정영록 서울대 국제대학원 교수·경제학“애들 집 문제로 고민이야.” 친구들이 모이기만 하면 이 같은 문제로 열을 올린 지 오래다. 주택은 인구과밀지역인 한중일이 공통으로 겪고 있는 난제다. 일본은 선도 발전 국가로서의 주택 자급, 중국은 직장 배분으로 비교적 안정된 주택 수급이 이뤄졌었다. 중국은 고도성장을 추구하면서 주택 수급을 민간으로 넘겼다. 특히 신규 주택 수요자들은 만기 20년 이상의 장기주택금융을 활용하고 있다. 동시에 연간 300만 채의 아파트를 공급하는 신도시 사업을 진행해왔다. 물론 일부 지역에서는 과잉 공급이 문제가 되고 있다. 반면 베이징·상하이·선전 등 1인당 국민소득이 2만 달러를 넘어선 지역에서는 주택 가격이 엄청나게 높아져 문제다. 극심한 양극화다. 일본은 인구 고령화로 지방에 800만 채 이상의 빈집이 방치돼 처리에 고심하고 있다. 절대인구 감소를 맞은 우리의 주택 문제는 딱 일본과 중국의 중간에 자리해 있다.
문제 해결을 위해 우리는 좀 더 독창적인 생각을 할 필요가 있다. 주택의 주거 기능뿐 아니라 세대 연결을 위한 자산으로서의 역할을 인정해야 한다. 주택이 농경시대의 토지처럼 세대 연결을 통한 사회의 안정적 발전에 가장 커다란 자산임을 인식해야 한다. 후세대에 자연스럽게 이전해주는 방법을 강구할 필요가 있다. 그리고 국민의 욕구를 최고 한도로 수용해 수요가 많은 지역의 공급을 우선 확대해야 한다. 중국은 국토 균형 발전만을 중시해 지방 아파트 공실률이 20%를 넘어서고 있다. 우리는 중국과 일본 등 인접국의 사례를 종합적으로 고려해 실현 가능한 획기적 제도를 설계해야 한다.
다행히 서울 등 주요 지역의 주택 소유자는 베이비부머 세대(1955~1963년생)가 주축이다. 전체 자가 주택 보유율보다 베이비부머 세대의 보유율이 훨씬 높을 것이다. 같은 세대의 10% 정도가 대졸 출신인 것도 우리나라에서는 처음이다. 그만큼 번듯한 직장을 처음으로 다니기 시작한 세대다. 또한 50% 이상이 이촌향도 세대로 고도 성장기의 주역이었다. 자연히 주택 마련의 기회가 상대적으로 많았다. 한 가정 2자녀가 기본으로 지금 연령은 20대 후반부터 40대가 많다. 이들의 주택 수요가 가장 높다. 이들에게 주택을 증여하거나 도시 중심에 청장년층을 위한 주택을 획기적으로 공급하는 것이다. 이렇게 된다면 주택 수요가 훨씬 줄어들 것이다. 동시에 주택을 증여한 베이비부머를 지방으로 소환하는 제도적 유인책을 마련하는 것이다. 지방자치단체들은 나름 각고의 노력을 하고 있지만 효과는 미지수다. 베이비부머는 도시에 근거지를 유지하고 있다는 심리적 안정감이 필요하다. 도시 지역 의료 서비스 등 사회기반시설이 훨씬 낫기 때문이다. 이것만 해결된다면 절반 이상이 이촌향도 세대인 베이비부머가 지방에 정착할 여지가 있다. 지방에도 소소한 소일거리가 있다. 여기에 착안해 제안하는 것이 가칭 ‘자가전세제도’다.
후세대에 시드머니를 증여하는 것이다. 자가를 자녀에게 매각한다. 자가의 일부는 증여 세대가 계속 사용한다. 이를 근거로 증여가 아닌 전세자금 형태로 후세에 추가 이전한다. 나중에 상속 시 정리하면 될 것이다. 물론 보완 조치가 필요하다. 사회적 공감대 형성이다. ‘금수저’ 논란을 불러일으킬 소지는 있다. 세제 보완도 필요하다. 결국 자가전세제도의 핵심은 1가구 1주택에 한해 실질적인 증여를 상속 시까지 유예하는 것이다. 지방정부는 베이비부머 세대의 귀향이나 귀농을 용이하게 하기 위해 주택 제공, 주거 여건 환경 개선 등에 나서는 것이다. 100만 채가 넘는 빈집과 공공시설을 활용할 여지가 있다. 자연스럽게 1주일을 ‘2도(都) 5촌(村)’으로 나눠 5일은 귀촌·귀농 지역에서 거주하는 것이다. 주택 수요가 많은 도심에 베이비부머 세대의 주택 증여로 수요를 줄이면서 주택 공급을 늘리는 방법으로 주택 문제를 해결해보자는 것이다. 베이비부머 세대를 도시에서 분리해 실질적으로 지방에서 생활하게 하는 것이다. 이렇게 하면 골머리를 앓고 있는 주택 문제가 획기적으로 개선되지 않을까.
