계양 민간 수준·복정 시세 80%…안 싼데 '전월세 난민' 각오해야

3기 신도시 등 1차 사전청약 세부 분양가와 일정이 공개됐다. 우선 일정은 16일 입주자 모집 공고를 시작으로 오는 28일부터 청약 접수를 받는다. 추정 분양가는 3.3(평당)㎡ 기준으로 인천 계양 1,400만 원, 남양주 진접2 1,300만 원, 성남 복정1과 위례의 경우 2,400만~2,600만 원이다. 관심을 모으는 전용 84㎡(30평형)는 인천 계양 4억 9,387만 원, 남양주 진접2는 4억 5,428만 원이다.

일단 이번 청약에서는 성남 복정과 위례에 수요가 몰릴 것으로 보인다. 입지 여건 등 여러 면에서 주목을 받고 있어서다. 단 추정 분양가가 비교적 높게 나온 데다 실제 입주까지의 기간이 상당해 각자 개인 사정을 고려한 청약 전략을 꼼꼼하게 세워야 한다는 조언이 나온다. 사전청약에 당첨될 경우 입주 때까지 무주택 자격을 유지해야 한다.



◇분양가 등 세부 사항 따져봐야=1차 사전청약에서는 총 4,333가구가 선보인다. 3기 신도시인 인천 계양 1,050가구, 남양주 진접2 1,535가구, 성남 복정1 1,026가구, 위례신도시 418기구, 의왕 청계2 304가구 등이다, 국토교통부가 15일 공개한 세부 사전청약 추정 분양가는 지역별로 3억 원에서 최대 6억 7,000만여 원 수준이다. 정부는 주변 시세의 60~80%로 공급해 저렴하다는 설명이지만 시장에서는 최근 몇 년간 치솟은 아파트 값을 기준으로 분양가를 책정하다 보니 공공분양 치고는 지나치게 비싸다는 반응이 나온다.

가장 관심을 모으는 성남 복정1에서 공공분양(A1)으로 공급되는 전용면적 59㎡의 분양가는 6억 7,616만 원이다. 면적이 가장 적은 46㎡의 분양가는 5억 3,458만 원이다. 인근 성남 수정구 태평동의 입주 4년 차 가천대역 두산위브 전용 59㎡는 올해 상반기 동안 7억 원 중반대 수준에서 실거래 가격이 형성됐다. 6억 원 후반대의 사전청약 분양가를 감안하면 80~90% 수준이다.



위례신도시에서는 신혼희망타운(A2-7 블록, 전용 55㎡) 418가구가 공급된다. 서울과 바로 인접해 있으면서도 지구 내 풍부한 녹지와 수변 공간을 누릴 수 있다. 55㎡ 분양가는 5억 5,576만 원이다. 주변 시세와 비교할 때 적지 않은 시세차익이 예상된다.

인천 계양에서는 전용 59㎡가 3억 5,600만 원, 84㎡가 4억 9,300만 원 수준으로 분양가가 예상됐는데 계양신도시 내 분양한 민간 아파트와 비교해 거의 비슷한 수준이다. 지난 5월 계양신도시에서 분양한 ‘계양 하늘채 파크포레’는 전용 59㎡가 3억 6,000만~3억 7,000만 원의 분양가로 사전청약 단지와 비슷한 수준이었다. 전용 84㎡는 4억 7,400만~4억 8,700만 원으로 오히려 더 낮았다. 민간 분양이 분양가 통제를 받는 만큼 사전청약 분양가의 비교 우위가 높지 않다는 것이다. 사전청약을 준비 중인 김모(37) 씨는 “최근 집값이 급격히 높아진 탓에 시세보다 저렴하다고 해도 감당하기 어려운 수준”이라고 어려움을 토로했다.

남양주 진접2지구는 인근 별내신도시와 왕숙신도시 생활권을 공유하는 신규 택지다. 1만 가구의 공급 물량 중 이번 사전청약을 통해 공급되는 물량은 1,535가구다. 분양가는 3.3㎡당 약 1,300만 원 수준으로 책정됐다. 51㎡는 3억 400만 원, 59㎡는 3억 5,200만 원, 84㎡는 4억 5,400만 원이다.



◇입주 미뤄지면 기약 없는 ‘전세 난민’ 우려도=가격과 입지 여건 외에 사전청약의 경우 치열한 경쟁률을 뚫고 당첨되더라도 기약 없이 몸과 자금이 묶이게 될 수 있다는 점도 고민해봐야 할 대목이다. 사전청약에 당첨되더라도 향후 사업 진척 상황에 따라 장기간 전월세를 전전하며 ‘전세 난민’으로 살아야 할 수 있다. 언젠가 새 집에 입주하려면 준공을 마치고 입주할 때까지 무주택 요건을 유지해야 하기 때문이다.

이런 문제를 뚫고 입주까지 성공하더라도 공공분양의 경우 전매 제한이 최대 10년에 달하는 만큼 장기간 자금이 묶이게 된다는 점도 고려해야 한다. 공공분양보다 분양가가 다소 높지만 전매 제한 등 규제가 상대적으로 덜한 민간 분양과 비교해 각자 사정에 맞는 선택을 해야 한다는 조언이 나온다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “본청약과 입주 일정 등까지 고려하면 짧게 봐도 5년 이상이 걸릴 텐데, 그동안 내 집 마련을 못하고 전세 수요로 대기해야 하는 것”이라며 “사전청약이 향후 계속 예정돼 있는 만큼 해당 지역의 전월세 시장이 불안해질 수 있다”고 지적했다.

한편 청약 일정을 보면 ‘공공분양 주택’의 경우 이달 28일부터 다음 달 3일까지 특별 공급 청약 접수를 시작으로 4일 일반 공급 1순위 등 일정이 진행된다. ‘신혼희망타운’은 이달 28일부터 다음 달 3일까지 해당 지역 거주자를 대상으로 청약 신청 접수를 받는다. 사전청약 당첨자는 청약 유형과 관계없이 모두 9월 1일 발표되고 자격 검증 등을 거쳐 11월께 확정된다.