서울 시내 아파트 단지들의 모습/연합뉴스3분기부터 생애최초로 구입하는 주택에 한해 주택담보인정비율(LTV)이 최대 80%까지 확대된다. 또 청년들이 주택을 구매할 경우 미래 소득을 반영해 대출 한도도 더 늘려주기로 했다. 청년·신혼부부 대상 50년 만기 초장기 모기지도 8월에 출시된다.
기획재정부가 30일 발표한 민생안정대책의 상당 부분은 서민과 중산층의 주거안정에 할애됐다. 특히 강력한 대출 규제로 끊어졌던 젊은 층의 주거 사다리를 다시 연결하는 정책이 다수 포함됐다. 대표적으로 생애최초주택 구매자에 지역·주택가격별로 50~70% 적용했던 LTV를 80%까지로 완화한다.
앞서 문재인 정부는 ‘대출 규제를 통한 수요 억제’를 강조하면서 최초 주택 구매자에 대해서도 대출의 문턱을 높였다. 생애최초 주택 구입자라도 투기과열지구인 서울에서 6억 원 초과 9억 원 이하 아파트를 살 경우 LTV는 50%로 떨어졌다. 하지만 최근 몇 년간 서울 집값이 급격하게 오르면서 생애최초 우대 요건은 사실상 무용지물이 됐다. 서울 강북지역 아파트의 평균가격까지 9억 원을 훌쩍 넘으며 주택가액 상한에 가로막혔기 때문이다. 정부는 이 같은 상황을 감안해 규제 완화 폭을 확대할 것으로 보인다. 기획재정부 관계자는 “3분기 LTV 완화 전까지 생애최초 주택 구입자에게 적용되는 다른 우대 요건도 함께 완화할지에 대해 논의를 진행하고 있다”고 말했다.
현재 소득이 낮은 청년층의 금융 접근성도 높아진다. 청년층이 대출받을 때 미래 소득을 반영해 대출 한도를 늘릴 수 있도록 한 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 미래 소득 반영 가이드라인’ 개선을 통해서다. 이 가이드라인은 지난해 7월 도입돼 현재도 운영 중이지만 시중은행 현장에서 사실상 활용되지 않고 있다. 이에 따라 금융 당국은 대출 신청일 기준 무주택 근로자를 대상으로 주택담보대출을 실행할 경우 만기 10년 이상의 비거치식 분할 상환 대출을 적용하고 장래소득에 대해 연령대별 급여 산정 방식을 적용하던 것에서 평균 소득 증가율 산정 방식으로 변경하는 방안을 조만간 발표할 예정이다. 금융 당국 관계자는 “현재 소득으로 DSR 산정 때 상환 능력이 과소 평가되기 쉬운 청년층의 대출 한도가 늘어날 것으로 기대한다”고 말했다.
8월부터는 청년·신혼부부를 대상으로 한 50년 초장기 모기지도 도입된다. 기존 보금자리론과 적격 대출의 최장 만기는 지난해 7월 청년·신혼 부부 대상으로 한정해 도입된 40년 만기 모기지였다. 하지만 정부는 최근 주택 가격 상승과 금리 인상 추세를 고려해 정책 모기지에 50년 초장기 만기를 도입해 청년층의 내 집 마련에 따른 원리금 상환 부담을 덜어주기로 했다. 예를 들어 5억 원을 금리 4.4%에 대출받을 경우 40년 만기는 월 상환액이 222만 원이지만 50년 만기를 적용하면 월 상환액이 206만 원으로 줄어든다. 소득 700만 원 이하 가구를 대상으로 고금리·변동금리 주택담보대출을 저금리·고정금리로 바꿔주는 ‘서민 안심전환 대출’도 마련된다. 정부는 가구당 대출 한도 2억 5000만 원 내로, 금리를 최대 30bp(1bp=0.01%포인트) 내릴 수 있도록 지원한다는 방침이다.
전문가들은 이 같은 정부 대책과 맞물려 8월 임대차 2법 도입 2년을 맞아 전세로 살던 무주택 청년들이 내 집 마련에 나설 가능성이 있지만 금리 인상 부담이 큰 만큼 주택 구입 열풍으로 이어지기는 어려울 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 “생애최초 주택 구입자에 대한 LTV를 완화해도 금리 인상에 따른 이자 부담과 주택가격의 정체 때문에 매수세로 이어지는 데 한계가 있을 것”이라며 “다만 7월 임대차 계약 종료를 앞둔 가구나 아파트 입주량이 많지 않은 서울 등에서는 내 집 마련 수요가 일부 발현될 가능성이 있다”고 분석했다.
