6억 집 살때 대출 최대 3배 늘어 4.5억…LTV·DSR 같이풀어 고소득 쏠림 해소

22일 대통령직인수위원회가 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 동시에 손보기로 한 것은 ‘서민 실수요자의 불편과 부담을 없애야 한다’는 윤석열 대통령 당선인의 철학과 맞물려 있다. 과도한 대출 규제 때문에 대출을 선착순으로 받거나 이자가 더 비싼 2금융권이나 불법 사금융 등으로 내몰리는 불편을 최소화하겠다는 취지다. LTV 상한이 최대 80%로 높아지고 DSR 40% 규제 대상 한도가 총대출액 2억 원에서 5억 원으로 변경되면 실수요자들이 빌릴 수 있는 대출금(6억 원 주택 구입, 5000만 원 한도의 마이너스통장 보유, 연 소득 5000만 원 기준)은 지금보다 최대 세 배 이상 늘어나게 된다.

윤 당선인은 후보 시절부터 문재인 정부의 강도 높은 대출 규제를 비판해왔다. 윤 당선인은 “대출 규제는 주택 실수요자들의 자금줄이 막히고 ‘현금 부자’들만 부동산 쇼핑을 하는 결과를 초래했다”면서 “책임은 정부에 있는데 뒷감당은 서민에게 떠넘기고 있다”고 꼬집었다. 현 정부는 집값 상승을 막기 위해 LTV·DSR 등을 강화했을 뿐 아니라 법적 근거조차 없는 가계대출 총량 규제 등을 시행해왔다는 지적이다. 이런 규제에도 집값은 천정부지로 올라 집을 사지 못한 서민들은 ‘벼락 거지’로 내몰렸다는 게 윤 당선인 측의 분석이다. 금융권 안팎에서는 이 같은 대출 규제는 시장 원리를 훼손할 뿐 아니라 국민의 기본권인 재산권 행사마저 침해한다는 비판이 쏟아졌다.

윤 당선인은 공약을 통해 현재 투기지역·투기과열지구로 묶인 수도권 지역에서 최고 40%인 LTV 규제를 지역 구분 없이 70%까지 높이기로 했다. 생애 최초 주택 구매 가구는 80%까지 완화한다. 하지만 DSR 규제를 손대지 않고 LTV만 완화해서는 소득 수준이 높은 일부 계층만 혜택을 받는다는 지적이 제기돼왔다. 주택 가격에 따라 비례하는 LTV와 달리 DSR은 소득 수준에 따라 대출 한도를 제한하는 규제다. LTV 상한선이 높아지더라도 소득이 낮으면 받을 수 있는 대출금이 적기 때문에 저소득층은 제도 완화의 효과를 충분히 누릴 수 없다.



이 같은 문제에 인수위는 차주 단위로 시행되는 DSR의 적용 기준을 현행 총대출금 2억 원에서 5억 원까지 상향해 규제를 대폭 완화하는 방안을 검토하고 있다. 오는 7월부터 총대출액이 1억 원을 초과하는 차주에까지 DSR의 잣대를 들이대는 차주 단위 3단계 규제는 무산될 가능성이 높다. DSR은 사실상 금융위원회 행정지도인 만큼 법 개정 없이 완화할 수 있다. 대출 총량 관리 역시 구두 지시로 없앨 수 있다. 인수위 논의 과정에서 대출 완화 방안이 확정될 경우 즉각적인 시행이 가능한 셈이다. 이 같은 방안이 적용되면 실수요자들은 지금보다 최대 세 배가량 대출을 더 받을 수 있게 된다. 현재(연 3.53%, 30년 분할상환, 원리금 균등 방식) 대출이 있는(5000만 원짜리 마이너스통장 보유, 연 4.26%) 연 소득 5000만 원의 직장인이 규제지역에서 6억 원의 주택을 처음 구입할 때 받을 수 있는 대출금은 1억 4500만 원이지만 LTV가 80%로 높아지고 DSR 40% 규제를 적용받지 않으면 4억 5000만 원으로 3억 원 넘게 늘어난다.

특히 LTV와 DSR을 동시에 손보기 때문에 금융권 일각에서 거론된 ‘연 소득 1억 원 이상의 고소득자만 혜택을 받을 수 있다’는 부작용도 해소된다. LTV·DSR 규제가 완화될 경우 규제지역에서 6억 원짜리 주택을 처음 구입하는 연 소득 1억 원 이상의 고소득자(5000만 원짜리 마이너스 통장 보유, 연 4.26%)나 동일한 한도의 마이너스통장을 가지고 있는 연 소득 5000만 원의 직장인은 비슷한 규모의 대출금을 빌릴 수 있다. 연 소득 1억 원 이상 직장인의 대출 가능 금액은 4억 8000만 원으로 연 소득 5000만 원 직장인의 대출금(4억 5000만 원)과 큰 차이가 없다. 기존에 대출이 있더라도 총대출액이 5억 원을 넘지 않는다면 DSR 40% 규제를 적용받지 않게 돼 연 소득에 따른 대출 금액 편차가 크지 않은 것이다. 시중은행 관계자는 “소득이 낮을수록 DSR 규제에 따른 대출 제한이 큰데 LTV와 DSR 규제를 함께 완화하기 때문에 고소득자에게만 대출 완화 쏠림 현상이 나타나지 않는 것”이라고 설명했다.

다만 변수는 가계대출 확대로 인한 금융 불균형 위험이다. 한국은행이 지난해 12월 발표한 금융 안정 보고서에 따르면 소비를 제약하는 DSR 임계 수준은 45.9%다. 지난해 3월 말 평균 DSR은 36.1%이지만 20~30대 청년층의 11.3%가 임계치를 넘은 만큼 DSR 완화에 신중한 입장을 보이고 있다. 인수위에서는 가계부채 확대 문제까지 감안해 규제 완화 방안을 검토하고 있다. 금융권에서는 주택담보대출의 만기를 40년 이상 초장기로 늘려 DSR 기준에 충족할 수 있도록 월 상환액을 낮추거나 청년층의 미래 소득 반영 비중을 높이는 방안 등이 거론된다.