법으로 기존 다주택자들과 가지고 있던 매물이 많이 나오면 집값 안정에는 도움이 되는 건 아닙니까?
윤 : 매물이 나온다는 전제 그러니까 지금의 예를 들면 25%의 다주택자들이 다 한꺼번에 집을 내놓으면 그렇게 되겠죠. 그렇게 될까요. 그렇게 되지 않죠.
김 : 시장에 효과적인 공급 대책이 나올 것으로 보시는지 좀 방향을 예측하실 수 있지 않을까요?
윤 : 지금 주로 얘기 나오는 게 공공임대주택하고 역세권 개발 이런 얘기들이거든요. 그런데 그 이미 다 해본 정책들이에요. 서울시에서 청년주택 ,역세권 주택 시도를 오래 전부터 했는데 잘 안 되고 있거든요. 그 이유가 역세권에 청년주택이나 공공임대주택을 지으려면 토지 소유자와 SH공사가 협업을 하거든요. 예를 들어 용적률을 현재 350%인데 700%로 올려준다고 하면 나머지 부분에 반 혹은 30%를 SH가 공급하는 공공임대주택으로 제공하라는 것인데요.
그렇게 되면 이제 굉장히 논리가 좋잖아요. 그런데 막상 사업이 시작되면 땅값이 350%에서 결정되는 게 아니라 사업을 시작하면 땅값이 700%로 결정이 돼버려요. 왜냐하면 청년주택 최저 기준이 1,000 제곱미터 이상이거든요. 하지만 역세권에서 1,000제곱미터 갖고 있는 사람들이 많지 않습니다. 그러면 여러 사람의 필지를 이렇게 모집을 하고 규합해 확보해야 해요. 이 과정에서 여러 사람이 흥정을 하다가 땅값이 그 최대한으로 올라가버려요. 그렇기 때문에 그게 의도대로 진행되는 것이 쉽지 않은 것이죠.
김 : 주거 안정을 적당히 이루면서 시장도 안정되고. 적당한 상승률과 주거 안정을 이룰 수 있는 어떤 방안이나 이상적 모델이 없을까요?
윤 : 제가 생각한 것은 '4대 보험' 있지 않습니까? 건강보험, 연금보험, 산재보험, 고용보험이 있는데요. 이거 만들 때도 굉장히 반대가 많았어요. 그런데 지금 그걸 만들어 놓으니까 좋지 않습니까? 너무 지나칠 정도라는 말이 있듯이 그거를 과거에 어떤 정부에서 백년대계로 만든 것인데요.
그러니까 지금 그런 '백년대계의 주택정책'이 있어야 해요.
김 : 주택 보험 같은 것을 만들자는 말씀인가요?
윤 : 주택 보험 주택을 만들자는 거예요. 연금처럼 붓다가 내가 퇴직할 때 주택보험 액수만큼을 소비할 수 있는 영구임대주택을 주는 거예요. 자신이 전세 살고 월세를 살더라도 나중에 죽을 때까지 살 곳이 있으니까 안심이 되죠.
그런데 그게 그러면 어떻게 지을 거냐? 이게 밀도하고 관련이 돼요. 만약에 200%인 주거지역의 용적률을 300%를 올려주고 거기서 개발할 때는 50%를 국민 보험 주택으로 공급을 하는 거예요. 또 다른 문제가 그러면 어디다 공급할 거냐는 것인데요. 국민주택 보험 들은 분들한테 계속 물어보는 거죠. '어디 살고 싶으냐?' 30대 때 물어보고 40대 때 물어보고. 그러면서 정부는 주택에 공급 방향을 정해 나가면 되는 방식이죠. 보험료를 내더라도 일반 주택에 살고 싶은 경우는 그동안 낸 보험료를 연금식으로 받으면 됩니다. 이 대안이야말로 주택 가격을 안정화시킬 수 있는 아주 강력한 시그널이 될 수 있다고 봅니다.
/이종호 기자 phillies@sedaily.com, 정현정 기자 jnghnjig@sedaily.com
