지난 1일 임대차 3법의 마지막 조각인 전월세신고제가 시행되면서 부동산 시장은 더욱 혼란스러운 분위기다. 임대인들은 전월세 가격이 투명하게 공개될 경우 정부가 추가 과세에 나설 것이라는 우려에 전전긍긍하는 모습을 보이고 있다.
세입자라고 모습이 다르지 않다. 임대인이 과세 부담을 느낄 경우 세입자에게 부담을 넘기거나 임대 물량 공급이 줄어들 것이라는 관측이 나오고 있기 때문이다.
이러한 상황에 법무법인 ‘정향’의 부동산 전문 김예림 변호사는 “현재 ‘전월세 신고제가 도입되면 차임이 높아지거나 전월세 물량이 급감하는 것 아니냐’는 고민들이 많다”며 “‘안정적인 임대 공급을 위한 제도들이 보완돼야 하지 않나’라는 생각이 든다”고 전했다.
전월세신고제 시행과 관련한 궁금증을 김 변호사와 나눈 문답 형식으로 정리했다.
Q. 1세대 1주택자인데 전월세 신고를 해야 하나?
A. 전월세 신고는 지역이나 금액에 따른 제한은 있겠지만 6월 1일 이후 전월세 계약하는 사람들은 전부 다 한다고 보면 된다. 다주택자든 1주택자든 신고 의무가 발생한다.
Q. 지금 거주 중인 임대차 계약도 6월 1일 이후에 신고해야 하나?
A. 6월 1일 이후에 체결되는 임대차계약 또는 금액을 달리해서 갱신되는 계약의 경우에만 신고 의무가 있다. 그 이전에 체결된 계약은 원칙적으로 신고 의무가 없으므로 안 해도 된다.
Q. 전세 재계약도 신고해야 하나?
A. 신규 임차인과 전세 계약을 다시 체결할 때는 6월 1일 이후라면 무조건 신고해야 한다. 기존 임차인과 갱신할 경우엔 계약 금액이 바뀌지 않았다면 신고하지 않아도 된다. 하지만 계약금액이 바뀌었다면 신고해야 한다.
Q. 주택이 아닌 상가도 전월세 신고해야 하나?
A. 전월세신고제 대상은 주택임대차보호법상의 주택이다. 실제로 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 따라서 상가 같은 경우엔 원칙적으로 주거로 사용하지 않기 때문에 전월세신고제 대상이 되지 않는다. 그런데 예를 들어 슈퍼마켓에 거주하면서 장사하는 경우 ‘주거 부분이 상당하다’고 판단되기 때문에 이런 경우엔 전월세신고제 대상이 된다는 점 유의해야 한다.
Q. 상업용 오피스텔일 경우 전월세신고제 대상이 안 되는 건가?
A. 등기 사항이 중요한 게 아니라 주거용으로 실제 사용되고 있는지가 중요하다. 용도 등을 봐서 주택인지 아닌지를 판단하기 때문에 실제로 오피스텔이라고 하더라도 주택으로 사용한다고 하면 전월세 신고제 대상이 된다.
Q. 편법으로 신고를 안 하는 경우가 있지 않나?
A. 그것은 몰래 하는 것이지 적발되면 신고제 대상이 되는 게 맞다. 세금 줄이려고 그렇게 하는 경우가 있는데 사실은 적발되면 신고해야 한다.
Q. 신고대상 금액인 ‘보증금 6,000만 원, 월세 30만 원’ 기준은 주택당 금액인가?
A. 전월세신고제 대상이 되는 주택은 모든 임대차 계약이 아니라 일정한 임대차 계약이다. 수도권 전역, 광역시, 세종시, 각 도의 시지역에서 체결되는 임대차 계약은 일단 신고를 해야 한다. 하지만 이때도 전부 다 신고하는 건 아니고 전세보증금이 6천만 원을 넘거나 월차임이 30만 원을 넘는 경우만 신고한다. 도 지역의 군에서 체결되는 임대차 계약의 경우엔 사실상 소액이 많기 때문에 전월세 신고 의무가 없다.
Q. 고시원도 신고 대상인가?
A. 실제로 주택으로 사용되고 있으면 신고 의무가 있다고 보면 된다. 30일 이내의 단기 계약으로서 일시적으로 사용하는 경우가 아니라면 신고 대상이 된다.
Q. 모텔의 월방도 신고할 필요는 없는 건가?
A. 모텔 같은 경우에도 주거로 사용하면 신고해야 한다. 다만 초단기 계약의 경우엔 신고 대상에서 제외하고 있다. 30일 이내로 계약하면서 세입자가 원래 거주하는 집이 있고 출장 등의 일시적 목적으로 거주하는 경우를 말한다. 30일 단위로 계약을 하는 편법이 발생할 수 있는데 총 거주기간이 30일이 넘는 경우에도 신고대상이 된다.
Q. ‘한 달 살이’ 등 단기 계약도 신고해야 하나?
A. 제주도 한 달 살이라든가 출장 가서 잠깐 임시 거처로 사용한다고 했을 때 '임대차 계약을 했으니까 신고해야 하느냐'를 많이 물어본다. 그런데 이런 경우에는 안 해도 된다. 예를 들어 초단기 계약으로서 30일 이내로 임대차 기간을 정하고, 세입자가 본 거주지가 있으면서 일시적으로 출장 등의 목적으로 임대차 계약을 체결한다는 것을 증명하면 신고 안 해도 된다.
Q. 계약 과정에서 어그러진 경우도 신고해야 하나?
A. 전월세 신고는 계약서를 작성한 날짜가 아니라 가계약금 입금 날짜를 기준으로 30일 이내에 신고해야 한다. 만약 중간에 계약서를 작성하지 않거나 입주 전에 계약이 파기돼도 가계약금 입금 기준으로 30일이 넘었다면 그 이전에 신고 의무는 있었던 것이다. 계약에 따라서 입주까지 한 상태라면 그때는 해제나 취소 신고를 별도로 할 필요는 없다.
/류지현 인턴기자 rjh@sedaily.com
