서울 오피스 시장 상황이 부쩍 개선되고 있다고 합니다. 코로나19 확산 장기화에 따라 기업들의 재택근무가 늘고 있고, 사람들의 외식이나 쇼핑도 줄면서 오피스 시장에 악영향을 미칠 것이라는 전망이 많았는데 오히려 수요가 서서히 늘어나고 있다고 합니다. 사실 오피스는 우리 개인투자자들은 엄두를 내지 못하는 투자처입니다. 꼬마빌딩 투자 얘기도 하는데 적게는 몇 억 원, 많으면 몇 십 억에서 몇 백 억원의 종잣돈이 필요한 만큼 현실성이 떨어집니다. 하.지.만. 유일하게 오피스에 투자하는 방법이 있긴 하죠. 바로 리츠(REITs) 입니다. 그래서 이번 <코주부 레터>에서는 국내 증시에 상장된 리츠 얘기를 해볼까 합니다.
☞공실률
공실률은 상가나 건물 등 상업용 부동산에서 사무실이 얼마나 비어 있는 지를 나타내는 비율을 뜻합니다. 건물의 전용면적을 기준으로 비어 있는 사무실의 비율을 나타내는데요. 대개 경기가 좋을 때 공실률이 낮고, 경기가 나쁠 때 공실률이 높아지는 경향을 보입니다.
강남·판교 오피스 사실상 만실
최근 글로벌 상업 부동산 컨설팅 기업인 쿠시먼앤드웨이크필드는 지난해 4분기 국내 오피스 시장 보고서를 발표했습니다. 간단하게 정리해보겠습니다.
☞임대차 시장
·2021년 4분기 서울 오피스 공실률 5.2%…전 분기 대비 2.1%포인트 하락
·A급 오피스 평균 공실률 5개 분기 연속 하락
·광화문·종로 등 CBD(중심업무지구) 공실률 8.6%…전 분기 대비 1.3%포인트 하락
·여의도(YBD) 공실률 7.3%로 3.1%포인트 하락
·강남권(GBD) 공실률 0.6%, 판교(PBD) 공실률 0%로 사실상 완전 임대 상황
☞매매 시장
·2021년 4분기 서울 및 분당권역 오피스 거래 규모 전 분기 대비 67% 감소한 1조원 기록
·서울 전체 평(3.3㎡)당 거래가격은 전 분기 대비 4% 상승한 2,660만원
코로나19 확산에도 오피스 임대차 시장이 호황을 보이는 것은 IT 관련 신산업들이 급성장하고 있기 때문이라고 합니다. 원래 IT 기업 수요가 많은 곳이 서울 강남권과 판교권인데요, 이 곳에서 마땅한 사무실을 찾지 못한 기업들이 여의도권역까지 넘어오면서 전반적으로 상황이 좋아졌다고 합니다. 실제로 여의도권역에서는 지난해 4분기 카카오뱅크와 한국투자신탁운용, 코인원 등이 둥지를 틀면서 공실률을 끌어내렸다고 합니다.
리츠(REITs)가 뭔가요?
리츠는 투자자들에게 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 임대수익이나 매각 차익을 투자자에게 배당하는 투자 상품입니다. 대형 오피스 빌딩나 상업용 부동산 등에 투자한 뒤 정기적으로 배당을 받아 수익을 내는데요. 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주들에게 배당합니다.(90% 이상 배당하면 법인세가 면제되거든요) 주가가 떨어져도 배당은 나옵니다.
