[단독] ‘더드루 학습효과?’…LA 고급 호텔 투자한 기관 '원금 손실' 면했다

해외 호텔 투자에 나섰던 국내 기관투자자들이 코로나19로 대규모 손실 위기를 겪고 있는 가운데 빠른 대응으로 원금을 보장한 사례가 나와 주목된다. 국내 기관투자자들이 투자금 전액을 날린 미국 라스베이거스 ‘더드루’ 사태를 반면교사 삼아 기민하게 대응하는 모습이다.

16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미국 캘리포니아 주에 위치한 최고급 호텔 ‘웨스트할리우드 에디션 호텔 앤 레지던스’에 투자한 국내 기관들은 최근 보유하고 있는 메자닌(주식과 채권의 중간 성격) 대출 채권을 매각해 원금 이상 자금을 회수했다. 이 호텔은 메리어트 그룹 호텔의 럭셔리 브랜드 '에디션'이 운영하고, 부촌 웨스트할리우드에 위치해 국내 기관들이 투자했던 곳이다.

주관사 미래에셋증권(006800)과 NH투자증권(005940)은 2019년 여기에 투자하는 특수목적회사(SPC)를 국내에 설립해 총 1억 8,200만 달러(약 2,100억원)을 투자했다. 호텔에는 중순위 대출 5,700만 달러(약 650억 원)를, 레지던스는 선·중순위 대출금 1억 2,500만달러(약 1,450억 원)를 집행했다. SPC의 자산 관리는 부동산 전문 운용사인 AIP자산 운용이 맡았다.

레지던스는 현지 자산가를 중심으로 성황리에 분양 되어 투자금을 모두 회수했다. 문제는 호텔이다. 투자에 나선 지 1년 뒤인 지난해 4월 코로나19로 호텔 운영이 직격탄을 맞으면서 재정난을 겪었다. 차주(借主)인 미국 위트코프(Witkoff) 그룹은 투자자들에게 이자 지급 유예를 요청했다. 원칙적으로 이자를 미납하면 투자자는 차주의 권한이 없애는 기한이익상실(EOD)을 선언할 수 있다. 그러나 국내 투자자는 코로나 특수성과 원리금 회수 불능을 뜻하는 EOD 선언 여파를 고려해 1년 간 원리금 상환을 늦췄다.



올해 6월 약속된 상환 시점을 앞두고 차주가 또 한 번 추가 연장을 요구했지만, 국내 기관들은 이번에는 채무 불이행 가능성을 고려해 회수를 결정했다. 위트코프는 올 초 국내 기관에게 원금 3,000억 원 전액 손실이라는 이력을 남긴 미국 ‘더드루 라스베이거스’ 호텔의 차주 이기도 하다. 위트코프 그룹은 국내 기관투자자의 투자를 받은 뒤 지난해 11월 상환 기한을 넘겼다. 위트코프는 선순위 투자자에 담보물인 더 드루 라스베가스 호텔을 넘기면서 상환 부담을 벗었다. 그러나 중순위 메자닌에 투자한 국내 기관들은 대규모 손실을 입었다. 이 과정에서 주관사는 국내 투자자에게 채권자로서 권한을 제대로 설명하지 않았다는 논란을 빚었다.

이 같은 배경 아래 국내 기관은 유예 기간을 추가로 제공하지 않기로 방향을 정했고, 자산 매각을 시작했다. AIP자산운용은 현지 어드바이저리 이스트딜 시큐어드(Eastdil Secured)을 선임해 1~2차 입찰을 진행했고 우선협상자를 선정했다.

투자 원금 보호라는 공동의 목표 아래 기관들이 민첩하게 움직인 결과 매각 절차는 단 2주 만에 끝났다. 매수자는 선순위 투자에 참여한 해외 기관으로 알려졌다. 이번 매각으로 국내 기관은 원금을 포함해 2%대의 수익을 내며 이달 회수를 마무리했다. 2%라는 수익률은 기대 이하지만 코로나에 따른 경영 악화와 후순위채 매각이었던 점을 고려하면 성공적인 방어라는 평가가 나온다.

투자은행 업계의 한 관계자는 “새로 신축해 호텔의 자산 가치가 높고 코로나19 회복 이후 할리우드 지역 상권의 폭발력을 염두에 둔 글로벌 투자자들이 대거 참여해 속전 속결로 거래를 진행했다”고 언급했다.