얼마전 전국 최고 청약 경쟁률을 경신했던 동탄2신도시에 또 다시 ‘반값 아파트’가 등장한다. 동탄역 파라곤 2차가 6월 중 분양 예정으로 ‘반값’ 열기를 이어나갈 전망이다.
특히 동양건설산업의 ‘파라곤’은 이미 동탄 신도시 내에서 활발하게 영업중인 브랜드로 이번 동탄역 파라곤 2차 역시 큰 기대를 받고 있다. 이런 상황에서 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’은 동탄역 파라곤 2차의 분석을 위해 송승현 도시와경제 대표와 주용남 소장을 만나 해당 단지에 대한 평가를 들었다. 그 첫 번째 시간으로 동탄역 파라곤 2차의 시공사부터 입지, 전망 등에 대해 짚어본다.
다음은 송승현 대표와 주용남 소장과 서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘집슐랭’이 나눈 문답이다.
Q. 미슐랭 가이드처럼 청약 분양 단지를 분석한다고 하셨는데 구체적인 평가 기준을 소개해주시겠어요?
미슐랭 가이드를 보면 전체 등재된 레스토랑 중에서 별 하나 이상을 부여받은 업체가 20%가 채 되지 않습니다. 저도 미슐랭 가이드처럼 깐깐한 기준을 적용하여 분양단지를 평가하고자 합니다.
Q. 오늘 평가할 단지는 ‘동탄역 파라곤 2차’라고 알고 있습니다. 오늘의 애피타이저 소개해주시죠.
애피타이저는 메인 메뉴를 먹기 전 잠자던 위를 깨워주는 역할을 합니다. 분양 단지 평가에서는 첫인상이라고 볼 수 있습니다. 분양 단지에서 첫인상을 결정하는 요소는 시공사와 전체 세대수입니다. 애피타이저는 이 2가지를 중점적으로 평가해보고자 합니다.
Q. 최근 실거주 의무가 강화돼 주택 청약을 준비하는 청약 수요자들 사이에서는 건설사가 중요시되고 있습니다. 동탄역 파라곤 2차의 건설사는 어떤가요?
동탄역 파라곤 2차의 건설사는 동양건설산업입니다. 건설사를 가장 객관적으로 체크할 수 있는 기준인 국토교통부의 시공능력 평가를 통해 동양건설산업을 분석해보겠습니다.
동양건설산업은 지난 2019년 국토부 시공능력 평가 82위에서 2020년 62위로 1년 만에 22계단이나 상승했습니다. 경기도권, 인천을 비롯한 수도권에서 ‘파라곤’이라는 브랜드가 강세를 보이는 것을 보면 알 수 있죠. 2019년에는 국토부와 LH가 주관한 살기 좋은 아파트 대회에서 대통령상을 받은 이력도 있습니다.
Q. 건설사 업력은 양호한 편이네요. 그런데 소위 말하는 1군 건설사라고 말하긴 힘들 것 같은데 어떻게 생각하시나요?
1군 건설사 요건을 맞추는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 1군 건설사를 나누는 기준은 무려 12가지로 이 모든 기준을 충족하는 것은 까다로운 일입니다. 집슐랭 가이드에서는 12가지 기준 중 가장 보수적인 기준인 조달청의 시공능력 평가를 적용해보고자 합니다. 조달청 기준 시공능력 평가가 6,000억원 이상일 경우에는 1군 건설사로 분류되고 그 미만의 경우 2군 건설사로 분류됩니다.
동양건설산업의 시공능력 평가는 5,826억 원으로 아슬아슬하게 2군으로 빗겨나가 있습니다. 내년에는 확실한 1군 건설사로 포함될 것 같습니다.
Q. 나머지 애피타이저인 세대수를 봐야 할 것 같습니다. 동탄역 파라곤 2차의 경우 분양 예정 세대수가 1,253세대로 알고 있는데 어떻게 생각하시나요?
동탄역 파라곤 2차는 절대 기준 1,000세대를 확실하게 넘어서고 있습니다. 대규모 단지라는 뜻이죠. 세대별 공급 타입의 경우 전용 면적 84㎡, 105㎡, 140㎡의 3가지 구성으로 중형부터 중대형까지 고르게 분배돼 있습니다.
