/연합뉴스"OOO 알지? 걔 아버지한테 물려받은 땅 있잖아. 그게 이번에 신도시에 편입돼서 대박 터졌대. 걘 이제 평생을 떵떵거리면서 살 수 있게 됐어. 아~ 부럽다. 우리 집에도 숨겨진 땅 어디 없나?"
살면서 한 번은 들어봤을 만한 얘기죠? 요즘 집값이 너무 급하게 오르면서 사람들의 관심이 집에 집중돼 있기는 하지만 토지 투자는 부동산 투자를 생각하시는 분들에게 '로망'이나 다름 없습니다. 하지만 토지 투자는 어렵습니다. 공부해야 할 것도 너무 많고 또 땅마다 적용되는 법도 죄다 달라서 섣불리 진입할 수 없습니다. 그래서 앞으로 2주에 걸쳐 <코주부 레터>에서는 토지 투자의 가장 기본이 되는 지적도와 토지이용계획확인서 보는 방법 등을 정리해보려고 합니다. 독자님들이 토지 투자 관련 내용을 편지로 보내 달라는 요청도 있으셨고요. 조금이라도 도움이 되셨으면 합니다.
토지 투자 삼대장 지적도·토지이용계획확인서·등기부등본
지적도는 토지를 쓰임에 따라 28개 지목으로 분류해 필지별로 나눈 다음 경계를 그려 놓은 지도입니다. 그래서 지적도는 토지 투자의 기본이라고 합니다. 지적도를 보면 이 땅이 어디에 있는지, 그리고 어떤 용도의 땅인지, 예컨대 밭으로 사용하는 지, 논으로 사용하는지, 임야로 사용하는지 등을 알 수 있고, 땅의 생김새(토지도 외형이 중요하다고 합니다. 오각형, 육각형의 땅보다는 정사각형 또는 직사각형의 땅이 더 인기가 있다고. 토지도 외모지상주의!!)와 경계를 알 수 있습니다. 그리고 하나의 땅은 단 하나의 지목(목적)을 갖게 됩니다.
토지이용계획확인서와 등기부등본은 지적도와 함께 토지 투자의 3대 필수 서류입니다. 지적도를 기본으로 토지이용계획확인서와 토지 등기부등본, 이렇게 세 가지를 비교해서 보셔야 해당 토지를 더욱 정확하게 알 수 있습니다. 토지이용계획확인서를 보면 해당 지자체의 관리계획 등의 내용을 확인할 수 있습니다. 우리가 자주 들어 본 '용도지역'이 바로 이 토지이용계획확인서에 있습니다. 용도지역은 해당 토지의 4가지 건축 규제인 건폐율과 용적률, 건축물 용도, 높이를 규정하는 기준입니다. 해당 토지가 그린벨트(개발제한구역)에 있는지 여부도 토지이용계획확인서에 나와 있습니다.
등기부등본은 권리 관계, 즉 누가 소유하고 있는 지를 나타냅니다. 아파트나 빌라 같은 주거용 부동산에 투자할 땐 등본이 가장 중요하지만 사실 토지는 권리관계가 복잡한 경우가 그리 많지 않다고 합니다. 그래서 토지에 투자하시는 분들이 가장 중요하게 생각하는 것은 단연 토지이용계획확인서라고 하더라고요.
??토지이용계획확인서와 등기부등본 샘플
지목·용도지역에 관해서
지적도에서 확인할 수 있는 지목은 앞에서 말했듯 28개로 나눕니다.
그리고 토지이용계획확인서에는 국토계획법에 따른 21개의 용도지역이 기재돼 있습니다.
주거·상업·공업·녹지지역은 도시지역이고 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 도시지역 외 지역으로 구분됩니다. 녹지지역 토지는 개발이 안될 거라고 생각하시는 분들이 많으신데 녹지지역도 도시지역에 속한 만큼 원칙적으로 개발이 가능합니다. 주거지역이나 상업지역, 공업지역 등 도시지역의 토지는 대개 건축물과 함께 매매하기 때문에 대개 토지 투자라고 하면 총 8개의 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이 대상이 됩니다.
어떤 땅에 투자해야 할까?
예전에 고준석 동국대 특임교수님이 에디터와 함께 홍천으로 임장을 나갈 때 이런 얘기를 하셨어요. "아들, 손자에게 짐이 될 만한 땅은 사지 마세요" 이 말은 결국 개발 가능성이 높은 땅을 사라는 얘기겠죠. 언젠가 개발될 것이라는 말만 믿고 10년, 20년이 지나도 개발이 어려운 땅을 사서 자식들에게 물려준다면 결국 세금은 세금대로 내고 팔리지도 않아 애물단지가 된다는 말일 겁니다.
