[질의응답 전문] 국토부 "재건축 안전진단 완화, 현재 논의 어렵다"

노형욱 국토교통부 장관은 주요 주택공급기관과 진행한 간담회에서 재건축 안전진단 규제 완화 요구와 관련해 “현재 시장 상황이 매우 불안정하기 때문에 이 부분에 대한 논의를 진행하는 것은 어렵다”라는 기본 입장을 전했다. 민간업체들의 공공개발 참여 기회를 보장해달라는 요구에 대해서는 “긍정적으로 검토해 나가기로 했다”고 밝혔다.

김수상 국토부 주택토지실장은 18일 노 장관과 주택 공급기관 간 간담회 후 브리핑을 진행한 뒤 기자단 질의응답에서 이 같은 내용을 전했다. 정부 관계자는 이날 간담회에서 “민간개발은 과다한 개발이익에 따른 시장 불안 우려가 없도록 시장안정 기조 하에서 추진돼 가는 것이 바람직하다는 기본적 원칙에 참석자들이 공감했다”고 분위기를 전했다.

아래는 질의응답 전문. 김 실장을 비롯한 국토부 관계자들이 답변했다.

-기존에 공공이 하는 개발에서 민간주도개발까지 해서 더 늘리겠다. 이건 개발을 늘리겠다는 말씀으로 들리는데 용적률 완화 등 인센티브를 주면서까지 민간주도개발을 할 만큼 공공이 여력이 부족하다든가 그런 상황인건지

▲오늘 장관께서 모두말씀에서 말씀하신 것처럼 공공개발이 잘 안 되기 때문에 민간개발을 통해서 이를 보완하고 추가적인 물량을 확보하자는 취지라기보다는 공공개발과 민간개발은 기본적으로 토지소유주, 주민들의 자유로운 의사 결정에 따라서 이루어져야 되고 입지 여건에 따라서 공공개발이 적합한 데는 공공개발로, 민간개발이 적합한 데는 민간개발로 한다는 기본원칙을 강조하신거다.

민간개발에 대해서도 과다한 개발이익에 따른 시장불안 우려라든지, 또는 여러 가지 시장의 안정을 저해할 수 있는 요인이 없다면 적극적으로 지원하고 또 이를 통한 주택공급도 이루어져야 된다는 원칙을 강조하신 것으로 이해해달라. 공공개발이 차질을 빚고 있기 때문에 민간개발로 이를 보완해야 된다는 취지의 얘기는 아니다.

-그렇다면 지금 민간개발로 할 수 있게 하는 곳은 할 수 있게 하고, 공공에 하고 싶어하는 곳은 공공으로 한다고 하면 민간개발은 지금 서울 같은 경우는 '하고 싶어도 못 한다' 이런 목소리들이 많지 않나. 그러면 실제로 민간개발을 하고 싶은 곳이 잘 할 수 있도록 구체적으로 어떤 것들을 검토하고 추진하고 있나. 또 각 지자체와 공급기관들의 건의사항을 뭉뚱그려서 제시를 해주셨는데 서울시에서 지금 어떤 요청이 왔고, 또 그것을 협의를 해서 풀어나가실 계획인건지.

▲민간개발은 주로 아시는 것처럼 도시 및 주거환경 정비에 따른 재건축, 재개발이 가장 대표적인 것이 되겠다. 정비구역 지정부터 시작해서 정해진 법정 절차가 있기 때문에 이러한 법정 절차가 순조롭게 이행이 되어지면 공급이 되는 방식이다. 다만, 기존에 민간재건축, 재개발이 개발 이익 과다에 따른 시장불안 우려, 주변 지역의 집값 상승, 여러 가지 문제가 있기 때문에 이러한 것에 대한 안정장치를 만들어서 추진을 해야 된다는 데 대한 공감 정도를 확보했다, 라고 보시면 되겠다. 구체적으로 오늘 간담회에서 어떤 방식으로 민간개발에 대해서 접근을 할 것인지까지는 논의가 되지 않았습니다.

