여러분, 제가 드디어 월세를 받습니다. 이제야 건물주임이 실감나는군요(코쓱). 근데 받고 나서 여기저기서 조롱을 당했어요. “얼마라고? (ㅋ킇) 내가 줄게” 이런식... 사실 지분이 조각만 하니 월세도 조각 만큼 나오는 게 당연하죠. 그런데도 막상 받고 보니 같은 돈이면 특판 적금에 넣는 게 낫지 않나 싶기도 하고... 이 투자 괜찮은 걸까요? 오늘 마지막화에서는 부동산 조각투자의 꽃 임대료 배당에 대해 알아보겠습니다.
제가 받은 임대료가 얼마냐면
아시다시피 저는 안국 다운타우너 건물(a.k.a. 안국이)에 100만원을 투자해 200주의 지분을 가지고 있습니다. 이 투자의 핵심 포인트는 매달 들어오는 임대수익이죠. 임대수익은 건물을 운영하면서 나온 이익금 중 수수료, 관리비 등 제반 비용을 제외하고 투자자에게 지급되는 돈입니다. 제가 투자한 안국이는 보유 지분에 따라 매월 지급해요(투자 건물마다 매월·분기 등 다를 수 있음).
임대수익을 받으려면 건물의 수익증권을 반드시 임대수익 기준일까지 보유하고 있어야 합니다. 임대수익 기준일은 매월 마지막 영업일로, 안국이의 첫 임대수익 기준일은 지난달 29일이었습니다. 지급은 기준일로부터 20일 내에 이뤄지는데요, 이 레터를 쓰고 있는 10일 기준 아직입니다(좀 빨리 쫌).
그래도 배당금을 예상해볼 순 있죠. 투자설명서(↑)에 따르면 올해 예상 운용수익률이 3.13%이니까 100만원을 투자한 저는 연간 약 3만 1300원의 임대수익을 얻을 수 있고 이걸 12개월로 나누면... 이번 달에 들어올 임대수익은 2600원 정도. 치킨은커녕 치킨 배달비도 안되네요. 맘껏 (비)웃으세요.
음...‘예상 운용수익률’ 믿어도 돼?
사실 이건 행복회로 계산법이고요. ①투자설명서상 임대수익률인 예상 운용수익률은 신탁부동산의 운용수익으로 투자자가 실제로 지급받는 금액은 신탁보수, 거래수수료 등을 제하고 산정되기 때문에 예상 운용수익률에 미치지 못할 수도 있습니다. ②그리고 영업수익은 임차인의 향후 매출액을 예상하여 산출된 임대수익에 기반한 것으로 실제 영업수익은 임차인의 영업실적, 부동산 공실률 등 임대 상황에 따라 변동될 수도 있죠.
③마지막으로 이 투자는 실적배당형 상품으로 실제로 지급받는 금액은 예상 운용수익률에 미치지 못할 수도 있습니다. 안국이는 매출의 6%를 임대료로 받고 있어서 매출과 월세가 비례하게 되는데요. 매출이 늘면 임대수익 배당이 늘고, 반대로 줄면 따라서 줄어드는 식이죠. 매출은 까봐야(?) 아는 것이지만, 일단 안국이의 스펙을 보면 세입자인 다운타우너의 매출은 지난 3년간 꾸준히 성장했고요. 5년간 임대차 계약을 맺어 공실 걱정도 없습니다.
양도세는 없어도 배당소득세는 있다
마지막으로 임대료를 받을 때 잊지 말아야 할 게 바로 세금입니다. 부동산 조각투자의 큰 장점은 양도세나 취득세, 재산세, 부가세 등을 내는 일반 부동산 투자와 달리 세금 부담이 적다는 건데요. 그렇다고 세금이 없는 건 아닙니다. 제가 이용하는 소유 플랫폼은 매매와 임대수익의 15.4% 만큼 과세를 합니다. 배당소득세를 떼는 건데요. 소득이 발생하면 원천징수 의무자인 하나금융투자에서 소득세와 지방소득세를 원천징수해요.
에디터의 체험기를 읽으면서 조각투자에 대한 관심이 좀 생기셨나요? 조각투자는 부동산뿐만 아니라 미술품, 음악저작권, 한우 등 여러 투자 대상을 가지고 진행되고 있는데요. 사업자가 자산을 운영해 수익을 분배하겠다는 약속만 할 뿐, 투자자가 투자 자산을 직접 소유하는 형태가 아니기 때문에 자산의 권리를 행사할 수 없는 경우가 발생할 수 있어요. 그러니 주의할 점은 꼼꼼히 체크하고 투자를 시작하셔야 합니다. 저는 한동안 부동산 조각투자를 이어갈 계획인데요, 그럴 일은 없겠지만 이번달 임대수익에 문제가 있거나 예상치 못한 변수가 생긴다면 깜짝 4탄으로 돌아오겠습니다.