예컨대 이지스레지던스리츠가 기초자산으로 삼고 있는 부평더샵 임대주택이 최근 청약이 마감됐는데요. 3,578가구가 임대주택이어서 여기서 임대수익이 발생합니다. 이 임대주택의 의무 운영기간이 8년인데 8년 후 매각을 하면 매각 차익도 발생하죠. 해마다 주는 임대수익을 기반으로 하는 배당 외에 8년 후 매각(3.3㎡당 1,700만원에 매각 가정)하면 주당 4,400원의 배당금을 추가로 받을 수 있을 것으로 추산됩니다.(3일 현재 이지스레지던스리츠 주가는 5,220원)
☞리츠의 종류
리츠는 크게 자기관리리츠, 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠로 분류됩니다. 자기관리리츠는 운영전문인력 등 상근 임직원을 두고 투자와 운용을 리츠에서 직접 수행하는 형태입니다. 위탁관리리츠는 이를 외부의 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 형태로 페이퍼 컴퍼니(명목 회사)입니다. 기업구조조정리츠는 기업 채무를 상환하기 위해 매각하는 부동산 등을 투자 대상으로 하는 기업 구조조정 지원 리츠입니다. 리츠 산업 초창기인 2000년대 초반에는 기업구조조정리츠가 주류를 이뤘지만 현재는 규모가 상당히 줄었습니다. 국내 상장 리츠의 대부분은 위탁관리리츠입니다.
공실률이 낮다는 것은 그만큼 사무실 수요가 많다는 거죠. 사무실 수요가 많으면 임대료가 상승할 가능성이 높아지는 거구요. 임대료가 오르면 리츠의 수익도 늘고 결국 배당금도 증가할 가능성이 있겠죠. 배당금이 늘면 리츠 주가에도 긍정적으로 작용할 테고요.
올해 리츠의 최대 변수는 금리
올해 리츠 시장에 가장 큰 변수는 금리입니다. 금리가 오르면 기업의 금융조달비용이 늘어나니까요. 특히 임대료 외에 이익을 일으킬 수단이 없는 리츠 입장에서 금리 상승은 추가로 자산을 편입하려 하거나 이전에 빌린 돈을 상환하거나 대환하려고 할 때 금융비용을 높이는 요인이 됩니다. 리츠는 대개 빌린 돈으로 자산을 늘려 성장성을 확보하고 나중에 자산을 매각해 차익을 얻은 뒤 이를 배당하거나 재투자해 덩치를 계속 불려나가야 합니다. 자산을 새로 편입하지 않는 리츠라면 성장이 멈춰 투자자들이 떠나고 주가는 떨어져 결국 시장에서 외면받겠죠.
다만 금리의 영향이 절대적이라고 할 수는 없습니다. 금리가 오른다는 것은 결국 물가가 오른다는 것이고, 또 경제가 좋아지는 것이라고 생각한다면 부동산 자산가치와 임대료도 함께 오른다고 볼 수 있기 때문입니다. 그래서 금리 상승기라고 하더라도 신규 자산 매입 등 당장 대규모 자금이 필요하지 않은 리츠라면 금리 상승 영향은 제한적일 수 있습니다. 특히 리츠의 경우 회사채 발행도 가능하기 때문에 신용등급이 높은 리츠는 상대적으로 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있으니 금리 상승에 대한 리스크 헤지도 일부 가능할 겁니다. 그래서 금리 상승기에는 대형 리츠들이 상대적으로 투자에 유리하다는 분석도 나옵니다.
대형 리츠 어떤 것이 있나요?
국내 상장 리츠 가운데 대부분을 차지하는 위탁관리리츠의 시가총액·자산·수익률 순위를 알아보겠습니다. 올해 1월 말 기준 신한금융투자 자료입니다. 시가총액 1위는 롯데리츠, 2위는 SK리츠, 3위는 ESR켄달스퀘어리츠, 4위는 제이알글로벌리츠, 5위는 코람코에너지플러스리츠입니다. 공모가 대비 현재 주가가 가장 많이 오른 리츠는 신한알파리츠로 60%의 수익률을 기록했으며 뒤를 이어 ESR켄달스퀘어리츠(29%), SK리츠(26%), 코람코에너지플러스리츠(26%), 이리츠코크랩리츠(20%) 순입니다. 자산이 가장 많은 리츠는 롯데리츠로 2조3,610억원이었으며 신한알파리츠(1조9,060억원), 제이알글로벌리츠(1조8,850억원), SK리츠(1조8,830억원), ESR켄달스퀘어리츠(1조3,840억원)가 뒤를 이었습니다.
