집값 급등 '반의 반'도 반영 못했다…공인통계, 예고된 오류[집슐랭]

정부 공식 집값 통계를 작성하는 한국부동산원이 지난 7월 통계 표본수를 늘리자 서울 아파트 평균 매매가격은 전월 9억2,813만원에서 11억930만원으로 뛰어올랐다. 통계 보정을 거치자 서울 아파트 평균 가격이 한달 만에 2억원 가까이 뛰어오르는 결과가 나왔다. 정부 공식 통계가 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다는 단적인 사례로 꼽혔다.

실제 한국부동산원이 이번 정부 들어 4차례에 걸친 통계 표본 보정을 실시하지 않았을 경우 지난 4년 여간의 집값 상승률은 95%가 아니라 21% 수준에 그치는 것으로 분석됐다. 부동산원의 집값 통계는 국가 공인 통계이지만, 표본 보정이 없다면 실제 시세 변동의 4분의 1 밖에 반영하지 못할 정도로 근본적 한계가 있는 집계 방식이라는 의미다. 전문가들은 이에 현재 통계조사법을 고집한다면 보정을 할 때만 잠시 수치가 개선됐다가 보정이 되지 않는 기간에는 다시 현실을 반영하지 못하고 정책 실패로 이어지는 '오류의 악순환’이 무한반복될 수 밖에 없다고 경고하고 있다.

<4년 3개월간 95% 올랐는데, 표본 안바꾼 기간 동안에는 21.61% 올라>

20일 서울경제신문이 한국부동산원의 월별 서울 아파트 평균 가격을 분석한 결과 이번 정부 출범 직전인 2017년 4월부터 지난 7월까지 기록한 95.39%의 상승률 가운데 60.66%가 표본 보정을 통해 메워진 결과로 나타났다. 동일한 표본을 유지하는 기간만 계산해 보면 상승률은 21.61%에 불과하다. 두 수치를 곱하면 전체 누적 상승률이 95.39%가 나오는 구조다.

한국부동산원은 일부 아파트 단지를 표본으로 정해 가격 변동을 조사하는 표본방식의 조사다. 부동산원은 1년에 한번 가량 표본을 늘리거나 바꾸는 등의 보정을 통해 가격 변동을 조정하고 있다. 이번 정권들어서는 △2017년 12월 △2019년 1월 △2020년 1월 그리고 △올해 7월 총 네 차례에 걸쳐표본 보정을 진행했다. 가장 최근인 올 7월에는 아파트 표본을 1만7,190가구에서 3만5,000가구로 두배 이상 확대했다.

부동산원의 아파트 시세는 표본 보정이 있는 달에 뛰어올랐다가 다음 표본 보정 전까지는 거의 오르지 않는 구조가 반복됐다. 구체적으로 보면 이렇다. 서울아파트 평균가격은 2017년 4월(5억6,774만원)에서 같은해 11월(5억8,752만원)까지 7개월간 3.48% 오르는데 그쳤는데, 그해 12월(6억5,991만원) 보정을 통해 한달만에 12.32% 올랐다.



이후에도 마찬가지다. 1차 보정(2017년 12월) 이후 2차 보정 직전월인 2018년 12월(7억1,775만원)까지 12개월 간 8.76%상승한 반면, 그 다음달(8억1,013만원)에는 한달만에 12.87%에 올랐다. 가장 최근 보정이 이뤄진 올해 6월과 7월의 경우 이전 1년 6개월간의 상승률은 5.81%에 그쳤지만, 보정을 하자 한달만에 1억8,117만원이 올라 상승률이 19.52%에 달했다.

결국 이번 정부 출범 후 4년 3개월동안 보정이 있었던 넉 달간의 서울 아파트평균가격 누적 상승률을 따로 집계할 경우 60.66%다. 이와 달리 보정이 없던 기간(3년11개월)의 누적 상승률은 21.61%에 그친다. 이는 표본 보정이 없는 대부분의 기간 동안에는 실제 집값 상승보다 적은 시세를 바탕으로 정책을 펼치고 있다는 의미다. 실제 지난해 7월 김현미 당시 국토교통부 장관은 "문재인정부 출범 이후 서울 아파트값이 14% 올랐다"고 발언해 논란이 일기도 했다.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "기간 내 전체 상승률을 보면 부동산114의 같은기간 상승률 92.07%와 유사해 보이지만, 점진적으로 상승했던 민간 기관 수치와 달리 부동산원 수치는 보정을 제외하면 심각한 시세 저평가가 발생한다"며 "결국 구조적으로 통계 저평가가 발생하지만 인위적인 표본 보정을 통해 민간 기관과의 통계 격차를 메꾸고 있는 것"이라고 지적했다.

<표본도 공개않는 폐쇄적 방식…"정책기조에 조사원들 영향 받을 수도">

부동산원은 이같은 저평가 문제가 신축 아파트가 표본에 곧바로 반영되지 않기 때문이라고 설명한다. 다만 학계에서는 서울 신규 아파트 연간 입주량은 서울의 전체 아파트 가구수의 2~3%에 불과하다는 점을 고려할 때 이는 부분적인 원인으로 보고 있다. 오히려 표본조사 방식의 구조적인 한계라는 지적이 나온다. 급등한 아파트를 뒤늦게 표본에 추가하더라도 이후에는 규제의 영향으로 급등 단지의 상승세가 둔해질 수 있어 결국 저평가 현상이 되풀이 된다는 것이다. 민간기관인 부동산 114의 경우 표본 조사가 아니라 전수조사 방식이다.

정부가 표본을 비공개하는 폐쇄적 통계 운영을 하면서 통계 왜곡 가능성도 크다는 지적이 나온다. 이 교수는 "아무래도 조사원들이 한정된 표본에 대한 시세를 만들어내는 작업이니 외부 영향을 받을 수 있다"며 "감독기관의 눈치를 보며 낮추거나, 무리하게 키를 높이는 일이 발생할 가능성이 상존하는 것"이라고 꼬집었다.

현재 부동산원은 주택 가격 통계 뿐 아니라 상업용 부동산 가격 역시 표본 방식으로 운영하고 있다. 이 교수는 "표본 방식의 통계를 운용하려면 적어도 표본의 대상을 공개해 시세와의 차이를 외부에서 감시할 수 있도록 해야 한다"며 "근본적으로는 전체 주택에 대한 시세지수 작성으로 개편하는 등 통계 방식을 개선하지 않을 경우 지속적인 저평가와 의도적인 왜곡 문제를 극복하기 어려울 것"이라고 조언했다.