해당 토지에 어떤 건물을 지을 수 있을지는 토지가 속한 지자체의 도시·군 계획 조례를 확인해야 합니다. 여기서는 아~주 일반적인 기준으로 말씀드리겠습니다.
개발이 가능한 땅은 어떤 땅일까요? 토지 투자 하시는 분은 기본적으로 계획관리지역이면 개발 가능성이 높다고 말합니다. 계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역이지만 제한적으로 개발하려는 지역으로 계획적인 관리가 필요한 곳입니다. 예전에는 준농림지역이라고 불렀습니다. 계획관리지역을 선호하는 이유는 다른 7개의 녹지·관리·농림·자연환경보전지역과 달리 법에서 명시하는 건축물 이외에는 자유롭게 건물을 지을 수 있기 때문입니다.(a.k.a 네거티브 방식). 다른 7개 지역은 법에 명시된 건축물만 지을 수 있습니다.
계획관리지역 이외의 관리지역과 녹지지역의 땅은 대부분 펜션이나 전원주택으로 개발할 수 있습니다. 농림지역이나 자연환경보전지역은 사실상 외지인의 단독주택이나 펜션 등이 들어서기 쉽지 않습니다. 음식점을 짓기도 어렵습니다. 특히 자연환경보전지역은 자격을 갖춘 농어업인의 주택만 가능한 곳이 많습니다.
내 땅 가치는 어느 정도일까?
에디터에게는 조상 대대로 물려 내려온 땅이 몇 필지 있습니다. 이 땅의 지적도와 토지이용계획확인서를 보여드릴게요. 제 땅이 개발 가능성이 있는지, 어떤 건물을 지을 수 있는지 함께 살펴봐 주세요.
먼저 지적도에 보이는 '247답'이라고 쓰여진 땅입니다. 현재 논으로 사용되고 있네요. 용도지역은 보전관리지역입니다. 접도구역이기도 하고, 가축사육제한구역입니다. 246-1답, 248-2답, 249답 등의 필지는 지적도상 도로가 지나가고 있습니다.
하나 하나 살펴보죠. 우선 보전관리지역에 건축물을 지을 경우 국토계획법상 건폐율은 20% 이하, 용적률은 50~80% 이하로 지어야 합니다. 보전관리지역은 지자체 조례에서 허용되는 건물만 지을 수 있습니다. 해당 군의 조례를 살펴보니 단독주택, 연구시설, 초·중학교, 교정 및 군사시설, 음식점을 제외한 1·2종근린생활시설, 의료시설, 종교집회장, 야영장 등을 지을 수 있다고 합니다.
이 땅은 남서쪽 일부 부지가 접도구역에 포함돼 있습니다. 접도구역은 도로 보수 등을 위해 도로 양옆 대략 5미터 정도의 폭으로 지정해두는데 새로 건물을 지을 수는 없습니다. 다만 진입로로 사용하는 데는 문제가 없는 땅입니다.
결론적으로 보전관리지역이라 지을 수 있는 건물이 한정돼 있지만 큰 도로에서 진입로를 낼 수 있습니다. 땅을 개발해 건물을 올릴 경우 허용되는 건축물 중에서 경제적으로 크게 도움이 될 만한 것은 단독주택 정도겠네요. 주택을 지어 펜션 정도로 사용하면 될 것 같기는 하지만 이 땅 주변이 전형적인 농촌이라는 사실이 걸립니다. 펜션을 짓는다고 하더라도 손님이 없을 것 같네요. 역시 '망'입니다. 혹시 서쪽의 계획관리지역과 가까우니 후에 용도지역이 변경될 가능성도 있지 않을까?라는 기대도 잠깐 해보지만, 이런 기대는 금물입니다. 그냥 마음을 비워두는 게 건강에 좋을 듯합니다.
자. 그럼 이 땅은 어떨까요? 이번 땅은 계획관리지역에 있습니다. 그리고 가축사육제한구역이네요. 그 외에 특별하게 지정된 내역은 없습니다. 주변에 공장들도 있습니다. 위에서 본 필지와 2㎞ 정도 떨어져 있는 땅입니다. 땅의 북쪽으로 도로가 지나가니 진입로도 문제가 없네요. 계획관리지역은 건폐율 40% 이하, 용적률 50% 이상 100% 이하가 적용됩니다. 계획관리지역에서는 금지된 건축물 외에는 마음대로 지을 수 있습니다. 예컨대 4층을 초과하는 모든 건물은 지을 수 없고, 아파트, 휴게음식점 등은 못 짓습니다. 그렇다고 해도 보전관리지역과는 비교할 수 없을 정도로 다양한 개발이 가능할 것 같습니다. 여러분들은 이 땅을 어떻게 평가하시나요?
