개인사업을 영위하고 있는 나성실씨는 최근 ‘10억원 넘는 아파트 한 채만 가지고 있어도 상속시 상속세 납부대상’이라는 경제 기사를 읽고 마음 한켠에 상속세에 대한 걱정이 생겼다. 개인사업으로 매년 내고 있는 종합소득세도 부담스러운데 소득세를 낸 뒤 마련한 재산을 자녀에게 물려줄 때 세금을 또 한차례 내야한다고 하니 왠지 아깝기도 하고 억울한 생각이 들었던 것이다.
그렇다고 상속세가 무서워 보유재산을 노후에 다 쓰고 자녀에게 아무것도 안 물려줄 수는 없고, 기왕 내야 한다면 조금이라도 덜 낼 수 있는 방법은 없는지 알아보던 차에 ‘사전증여를 하면 세금을 줄일 수 있다’는 얘기를 들었지만 어떤 재산을 증여해야 절세차원에서 유리한지 고민에 빠지게 됐다.
나성실씨가 현재 보유하고 있는 재산은 거주주택인 아파트와 큰 금액은 아니지만 매달 임대료가 꼬박꼬박 들어오는 상가, 그리고 예금 및 보험상품 등을 비롯한 금융상품들로 이루어져 있다. 현재 살고 있는 아파트를 증여하기에는 금액이 너무 커서 증여대상에서 제외하고 현재 4억원에 거래가 예상되는 상가(기준시가 3억원, 보증금 1억원)와 예금 4억원 중 선택하여 증여하려 한다면 어떤 재산을 증여하는 것이 세금 측면에서 더 유리할까?
상속·증여세법상 부동산의 경우 시가 평가가 원칙이나 거래사실이 없어 시가를 파악하기 어려울 경우 보충적 방법으로 기준시가를 적용하도록 정하고 있다. 위 상가의 경우 4억원이라는 금액은 부동산중개업체에서 거래가 성사될 것으로 예상하는 금액으로 세법상의 시가로 볼 수 없기 때문에 증여시 상가를 기준시가로 평가할 수 있다.
기준 시가의 경우 대체로 거래 가능한 금액의 70~80% 이하로 형성되어 있어 증여재산을 기준시가로 평가할 경우 증여세를 절세할 수 있는 포인트가 될 수 있다. 거기에 임대보증금까지 인계할 경우 해당 보증금은 증여재산가액에서 차감되어 납부해야 할 증여세를 더욱 줄일 수 있다.
다만, 인계하는 임대보증금에 대해서는 나성실씨가 임대보증금 금액만큼 유상으로 양도하고 임대보증금을 반환한 것으로 보아 양도소득세를 납부해야 하나, 상가 보유기간이 길다면 장기보유특별공제(15년 이상, 최대 30%)가 적용되어 양도세의 부담은 줄어들고 부담부증여로 인한 절세 효과가 극대화 될 수 있다.
나성실씨는 현재 개인사업자로 연간 소득(≒과세표준)금액이 1억원을 넘는 상황이다. 과세표준 1억원을 넘을 경우 적용되는 소득세율은 35%이므로 상가에서 발생하는 임대소득에 대해서는 35%의 소득세율이 적용된다. 연간 상가에서 발생하는 임대소득이 2천만원이라고 한다면, 임대소득에 대응하는 소득세는 7백만원(지방소득세 제외)이 되는 셈이다. 그런데 소득이 없는 자녀에게 상가를 증여할 경우 상가의 임대소득 또한 자녀에게 귀속되어 소득세가 절감되는 효과가 발생한다. 자녀가 다른 소득이 없을 경우 상가의 임대소득 2천만원에 대한 소득세 산출세액은 1.7백만원(12백만원 × 6% + 6.5백만원 × 15%, 본인공제 1.5백만원 및 소득세율 적용) 가량이 되어 가계 전체로 보았을 때 상가 증여를 통해 매년 5백만원이 넘는 소득세를 절세 할 수 있다.
1. 매입한지 2년 이내 증여할 경우 해당 매매가액을 시가로 볼수 있다. → 매입후 2년 경과후 증여
2. 기준시가와 임대료 환산가액, 담보대출가액에 따라 평가가액이 달라질 수 있다. → 가장 큰 금액을 평가가액으로 한다.
3. 고가 부동산의 경우 국세청에서 직접 감정의뢰하여 감정가액을 시가로 평가할 수 있다. → 고가 부동산의 경우는 시가가 없다고 하여 기준시가로만 평가할 수 있는 것은 아니다.
4. 증여시 취득세등의 납부금액을 감안해야 한다.
5. 보증금을 인계할 경우 증여자가 양도소득세를 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있으니 부담부증여와 보증금 인계없이 증여했을 경우의 비교가 필요하다.
6. 소득이 없던 자녀에게 임대소득이 발생하게 되면 자녀는 건강보험료 피부양자 자격을 상실하여 건강보험료를 납부해야 하므로 소득세 절세분과 건강보험료 납부에 따른 유·불리를 따져 보아야 한다.
7. 소득세 및 사전증여로 인한 절세금액과 상가 증여로 인한 증여세+취득세등+양도소득세 납부금액을 반드시 사전에 비교하여 절세 효과가 있는지 따져봐야 한다.
8. 개별공시지가가 공시(매년 5월말)되기 전에 증여하자. → 공시지가가 상승하면 기준시가도 상승하게 되어 납부해야할 증여세와 취득세가 많아진다.
9. 납부해야할 증여세가 2천만원 초과하고 자녀가 증여세를 납부할 만한 여력이 없을 경우 연부연납을 신청하여 임대소득을 재원으로 증여세를 납부할 수 있다.
10. 증여할 계획이 있다면 반드시 전문가와 의견을 나눈 뒤에 실행하도록 하자.
/신한라이프 상속증여연구소 김정철 수석연구원
※신한라이프 상속증여연구소
신한라이프는 자산가 고객에게 상속과 증여에 대한 전문적 WM(Wealth Management) 서비스를 제공하기 위해 지난해 8월 11일 ‘상속증여연구소’를 업계 최초로 오픈했다. 상속증여연구소는 기존 부유층은 물론, 최근 부동산과 주식 등의 자산 가치 상승으로 상속과 증여에 대해 관심을 가지는 고객까지 확대하여 전문적인 상속증여 콘텐츠를 연구개발하고 있다.
