그동안 주택 공급이 원활하지 못했던 가장 큰 이유로는 재건축 등 정비사업 규제가 꼽힌다. 재건축 사업에 대한 기대감이 집값을 올리고 이 같은 분위기가 시장 전반으로 확산될 수 있다는 우려로 문재인 정부는 재건축 규제의 문턱을 높였기 때문이다. 하지만 ‘정비사업 규제 완화’를 공약으로 내건 윤석열 정부가 출범을 앞두면서 재건축·재개발·리모델링 등을 통한 도심 공급이 활발해질 것으로 보인다.
14일 통계청에 따르면 지난해 재건축 사업 수주액은 5조 9978억 원으로 지난 2014년(4조 9088억 원) 이후 7년 만에 최저치를 기록했다. 향후 도심 지역 공급 물량을 예측할 수 있는 선행지표인 재건축 사업 수주액이 크게 줄어든 것이다. 문재인 정부가 2018년 3월 재건축 안전진단 기준을 대폭 강화한 영향으로 이후 약 4년간 안전진단의 최종 관문인 ‘적정성 검토(2차 정밀안전진단)’에 도전한 28개 단지 중 절반이 탈락했다. 서울에서는 11개 단지 중 7곳이 안전진단 단계에서 미끄러졌다.
안전진단 기준 강화가 재건축 사업을 어렵게 해 도심 공급이 현저히 줄었다는 지적이 잇따르자 윤 당선인은 관련 규제를 대폭 완화하겠다고 공언했다. 재건축 안전진단 평가 항목 중 ‘구조 안전성’ 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추고 주거 환경 비중을 15%에서 30%로 높이기로 한 것이다. 또 준공 30년을 넘긴 아파트에는 안전진단을 면제하겠다는 방안 등도 거론됐다. 재건축 사업의 걸림돌로 꼽히는 재건축초과이익환수제의 완화도 검토될 것으로 전망된다. 재건축초과이익환수제는 재건축 후 초과 이익의 최대 50%를 세금으로 내도록 하는 고강도 규제로 재건축 사업성을 낮추는 가장 큰 요인 중 하나다. 이외에도 분양가 규제 완화, 용적률 법정 상한 상향 등도 약속한 만큼 재건축 사업이 원활해질 것으로 전망된다.
입주 30년을 넘긴 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에 대해서도 특별법을 만들어 정비사업을 지원해 총 10만 가구를 추가 공급하겠다는 구상도 밝혔다. 약 30만 가구가 들어선 1기 신도시는 현재 평균 용적률이 169~225% 수준으로 높아 재건축·리모델링 사업성이 좋지 않은데 토지용도 변경이나 종상향을 통해 용적률을 올리겠다는 것이다. 또 3기 신도시 등에 1기 신도시 재정비를 위한 이주 전용단지를 만들어 정비사업 이주 수요로 인한 단기 가격 급등을 막겠다는 방안도 윤 당선인의 공약에 포함됐다.
윤 당선인의 정비사업 활성화 공약에 시장은 대체로 환영하는 분위기다. 공급이 부족했던 도심 지역에 신축 아파트 공급이 늘어날 수 있다는 기대감 때문이다. 하지만 이 같은 규제 완화가 부동산 시장을 다시 자극하는 불씨가 될 수 있다는 우려의 목소리도 함께 나온다. 보유세와 양도세 등 부동산 세제 완화와 더불어 정비사업 활성화까지 함께 추진되면 최근 다소 주춤하던 집값이 다시 뛸 수 있다는 것이다.
김인만 김인만부동산연구소장은 “재건축 규제 완화 정책은 도심 공급을 확대하는 효과를 낼 수 있지만 자칫하면 투기 수요를 자극할 수 있는 ‘양날의 검’이 되기도 한다”며 “재건축 규제를 풀어준다고 하더라도 공급이 바로 이뤄지는 것이 아니라 10년 후에나 입주 물량이 나올텐데 그 과정에서의 집값 상승 문제를 어떻게 풀어나갈지가 관건”이라고 분석했다.
규제 완화를 위해 선행돼야 하는 관련 법률 제·개정도 쉽지 않을 것으로 전망된다. 야당인 더불어민주당이 국회에서 172석을 차지하고 있기 때문이다. 법 통과를 위해서는 거대 야당의 협조가 필수적인데 윤석열 정부가 추진하는 부동산 관련 법 제·개정이 현 정부와 상반된 기조인 만큼 난항이 예상된다.
