서울 남산에서 바라본 아파트 단지 전경./연합뉴스# 올해 ‘영끌’로 아파트에 갭 투자한 30대 이 모 씨는 걱정이 이만저만이 아니다. 이번 금리 인상 소식 때문이다. 그는 “당장 이자 부담이 크게 늘지는 않겠지만 이번 인상을 시작으로 금리가 계속 오를까 봐 불안하다”고 토로했다. 부동산 커뮤니티에도 금리 인상 소식이 전해지자 불안해 하는 글들이 늘고 있다.
한국은행이 기준금리 인상을 단행하면서 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 은행들이 대출을 중단한 가운데 금리마저 인상되면서 정부의 유동성 옥죄기가 속도를 내고 있어서다. 당장 하락 전환 등은 없겠지만 영끌 매수가 주춤하면서 거래 절벽은 더욱 심화될 것으로 보인다.
시장이 주목하는 것은 추가 인상 폭과 속도다. 이것이 현실화할 경우 부동산 시장에 타격을 줄 수 있다는 관측도 나온다. 이런 가운데 금리가 올라도 실질적인 공급 확대 없이는 추세를 전환시키기 힘들다는 분석 또한 나온다. 정책 실패 후유증으로 공급 부족이 해소되지 않는 한 우상향 기조가 유지될 수 있다는 시각도 있다.
◇거래 절벽·상승 폭 둔화 전망=전문가들은 금리 인상으로 이자 부담이 증가하면서 저금리를 이용한 주택 구매 및 자산 투자가 제한될 것으로 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상으로 투자 수요가 감소하면 주택 거래량이 줄고 가격 상승 속도도 둔화될 수 있다”고 전망했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원도 “지금의 주택 시장 과열은 저금리에 따른 과잉 유동성에 기인하는 만큼 금리 인상은 주택 시장에 큰 영향을 미칠 것”이라면서 “가계대출의 70~80%가 변동 금리 대출인 데다 주택 가격도 소득이나 물가 대비 고평가된 만큼 금리 변수의 영향력이 높은 상황”이라고 말했다. 이와 함께 금융권의 대출 한도 축소 등 대출을 옥죄는 것도 부동산 시장에 큰 영향을 줄 것이라는 지적이 제기됐다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “이번 금리 인상보다도 대출 억제로 엎친 데 덮친 격이 될 수 있다”고 말했다.
전문가들은 대체적으로 금리 인상이 집값에 영향을 미치겠지 않겠지만 2030세대의 영끌 위축 등으로 거래가 크게 줄어들 것으로 보고 있다. 시장에 풀린 유동자금을 거둬들이고 가계 부채의 연착륙을 유도하는 과정에서 부동산 구입 수요자들의 자금 조달은 과거보다 제한될 수밖에 없어서다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 들어 서울 아파트 매매는 계속 줄고 있다. 집계가 아직 안 끝났지만 특히 8월 거래량은 올 들어 최저 수준을 기록할 것으로 보인다.
실제로 이번 금리 인상으로 가계대출자 가운데 8명은 이자 부담이 늘어나게 됐다. 한국은행 통계에 따르면 지난 6월 기준 예금은행의 신규 가계대출 중 변동 금리 대출 비중은 81.5%(신규 취급액 기준)다.
◇금리 계속 오르면 주택 시장 부담 불가피=하지만 거래 절벽이 심화되고 매수세가 위축된다고 해도 시장이 진정될지는 불확실하다. 기준금리 0.75%의 부담 자체는 크지 않은 데다 주택 공급도 현실화하는 데 상당한 시간이 걸리기 때문이다. 무엇보다 매매가를 자극하는 전셋값이 안정화될 가능성이 희박하다. 아울러 아파트 입주 물량도 오는 2023년까지는 계속 줄어든다. 정부의 주택 공급 확대 정책도 실질적인 효과가 나타나려면 상당한 시일이 필요하기 때문이다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “이미 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등의 규제가 엄격해 개인이 빌리고 싶은 만큼 대출하는 것이 쉽지 않았다”며 “대부분이 주택담보대출이나 전세자금대출이기에 부도 위험 등이 현저히 낮아 개별 가계, 개인이 금리 인상분을 충분히 감당할 수 있을 것이라 본다”고 덧붙였다.
심교언 건국대 부동산학과 교수도 “이론적으로 보면 금리 인상은 집값 하락을 불러오지만 이제까지 금리를 올렸다고 집값이 내려간 적은 없는 것 같다”면서 “금리 인상 폭도 작고, 전세 등 주택 시장의 전반적인 수급 상황 등에 더 큰 영향을 받을 것”이라고 말했다. 실제로 과거 노무현 정부 당시 임기 초반을 빼면 금리가 꾸준히 올라 2004년 3.25%에서 2007년 5.0%로 정점을 찍었음에도 집값은 역대급으로 상승한 바 있다.
단 이번을 시작으로 금리 인상 기조가 장기화할 경우 주택 시장에는 부정적 영향으로 작용할 것으로 전망된다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 이례적인 대국민 담화를 통해 금리가 오르면 주택 가격도 조정될 가능성이 크다는 전망을 내놓기도 했다. 자산 가격이 크게 오른 상황에서 추가 인상은 부담이 될 수 있기 때문이다. 박원갑 위원은 “금리 인상 속도가 부동산 시장의 주요 변수로 작용할 것”이라고 말했다. 다만 집값이 하락세로 전환되기 위해서는 대출자의 금리 부담이 임계점을 넘어서야 가능할 것이라고 내다봤다.
