대한주택임대인협회 관계자들이 지난 11월 2일 서울 종로구 헌법재판소 앞에서 기자회견을 진행하고 있다. /사진 제공=대한주택임대인협회부채 비율이 높아 임대보증보험에 가입하지 못하는 등록임대사업자에 대한 구제 방안이 다음 달 15일부터 시행된다. 부채 비율 100%를 넘더라도 보증보험 가입을 허용하는 등 가입 요건이 2년간 완화돼 약 1만 6,000가구의 임대사업자가 구제될 전망이다.
30일 국회 및 부동산 업계에 따르면 홍기원 더불어민주당 의원(평택 갑)의 주도로 국토교통부·주택도시보증공사(HUG)가 임대보증보험 가입 요건을 완화하는 방안을 마련했다. 홍 의원은 임대사업자들이 보증보험에 가입하려 해도 일부 요건을 충족하지 못해 가입할 수 없는 문제를 해결하기 위해 지난 5월부터 7개월 넘게 논의를 진행해왔다.
이에 따라 지금까지는 ‘부채 비율 100% 이하’ 임대사업자만 보증보험 가입이 가능했지만 앞으로는 ‘부채 비율 100% 초과’ 임대사업자도 가입이 허용된다. 은행 대출 등 담보권 설정액과 임대보증금의 합이 주택 가격을 넘는 임대사업자도 보증보험에 가입할 수 있게 되는 것이다. 다만 HUG 등 보증 기관은 부채 비율 100%를 넘어선 보증금에 대해선 반환을 보장하지 않는다.
이번 완화 조치는 내년 1월 15일부터 2024년 1월 14일까지 2년 동안 한시적으로 시행된다. 적용 대상은 지난 8월 보증보험 가입 의무 대상에 포함된 기존 등록임대사업자다. 기존 보증보험 가입 의무 대상인 신규 등록임대사업자, 건설임대주택, 대규모 매입임대주택 등은 제외된다.
부채 비율 100% 초과 임대사업자는 한시적으로 보증보험 가입이 가능하지만 상대적으로 높은 보증 수수료율을 적용 받는다. 부채 비율이 높은 경우 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 사고 발생 위험이 크다는 점을 고려한 것이다. 또 부채 비율이 높은 임대사업자는 보증보험 가입 신청 시 자신의 부채를 조정하기 위한 계획서를 제출해야 한다. 부채 비율을 100% 이하로 조정하지 못하면 이번 조치가 종료되는 2024년 1월 15일부터는 보증보험 가입이 불가능해지기 때문이다. 이와 함께 임대사업자는 보증보험 가입 관련 사항을 임차인에게 설명한 뒤 동의를 얻어야 한다.
정부는 앞서 지난해 ‘7·10 대책’에서 모든 등록임대사업자에 대해 보증보험 가입을 의무화했다. 이에 따라 기존 등록임대사업자는 8월 18일부터 임대계약을 체결할 때 HUG 등 보증 기관의 보증보험에 반드시 가입해야 한다. 그러나 일부 임대사업자가 가입 요건을 충족하지 못해 가입할 수 없는 문제가 발생했다. 현행 기준으로는 은행 대출 등 담보권 설정액과 임대보증금을 더한 금액이 주택 가격을 초과해 부채 비율 100%를 넘거나 선순위 채권 비율이 주택 가격의 60%를 넘으면 보증보험에 가입할 수 없다.
보증보험 미가입자의 경우 보증금의 10% 이하(최대 3,000만 원)에 해당하는 과태료를 내야 하는 등 처벌 대상이란 점에서 구제 방안이 필요하다는 지적이 꾸준히 제기됐다. 이번 조치로 보증보험에 가입할 수 있게 된 임대사업자들은 이 같은 처벌을 피할 수 있게 됐다.
홍 의원은 “이번 방안은 임대인과 임차인 모두를 보호하는 현실적인 방안”이라며 “등록 임대사업자는 저렴하고 안정적인 임대주택 공급으로 공적인 역할을 수행하며 부동산 시장 안정에 기여하는 바가 크다”고 말했다. 이어 “갭투기로 세입자의 보증금을 떼먹는 일부 다주택 사업자들 때문에 대부분의 선량한 임대사업자들이 피해를 봐선 안 된다”며 “등록임대주택 제도 전반의 미비점을 보완해 나갈 계획”이라고 덧붙였다.
