정부가 내년도 업무 계획에 민간 재개발·재건축 규제 완화를 처음 언급하는 등 공급 확대 기조를 재확인했다. 공공뿐만 아니라 민간을 통한 주택 공급에도 활로를 열고 부동산 시장 안정을 꾀하겠다는 것이다. 다만 재건축 안전진단이나 초과이익환수제 등 시장에서 완화를 요구하는 규제에 대한 개선 방안은 포함되지 않아 획기적인 공급 확대에는 한계가 있다는 지적이 나온다.
27일 국토교통부가 기획재정부·금융위원회·국세청 등과 발표한 ‘2022년 부동산 시장 안정방안’에 따르면 정부는 재개발·재건축 등 민간 공급 활성화를 위해 도시 및 주거환경정비법·시행령을 내년 9월 개정, 공공재개발·재건축에 적용 중인 통합 심의를 민간 정비 사업으로 확대한다.
통합 심의는 도시·건축·경관 등 복잡한 심의를 한 번에 진행하는 절차다. 인허가 절차에 소요되는 시간을 약 5개월 단축해 사업 속도를 높이겠다는 것이다. 통합 심의 적용 대상은 서울시의 신속통합기획 등 신속한 사업 추진이 필요하다고 인정하는 사업이다. 현행법상 통합 심의가 가능한 사업장은 대지 면적 5만㎡ 미만으로 제한되는데 도정법 개정으로 5만㎡ 이상인 대규모 사업장도 통합 심의가 가능해질 것으로 전망된다.
민간 정비 사업 관리처분·이주 절차도 개선한다. 현재는 관리처분 총회 결과 당초 사업 계획보다 사업비나 분담금이 각각 10%, 20% 이상 증가하면 한국부동산원의 검증 이후 총회를 다시 열어야 한다. 하지만 앞으로는 조합이 관리처분 총회를 열기 전에 부동산원의 검증을 거치도록 보완해 사업 기간을 약 4개월 단축한다. 또 세입자 보상 갈등으로 이주·착공이 지연되는 것을 방지하기 위해 보상 범위를 구역 지정 이전 거주자에서 지정 이후 거주자로 확대한다. 또 보상액 산정 시 상가 세입자가 선정한 감정 업체도 참여하도록 허용해 영업손실에 대한 보상을 현실화한다.
정부의 새해 업무 계획에 민간 정비 사업 관련 규제 완화 방안이 담긴 것은 지난 2017년 이후 처음이다. 지금까지는 재개발·재건축 사업의 과열로 시장 불안을 초래한다는 우려 때문에 규제 일변도의 정책 기조를 유지해왔다. 하지만 공공을 통한 주택 공급만으로는 시장 안정화에 한계가 있다는 지적을 의식해 민간 규제를 일부 완화하려는 것으로 보인다.
노형욱 국토부 장관은 “도심 내 주택 공급을 하려면 불가피하게 재개발·재건축을 할 수밖에 없다”며 “이번에 밝힌 재개발·재건축 촉진 방안은 사업 초기 단계를 넘어선 인허가 단계에 있는 사업지를 대상으로 하기 때문에 시장 불안 요소는 적다”고 강조했다.
정부는 이밖에도 내년 사전청약 물량을 당초 6만 8,000가구에서 7만 가구로 늘린다. 분양 예정 물량 39만 가구를 포함하면 총 46만 가구가 공급된다. 3기 신도시에서는 초기 자금 부담을 낮춘 이익 공유, 지분 적립, 토지임대부 주택 등 공공 자가 주택 1만 5,000가구를 최초 공급한다. 민간 사전청약 물량은 3만 8,000가구로, 서울 증산4구역 등 도심복합사업지에서 4,000가구를 사전청약한다.
시장에서는 이번 방안을 통해 민간 재개발·재건축 사업의 속도는 높일 수 있겠지만 재건축초과이익환수제·분양가상한제 완화 등 사업성 개선을 위한 규제 완화책은 빠져 있어 주택 공급 활성화로 이어질지 의문이라는 반응이 나온다. 특히 국토부는 재건축 첫 관문인 안전진단 기준을 완화해 달라는 지자체 요구에 대해서는 집값 상승을 부추길 수 있다며 선을 긋고 있다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “공급 활성화를 위해서는 재건축 안전진단 기준이나 분양가상한제 등 기존 규제를 조정해야 하는데 알맹이가 빠졌다”며 “시장 안정보다는 내년 대통령 선거를 의식한 정책 홍보의 성격이 더 짙다”고 평가했다. 송승현 도시와경제 대표는 “민간 정비 사업 규제를 대폭 완화하면 공공 정비 사업의 장점이 반감된다는 점에서 제한적으로 규제 완화를 추진하는 것으로 보인다”며 “인허가 절차의 간소화로 공급 부족을 획기적으로 해소하기는 어렵겠지만 서울시 신속통합기획의 사례처럼 관심을 보이는 사업장은 늘어날 것”이라고 전망했다.