이들 대형 리츠에 대해 간략하게 정리해봤습니다.(feat. 대신증권)
·롯데리츠 : 롯데그룹 보유자산인 백화점·물류센터·쇼핑몰 등이 기초자산, 롯데그룹이 스폰서 역할을 함. 배당결산월 6월과 12월. 연간 배당수익률은 6% 수준. 롯데그룹 계열사가 주요 임차인으로 장기계약 중, 안정적 수익이 장점. 최근 7,782억원 규모의 신규 자산 매입.
·ESR켄달스퀘어리츠 : 11개의 물류센터를 기초자산으로 함. 최대주주는 캐나다 연기금 CPP Investment(24.85%), 배당 결산월 5월과 11월, 연간 배당 수익률은 4.3% 수준. 지난해 하반기 7개 물류센터를 추가 편입.
·SK리츠 : SK그룹 본사인 SK서린빌딩과 116개 주유소가 기초자산. 배당 결산월 3·6·9·12월, 배당수익률은 4.5% 수준. SK그룹이 스폰서이자 최대주주인 동시에 임차인으로 안정적 수익. SK그룹 보유 오피스 우선매수권 보유해 오피스 중심의 외적 성장 가능.
·제이알글로벌리츠 : 해외 부동산 투자 리츠로 벨기에 브뤼셀 소재 오피스를 기초자산으로 함. 배당결산월은 6·12월. 배당수익률은 7.2% 수준. 벨기에 정부와의 장기적 임대차 계약과 물가 지수와 연동된 임대계약 구조로 안정적 수익. 뉴욕 맨해튼 소재 오피스 자산 편입 예정.
·코람코에너지플러스리츠 : 전국 187개 주유소가 기초자산. 현대오일뱅크와 장기임차계약을 맺어 안정적인 수익구조. 2020년 상장 후 보유자산 매각으로 특별배당을 한 사례도 있음. 상대적으로 액티브한 운용이 특징.
·신한알파리츠 : 판교크래프톤 타워를 기초자산으로 함. 현재 용산 더프라임타워, 대일빌딩, 신한 L 타워, 역삼 삼성화재 빌딩 등 서울·판교 오피스 7개 자산을 운용. 배당결산월은 3·9월, 연간배당수익률은 4.4% 수준. 서울 수도권 오피스 시장 호황의 수혜 예상.
올해 상장되는 리츠도 적지 않아요
이어서 올해 상장 예정인 새내기 리츠도 한번 보고 가겠습니다. 내달 초 상장이 예상되는데요. 올해 리츠 상장 첫 주자는 코람코더원리츠가 될 것으로 보입니다. 여의도 하나금융투자빌딩을 기초자산으로 하고 있네요. 마스턴투자운용의 마스턴프리미어리츠는 이르면 내달 말, 늦으면 4월 중 상장을 계획하고 있다고 합니다. 작년 상장 일정을 한 번 늦췄는데요. 프랑스 파리에 위치한 크리스탈파크 오피스 자산과 인천 항동의 쿠팡 물류센터, 프랑스에 위치한 아마존 물류센터를 담은 복합리츠입니다. 새내기지만 자산 규모가 5,000억원에 달할 걸로 예상하고 있습니다. 이외에 KTB자산운용의 KTB물류리츠와 인마크운용의 인마크리츠도 연내 상장이 예상되고 신세계그룹과 한화그룹도 리츠 설립에 나설 것으로 보입니다.
사실 국내 리츠 시장은 선진국에 비하면 규모가 크지 않습니다. 국내 상장 리츠의 시가총액은 8조4,000억원 정도. 가까운 일본만 해도 205조원에 달하고 싱가포르도 100조원 규모의 시장을 갖고 있습니다. 다음에 기회가 된다면 해외 리츠를 소개하는 시간을 가져볼게요. 그럼 성투하세요~.
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