서울시 요청 사항에 대해서는 기본적으로 장관이 강조한 공공이 적합한 부분은 공공개발로 또 민간의 토지주가 스스로 사업하기를 원하는 곳은 또 민간개발로 가야 된다는 기본 원칙에 대해서 서울시도 공공과 민간의 주택공급이 조화롭게 추진돼야 된다는 데 대해서 공감을 표시를 했다. 구체적으로 오늘 건의한 사항은 실거래 조사 권한을 광역지자체도 가져야 되지 않겠느냐, 이런 부분들, 시장안정에 있어서 광역지자체가 역할을 할 수 있도록 기존의 중앙정부와 시군구 기초지자체가 가지고 있는 각종 데이터베이스나 시스템의 접근권한이나 이런 부분들을 광역지자체에도 열어주는 부분에 대해서 긍정적으로 국토부가 검토를 해줬으면 좋겠다, 라는 요청이 있었다.

이러한 요청에 대해서 광역지자체와 기본적으로 시장안정에 대해서 의지를 가지고 이런 요청을 하는 것은 공감하고 긍정적으로 저희가 평가를 한다는 답변이 있었다. 이런 부분들은 추가적인 여론수렴이라든지 이런 것을 통해서 어느 정도 범위 내에서 이러한 의사를 수용할 건지에 대해서는 시간을 가지고 여러 채널을 통해서 검토하자, 정도의 논의가 있었다.

-오늘 간담회 내용 중에 공공개발에 대한 참여 시 인센티브를 강화해달라는 민간협회의 건의사항이 있었다고 하는데 이게 구체적으로 어떠한 건의 내용들이 있었는지. 또 어제 민주당 부동산 특위에서도 그렇고 계속 재건축 안전진단규제에 대해서 완화해달라는 요구가 있었는데 국토부에서는 이 부분에 대해서 혹시 지금은 검토를 하고 계신지 또 추후에 검토 계획이 있으신지.



▲공공개발에 참여할 때 어떠한 인센티브를 민간 협단체에서 건의했는지 내용에 대해서는 기본적으로 민간 부동산개발협회나 이렇게 개발 주체가 되는 곳에서는 공공개발의 민간 디벨로퍼도 참여해서 일정한 수익을 올릴 수 있도록 사업참여기회를 보장해달라는 말씀이 있었고, 이에 대한 답변으로 저희가 3080대책을 발표하면서 민간협력을 통한 공급방식, 리츠의 지분투자라든지 여러 가지 방식들을 예시를 한 바가 있다.

그런 것들을 빠른 시일 내에 구체화해서 사업의 불확실성을 제거하고 민간이 폭넓게 참여할 수 있는 기회를 제도적으로 보장해달라는 내용에 대해서 긍정적으로 검토해나가기로 했다. 그 외에 신축 매입약정이나 이런 정부가 정책적으로 공급하는 임대주택을 적극적으로 지어서 공급하는 건설업체에 대해서는 저희가 공공택지를 받을 때 우선적으로 분양받을 수 있도록 인센티브를 주는 이런 제도들이 있는데, 이런 부분들을 좀 더 활성화시켜달라는 요청이 있어서 이 부분에 대해서도 긍정적으로 검토하겠다고 했다.

재건축 안전진단 규제는 기본적으로 재건축 안전진단은 구조안전성이라든지 노후한 건축물을 재건축하기 위해서 경제성 평가나 이런 것들이 엄격히 이루어져야 될 부분이 있고 또 지금 현재 시장상황이 잘 아시는 바와 같이 매우 불안정한 상황이기 때문에 현 단계에서 이 부분에 대한 논의를 진행하는 것은 좀 어렵지 않는가, 하는 것이 국토부의 기본적인 입장이다.

-오늘 모두말씀에서도 그렇고 수익성 높은 곳은 민간개발로 추진하는 게 효율적이다, 라는 그런 말씀을 계속해 주시고 있는데 사실 2.4 대책 발표 초기에는 이렇게 말씀하지 않으셨고 강남 같은 곳에서도 공공개발 선택한 유인이 크다, 강북만이 주 타깃은 아니다, 라는 취지로 설명을 들었던 것으로 기억한다. 그런데 이렇게 기조가 좀 변한 게 최근에 이런 컨설팅에 강남의 참여가 저조했다든지 이런 점이 영향을 준 건지 궁금하다.

