올해 분양하려다 내년 이후로 일정을 미룬 서울의 민간 아파트가 3만 6,000여 가구에 달하는 것으로 집계됐다. 서울의 한 해 입주 물량을 뛰어넘는 수준이다. 이에 따라 서울의 입주 절벽 기간도 2024년까지 이어질 수 있다는 전망이 나온다.
6일 부동산R114에 따르면 현시점 기준 올해 서울에서 분양했거나 분양 예정인 민간 아파트는 총 17개 단지, 8,533가구다. 이미 분양이 이뤄진 13개 단지(5,437가구)에 이달 중 분양을 계획하고 있는 4개 단지(3,096가구)를 모두 포함한 수치다.
이는 올 초 예정한 물량의 5분의 1 수준이다. 부동산R114가 올 1월 조사한 당시에는 서울의 연간 분양 민간 아파트는 총 44개 단지, 4만 4,722가구였다. 내년 이후로 분양이 밀린 물량은 27개 단지, 3만 6,189 가구다. 이는 민간과 공공을 모두 포함한 서울의 올해 전체 아파트 입주 물량(3만 1,835가구)보다 많다.
올해 3만 6,000여 가구가 지연되면 3년 뒤인 2024년 입주 예정 물량이 그만큼 줄어들게 된다. 분양에서 준공까지 통상 3년가량이 걸리기 때문이다. 이에 서울의 아파트 입주 물량이 부족한 이른바 ‘공급 스트레스 구간’이 2024년까지 길어질 수 있다는 전망이 나온다. 부동산R114 관계자는 “민간 물량 외에 공공 물량에서 속도를 높일 경우에는 2024년 이후 입주량이 늘 수는 있다”면서도 “다만 현 상황에서는 2024년 입주 물량의 경우 2023년보다 줄어들 가능성이 있다”고 말했다. 올해와 내년을 스트레스 구간으로 보는 정부의 전망과 격차가 발생하는 셈이다.
분양 직전 단계에서 일정이 밀리는 것은 조합이 더 높은 분양가를 원하기 때문인 경우가 많다. 힐스테이트 e편한세상 문정의 경우 당초 지난 9월 분양 예정이었지만 분양가를 더 높이기 위해 일정을 내년으로 미뤘다. 내년에 공시가격이 재산정되면 분양가를 좀 더 올릴 수 있다는 기대감 때문이다. 이문1구역 역시 기존 책정된 분양가가 너무 낮아 이를 현실화하기 위해 공급 일정을 미룬 경우다.
정부가 최근 고분양가 심사 기준과 분양가상한제 매뉴얼을 개선했지만 시장은 여전히 분양가 상승을 확신하지 못하는 분위기다. 미아3구역(북서울 자이 폴라리스)의 경우 분양가 심사 제도를 변경한 후 HUG가 조합이 제시한 3.3㎡당 2,932만 2,200원을 수용해 이달 중 공급이 가능해졌다. 하지만 수도권과 지방에서는 오히려 분양가가 이전보다 낮아지는 경우도 발생하고 있다.
고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “공급 지연은 주변의 가격 상승으로 이어져 시장가격에도 부정적 영향을 미친다”며 “정부가 공급을 늘리는 데 방점을 찍은 만큼 구역 지정뿐 아니라 분양 단계까지 활성화할 수 있도록 분양가상한제 등의 규제 완화도 검토해야 한다”고 조언했다.
