3주택자 더 옥죄자…부동산 법인 다시 늘었다

지난해 6·17대책과 7·10대책 발표 이후 급속히 쪼그라들었던 부동산 법인 설립이 올 2분기 들어 다시 늘고 있다. 법인의 아파트 매수도 바닥을 치고 늘어나는 분위기다. 시장에서는 3주택자 등 다주택자 규제가 더 강화되면서 법인 설립을 택하는 주택 소유자들이 늘어나는 것으로 보고 있다. 단 법인을 이용한 주택 투자는 특수한 경우를 제외하면 세제 혜택상 메리트가 사실상 없는 만큼 신중해야 한다는 것이 전문가들의 설명이다.

27일 통계청에 따르면 전국 부동산업 신설 법인 수는 지난 2월 1,172건에서 매달 늘어나 올 4월 1,624건을 기록했다. 이는 법인을 통한 주택 투자가 본격적으로 늘어나기 시작한 2019년 12월(1,501건)을 웃도는 수치다.



◇정부가 옥죈 법인, 다시 늘어났다=부동산 신설 법인은 2016년 1월 통계 작성 이후 2019년 2월까지만 해도 월 1,000건을 넘기는 경우가 한두 번에 그칠 정도였다. 하지만 부동산 투자자 사이에서 절세 수단으로 인식되면서 2019년 12월 1,500건을 넘으며 급속히 늘기 시작했다. 지난해 3월에는 2,257건의 부동산 법인이 설립되는 등 법인 설립이 절정을 이뤘다.

법인 주택 투자가 늘자 정부는 지난해 규제 카드를 꺼냈다. 법인을 투기 세력으로 규정한 것이다. 법인에 최고 수준의 취득세를 부과하고 종합부동산세를 중과하는 등 법인 규제를 담은 7·10대책 발표 이후 설립 건수는 1,000건 안팎으로 반토막 났다. 지난해 10월에는 939건까지 쪼그라들었지만 올 상반기 들어 다시 법인 설립이 증가세로 돌아선 것이다.



법인 설립뿐 아니라 법인의 아파트 거래도 다시 증가하는 추세다.

한국부동산원 통계를 보면 전국에서 법인이 개인 소유자로부터 아파트를 구매한 건수는 2019년 12월(2,343건) 처음으로 2,000건을 넘은 이후 지난해 6월에는 7,602건까지 치솟았다가 7·10대책 이후 9월에는 445건까지 쪼그라들었다. 그러던 것이 올 3월부터 늘어나 4월에는 2,162건을 기록했다. 법인 매수한 수치가 2,000건이 넘은 것은 지난해 7·10대책 이후 처음이다. 법인에서 법인으로 이뤄진 거래 건수도 올 5월 1,939건으로 전월(625)건에 비해 4배 이상 늘었다. 역시 2020년 상반기 수준(4월·1,809건)이다.



◇취득세율 같은데, 다주택자들 다시 법인 설립 나서나=시장에서는 3주택 이상 다주택자들이 법인을 이용한 투자에 나서는 것으로 보고 있다. 다주택자 규제 강화로 취득세는 3주택 이상인 경우 법인과 동일하게 적용을 받는다. 단 법인의 경우 취득 이후 경비 인정 비율이 높아 추후 소득세 산정에도 유리할 수 있다는 것이다. 소득세도 개인의 종합소득세는 45%인 반면 법인세는 영업이익이 수백억 원에 달하는 경우라도 22% 수준이라는 점도 투자자 사이에서 법인 투자의 장점으로 언급된다. 여기에 배우자나 자녀들을 법인 임원으로 등재해 배당이나 지분 관계를 통해 추후 증여나 상속을 준비할 수 있다.

다만 전문가들은 현시점에서는 이 같은 장점을 얻기 어렵다고 말한다. 우병탁 신한은행 부동산투자지원센터 팀장은 “다주택자가 법인으로 투자할 경우 취득세는 동일하다 하더라도, 종부세의 경우 법인은 15년간 보유하면 그동안 낸 종부세와 집값이 비슷한 수준이 될 만큼 강력하다”고 말했다. 이어 “법인세가 개인 종합소득세율보다 저렴하다는 것도 당장은 맞는 이야기지만 추후 법인 소득을 주주에게 배당하거나 상여로 지급할 때 내는 세금을 계산하면 큰 차이가 없는 경우가 많다”고 덧붙였다. 우 팀장은 “법인으로 증여·상속의 이점을 보는 경우 역시 자산 규모가 상당할 때로 제한된다”며 “현시점에서는 취득·보유·양도 등 대부분의 투자 단계에서 법인이 개인보다 유리할 이유가 없어 법인 설립을 이용한 투자 등에 신중해야 한다”고 조언했다.