▲기조가 변한 건 아니다. 저희가 공급을 할 수 있는 입지를 소유하고 있는 토지소유주한테 다양한 옵션의 하나로서 공공개발을 제안을 하고 공공개발이 이익이 된다고 판단하는 토지주가 참여하는 방식으로 3080 대책 발표 이후에 계속 후속조치를 추진하고 있다.

수익성이 높은 곳은 민간개발이 좋다, 라고 저희가 단정적으로 말씀드리는 것은 아니고 토지주들이 그 정도 수익에 만족을 하고 스스로 개발하는 것이 보다 토지를 효율적으로 이용하는 데 적합하다고 판단을 하고, 또 기본적으로 개발을 하게 되면 분담금이라든지 각종 비용이 지출되게 되는데 그러한 비용을 감당할 수 있는 토지주들이 거의 대부분을 구성하고 있는 지역은 민간개발을 추진하는 것이 보다 효율적이라는 원칙을 밝힌 것이라고 이해하시면 되겠다. 지금 기조의 변화라든지 아니면 일부 지역에서 공공개발이 저조해서 당초 정책 발표 때와 다르게 방향을 선회한다든지 이런 것은 아니다.

-재건축 안전진단기준이 재건축하는 곳은 핵심이고 서울 같은 경우는 도심에서 재개발하고 싶어 하는 곳은 주거정비지수제가 너무 높다는 게 핵심인데, 지금 일단 전자는 검토하지 않는다고 했고 후자는 또 국토부가 개입할 여지가 있는지는 잘 모르겠지만 있다면 그것도 검토하시는지 궁금하다. 만약에 없다면 계속 그러면 민간개발을 어떻게 동시에 같이 활성화하겠다는 건지 감이 안 잡히는데, 조금 구체적인 설명을 부탁드린다. 두 번째는 혹시 정비사업의 투기라고 해야 할지, 불안요소 중의 하나가 조합원 지위를 정해지는 시점을 앞당기는 방법, 재개발 단계에서, 그런 것을 논의가 있는 것으로 알고 있는데 지금 어떻게 검토되고 있는지 궁금하다.

▲주거정비지수제는 서울시가 자체적으로 운용하고 있는 제도이기 때문에 저희가 주거정비지수제에 대해서 어떤 입장을 밝힌다거나 아니면 이에 대한 개발 여부라든지 이런 부분들을 밝히는 것은 적절치 않을 것 같다. 서울시가 자체적인 어떤 기준과 지침으로 운용하고 있는 것이기 때문에 서울시 쪽의 입장을 들으셔야 될 것 같다.

오늘은 민간개발 활성화에 대해서 구체적인 대안이나 이런 것을 논의했다기보다는 공공과 민간의 조화로운 추진이 필요하다, 그를 통해서 주택 공급을 안정적으로, 획기적으로 확대해 나가야 된다, 다만 공공개발은 공익성이 충분히 담보돼서 공공개발로 추진한다는 당위성이 보여질 수 있도록 해야 되고, 민간개발은 과다한 개발이익에 따른 시장불안 우려가 없도록 시장안정 기조하에서 추진되어 나가는 것이 바람직하다는 정도의 기본적 원칙에 회의 참석하신 분들이 공감했다고 말씀드리겠다.

뒤에 재건축 안정을 위해서 여러 가지 방안이나 이런 것들이 언론에도 보도가 되고 논의가 되고 있는데, 서울시하고 오늘 공급기관 간담회를 시작으로 해서 다양한 실물협의 채널을 통해서 논의를 전개해 나갈 계획이다. 특정 어떤 주제를 가지고 심도 있게 논의가 됐다든지 이런 상황은 아니다.

/진동영 기자 jin@sedaily.com