조정대상지역내에 아파트를 2채(2채 모두 공시가격 각각 10억원, 취득가액 7억, 보유기간 10년이상) 보유하고 있던 나신한씨는 그동안 다주택자 양도세 중과로 인해 양도하기도 아깝고 보유세(종합부동산세 및 재산세) 때문에 계속 보유하기도 부담스러운, 진퇴양난의 상황에 빠져 있었다. 그러던 차에 지난달 31일 대통령직인수위원회에서 “부동산 세제 정상화 과제 중 첫째로 다주택 양도세 중과세율을 4월부터 1년간 한시적으로 배제한다”라는 발표 소식을 접하고 “이번 기회에 주택 한 채를 처분해? 말아?”라는 진지한 고민에 빠지게 됐다.
이번 발표와 동시에 나신한씨와 같은 다주택자들의 선택지는 “①이번 기회에 한 채 양도하고 보유세 부담을 줄인다, ② 앞으로 주택가격은 더 상승할 것으로 예상되니 보유세를 내더라도 계속 보유하다 목표하고 있는 가액에 처분한다. ③ 보증금을 받고 임대차계약을 하고 있는 주택을 자녀에게 부담부 증여(보증금 인계부분에 대해 증여자 양도세 과세)한다.” 정도로 예상된다. 그렇다면 각 선택지별로 세금은 어떻게 전개될까? 나신한씨의 입장에서 각 상황별로 세금과 관련된 사항을 알아보도록 하자.
① 의 경우에는 양도세의 절세 및 보유세의 절감효과가 눈에 띄게 나타난다. 2주택자의 경우 현행법 적용시 양도차익에서 차감하는 장기보유특별공제가 적용이 배제되어 양도소득금액이 중과 유예시보다 커질 수 밖에 없고, 또한 과세표준에 적용되는 세율이 기본 세율 각 과세표준 구간별로 6~45% 적용
에 20%p을 가산하여 적용되기 때문에 중과 유예시와 비교하여 세액 차이가 크게 나타난다. 나신한씨의 경우 현행법하에서 중과 적용시와 중과 유예시 각각 12억원에 1채를 양도할 경우 양도세의 차이는 다음과 같이 현저히 크게 나타난다.
그리고 1채를 양도하고 나면 1세대 1주택으로 종합부동산세 과세기준금액이 11억원(다주택자의 경우 6억원 적용)으로 적용되고 나신한씨의 나머지 보유주택의 공시가격이 11억원 미만이므로 과세표준이 ‘0’ 이하가 되어 납부할 종합부동산세는 없게 된다. 2주택의 경우와 1주택의 경우 납부해야 할 보유세를 비교하면 다음과 같다.
그리고 한 채를 양도하고 난 뒤 남은 한 채는 2주택을 처분한 시점부터 2년 보유한 뒤 양도할 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 단, 1세대 1주택 비과세요건에 해당하지만 양도대금이 12억원을 초과하는 고가주택에 해당할 경우에는 12억원 초과분에 대해서만 양도차익을 계산하고 2년 거주 요건을 채울 경우 보유기간 및 거주기간별 장기보유특별공제가 적용되어 세액을 크게 줄일 수 있다.
② 의 경우는 향후 주택가격의 상승에 따른 이익이 다주택자 규제로 인한 보유세와 중과 유예 기간 경과후 다시 적용될 중과에 따른 양도세 부담보다 더 클 것으로 예상하는 이들의 선택지로서 주관적인 요소가 크게 작용하는 선택지로서 숫자보다는 의지에 따른 영역이라 할 수 있을 것이다. 다만, 아파트의 경우 보유세의 기준이 되는 공동주택공시가격이 크게 상승하고 있는 추세이며(2022년도 전국 : 17.22%, 2021년도 전국 : 19.05%), 2022년 현재 부동산 공시가격 현실화율(실거래가 대비 비율)이 71.5%로 정부의 목표치(2030년까지 90%)에 하회하고 있어 공시가격은 연도별로 비율적 등락은 있을지 모르나 장기적 관점으로 보면 우상향할 것으로 예상된다. 따라서, 재무적 관점에서 보유세의 부담이 예상한 것과 달리 커져버리게 되면 부동산 가격이 상승하더라도 목표하는 기대수익률을 달성하지 못할 수도 있다라는 점을 의사결정시 반드시 감안하여야 할 것이다. (보유세 부담 심화 및 양도세 중과)
③ 의 경우는 향후 보유 주택의 가격은 계속 상승할 것으로 예상되어 계속 보유할 의도는 있으나 보유세가 부담스러운 이들의 선택지가 될 수 있다. 지금 양도하기에는 향후 예상되는 가치 상승분이 아쉽고, 계속 보유하자니 보유세가 부담스러울 때 무주택자인 자녀에게 보증금이나 담보대출가액을 포함해서 증여(부담부증여)하는 방법이다. 부담부 증여시 받는 사람(자녀)입장에서는 아파트 가액에서 임대보증금 및 담보대출가액을 차감한 부분에 대해서만 증여세 납부 의무가 발생하고, 나신한씨(부모)입장에서는 인계한 임대보증금 및 담보대출가액에 대해서 양도소득세 납부의무가 발생하게 된다. 현행법에 따르면 나신한씨가 2주택 중 1주택을 부담부증여하게 되면 인계하는 보증금이나 대출금에 대해 양도차익을 계산할때 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하게 되어 있으나, 중과 유예 적용시 해당 양도차익에 대해 장기보유특별공제가 적용되어, 추가적으로 기본세율이 적용되어 양도세액이 줄어들게 된다. 물론, 다주택자가 자녀에게 주택을 증여할 경우 취득세가 중과될수 있다는 점을 반드시 고려하여야 하고, 무엇보다 부담부증여의 경우 인수한 채무에 대해서 수증자(자녀)가 상환하여야 하며, 양도와 달리 현금의 유입이 없는 거래이기 때문에 부모와 자녀가 각각 납부하여야 할 양도세와 증여세를 마련하여야 한다는 점을 유의하여야 한다. 종합부동산세 관점에서 부담부 증여 후 부모와 자녀는 각각 1세대 1주택으로서 공시가격이 과세기준금액 11억원을 초과하지 않아 납부할 종합부동산세는 ‘0’이 된다.
다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 유예하겠다고 발표했으나 아직 세부사항은 발표되지 않았다. 지난 2020년의 다주택자 양도세 중과 유예의 경우 “보유기간이 10년 이상인 주택” 대상으로 6개월간 적용되었다. 본인이 보유한 주택이 중과 유예대상에 해당하는지, 그리고 유예기간내에 매매하려면 최소한의 매매계약시점은 언제까지가 되어야 할지, 본질적으로 지금 이 순간 매매하는 것이 재무적 또는 비재무적 측면에서 본인의 의도에 부합하는지 잘 살펴야 할 것이다. 차익이 크면 클수록 세금 차이가 현저하게 크게 나타나는 바 합리적인 판단을 위하여 반드시 전문가와의 상담을 선행해 선택지별로 어떤 장단점이 있는지 파악한 후 의사결정을 진행하도록 하자.
/신한라이프 상속증여연구소 김정철 수석연구원
※신한라이프 상속증여연구소
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