동탄신도시 내에 있는 입주 5년 이내 신축 중에서 1,000세대가 넘으며 중대형 평형을 보유한 단지는 소수에 불과합니다. e편한세상 동탄 정도가 해당하죠. 따라서 동탄역 파라곤 2차의 경우 상당히 희소성 있는 단지라고 할 수 있습니다.
동탄신도시 내에 있는 반송동 동탄파라곤 1차·2차, 오산동의 동탄역 파라곤은 이미 파라곤이라는 이름을 달고 활발하게 운영되고 있습니다. 이번에 새롭게 분양하는 파라곤 2차는 역시 파라곤의 더 크고 새로운 분점이 될 것으로 보입니다.
Q. 애피타이저가 과한 느낌이 있는 것 같아요. 이제 메인 메뉴의 평가 항목은 어떤 것들이 있는지 설명해주시겠어요?
메인 메뉴의 평가 요소는 자산 가치와 직결되는 부분인 입지와 가격에 대한 예측이 우선입니다. 또 최근 청약 제도가 시시각각으로 변하는 양상을 보이기 때문에 청약 제도도 집중적으로 봐야 합니다.
Q. 입지부터 평가해볼게요. 최근 동탄역 디에트르 퍼스티지가 핫한 분양 단지 중 하나였죠. GTX-A 노선 때문이라는 의견이 많았는데 파라곤 2차도 GTX-A 노선의 혜택을 받을 수 있는 위치인가요?
우선 동탄역 디에트르 퍼스티지는 동탄 신도시 내에서도 가장 최고의 역세권 입지였다는 점을 염두에 두고 비교를 할 필요가 있습니다.
파라곤 2차의 경우 상대적으로 역까지 거리가 꽤 먼 편입니다. 현재 SRT가 운행되고 있는 동탄역까지 자가용을 이용하면 약 13분 정도 소요됩니다. 차로로 약 9.1km의 거리입니다. 버스를 이용했을 때는 약 40분 정도 소요됩니다. 물론 차후에 버스를 비롯한 교통망은 개선될 것으로 보입니다.
동탄역까지의 거리는 꽤 먼 편에 속합니다. 감점 요인에 해당하죠. 하지만 동탄 신도시의 토지 이용계획을 보면 직선거리 500m, 750m 내에 유치원부터 초·중·고교 시설이 고르게 분배돼 있습니다.
Q. 자동차로 13분 정도의 거리이면 꽤 먼 편인 것 같습니다. 메인 메뉴가 조금 부족한 것 같아요.
물론 입지도 굉장히 중요한 요소이긴 합니다. 하지만 입지만으로 해당 단지를 평가하는 것은 문제가 있습니다. 음식을 먹을 때도 반찬과 함께 조화롭게 먹는 것이 묘미인 것처럼 말이죠.
부동산도 마찬가지입니다. 다양한 요소들을 종합적으로 평가해야 합니다. 동탄역까지의 거리는 꽤 먼 편이지만 차후에 동탄 도시철도가 개통되면 동탄역 접근성이 개선될 수 있습니다. 또 신도시 입주 완료 시점에는 동탄 신도시 동남부의 신 주거문화 구역으로 분류가 될 예정입니다. 동탄 2 신도시의 중심부를 가로지르는 주도로가 개통되면 버스 노선도 증편되고 이동 시간도 단축될 것으로 예상합니다.
무엇보다도 초·중·고교 시설을 가깝게 이용할 수 있는 점, 남북 방향으로 녹지 공간이 빼곡하게 배치가 돼있다는 점이 인상적입니다. 이처럼 부동산 평가는 다양한 요소를 종합적으로 살펴볼 필요가 있습니다.단지 내부 요인, 외부 요인, 개별 세대별 요인도 분석을 해야 하고 전체적인 시점 보정과 항목별 가중치까지 모든 것을 종합해서 평가하는 것이 부동산 평가의 정석입니다. 이러한 평가 방식이 집슐랭 가이드에서 사용하고 있는 평가 방법이라고 다시 한번 말씀드리고 싶습니다.
- *다음 동탄역 파라곤 2차 두 번째 분석 시간에는 분양가와 청약제도, 향후 시세의 가·감점 요인 등을 살펴볼 예정입니다.
/한상우 인턴기자 sw7015@sedaily.com
