[영상]민주당 경선 승리한 '박영선'의 공공분양 30만호, 실현 가능성은?

4월 7일 서울시장 보궐선거가 한 달 앞으로 다가왔습니다. 각종 여론조사에서 유권자들은 서울시장 선거에서 가장 관심 있는 이슈로 부동산 정책을 뽑고 있죠. 이에 발맞춰 시장 후보들은 다양한 부동산 공약을 내걸고 있습니다. 그런데 말입니다. 실현 가능한 공약들일까요?

그 첫 시간으로 박영선 더불어민주당 후보의 부동산 정책 중 평당 1,000만원 ‘반값 아파트’ 토지임대부 방식 공공 분양에 대한 이야기를 나눠보겠습니다. 박 후보는 토지임대부 방식 공공 분양을 통한 ‘반값 아파트’를 5년 내 총 30만호를 공급하겠다고 주장했습니다. 박 후보가 말하는 토지임대부 방식 공공 분양은 토지는 공공이 소유하고 건물만 입주자에게 분양하는 방식입니다. 분양 가격에 토지 가격이 포함되지 않기 때문에 일반 아파트와 비교해 분양 가격이 저렴합니다. 이 때문에 ‘반값 아파트’ 혹은 ‘반의반 값 아파트’라고 불리기도 하죠. 우리나라에선 지난 2006년 홍준표 의원이 한나라당(현 국민의 힘 전신) 서울시장 후보경선에 출마하며 처음 제시한 개념입니다.



토지 임대부 분양을 진행하기 위해선 토지가 확보되어야 합니다. 박 후보는 이 토지임대부 분양을 시행할 수 있는 국공유지와 시유지가 서울에 아직 많다고 주장했습니다. 30년 이상 된 공공임대주택단지와 물재생센터, 용산 정비창 등을 예시로 들었죠. 특히 가장 먼저 개발하고 싶은 곳은 강북 지역의 30년 이상 된 공공임대주택이라고 밝혔습니다.

더불어 1~2인 가구를 위한 20~25평 주택을 대량 공급하겠다고 밝혔습니다. 지난 2.4부동산 대책에서 빠진 부분이 ‘신혼부부와 청년을 위한 맞춤형 정책의 구체화’라고 언급하면서 말이죠. 박 후보는 여러 매체에서 서울시의 가장 큰 문제가 주택 보급수 보다 빠른 1인 가구 수 증가라고 말했습니다. 부동산 수요와 공급이 맞지 않아 생기는 불균형을 해결하기 위해서 이러한 공공 분양이 필요하다고 주장했습니다. 이 공약을 통해 50%가 넘는 무주택자들이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다고 말합니다.

이 공약은 실현 가능성을 두고 비판을 받고 있습니다.





가장 많은 비판을 받는 지점은 5년 안에 30만호 공급이 현실적으로 불가능하다는 지적입니다. 추진 과정에서 중앙정부의 정책 일관성, 주민들의 반발, 민간 건설사와의 협조 문제 등 여러 과제를 넘어야 하기 때문에 실제 공급량으로 이어질 수 없다는 것이죠. 이에 대해 윤주선 홍익대 건축 도시대학원 교수는 “5년 이내에 30만호를 공급하겠다는 것은 현실성이 많이 떨어지는 정책”이라며 “5년 이내에 착공하려면 (시민들이) 강력하게 수용을 해야 하는데 자칫하면 정부에 대한 저항으로 드러날 수가 있다. 역풍만 맞을 수 있다는 우려가 든다”고 말했습니다.

이어 윤 교수는 서울 시내에 30만 호를 공급할 만한 시유지 및 국공유지가 충분하지 않다는 점도 지적했습니다. 윤 교수는 “서울시에서 30만 호를 짓겠다고 하는 것은 유휴토지나 철도용지 같은 공공부지에만 짓는 것이 아니”라며 “역세권이나 준공업지역 저층 주거지 이런 것을 다 포함한 도시 복합 용지를 만들어서 짓겠다는 것이기 때문에 시간이 얼마나 걸리냐 하는 것이 가장 큰 문제”라고 말했습니다.

현재 서울 시내에 30만호를 공급할 만한 부지가 충분하지 않기 때문에, 역세권이나 준공업지역, 저층 주거지의 토지를 확보해야 하는데요. 이 과정이 여의치 않을 것이라는 지적입니다. 5년 이내에 토지만 확보하는 정책일 수 있다는 우려가 나오는 이유입니다.



덧붙여 토지임대부 방식 공공 분양에 대한 시민들의 수요가 크지 않다는 지적도 나옵니다. 시장에서의 반응도 좋지 않을 것이고 입지 확보 및 재원 조달이 쉽지 않을 것이라는 비판이죠. 윤 교수는 “토지임대부 주택은 시장에서 별로 좋은 반응은 보이지 않고 있다”며 “일반 분양 주택과 점점 가격 차이가 벌어지기 때문”이라고 설명했습니다.

주택을 사려는 대부분의 사람은 미래가치 상승을 기대하고 주택을 삽니다. 하지만 토지임대부 주택은 가치가 상승하는 토지가 주택 가격에서 제외됩니다. 미래 가치가 적은 토지 임대부 주택의 수요가 적은 것은 자연스러운 현상입니다. 수요가 적은데 30만 호 공급이 가능하겠냐는 지적이 따릅니다.

특히 토지임대부 주택은 입지가 매우 중요합니다. 매달 토지 사용료를 내야 하고 일반 분양 아파트와 비교해 집값 상승이 작아, 서울 도심이나 인프라가 갖춰진 곳이어야 수요가 반응하기 때문입니다. 실제로 2007년 군포 부곡지구에서 실시한 토지임대부 주택은 0.1:1의 청약 경쟁률을 기록하며 수요 확보에 실패했습니다. 그러나 2011년 서울 강남 세곡, 서초 우면 지구에서는 각각 청약 경쟁률 4.2:1, 6.89:1을 기록하며 청약 흥행을 거뒀습니다. 하지만 서울 시내에는 수요자들의 필요를 만족 시킬 수 있는 토지가 부족합니다. 이 때문에 입지 선정부터 오랜 시간이 걸릴 것이라는 우려가 나옵니다.

또 토지임대부 주택 공급을 위해선 일반 분양 주택보다 훨씬 많은 자금이 필요한데 재원 조달이 가능한지도 의문입니다. 특히 평당 1,000만원에 공급이 가능하게 하려면 사업에 드는 재원은 더욱 커질 것이라는 지적입니다.

/김현지 기자 local@sedaily.com