부동산 건설업계

10년 강남 재건축 보유자, 부담금 4억서 1억5800만원으로 준다

[재건축 부담금 완화…내달 재초환 법률 개정안 발의]

16년만에 면제금액·부과구간 조정

초과이익 산정은 조합인가일로 미뤄

공공기여·장기보유자 감면도 신설

기통보 단지에는 '소급 적용' 예정

권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 정부세종청사에서 재건축부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 설명하고 있다. 연합뉴스권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 정부세종청사에서 재건축부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 설명하고 있다. 연합뉴스




정부가 29일 발표한 ‘재건축부담금 합리화 방안’에 따라 기존 통보된 부담금이 4억 원인 서울 강남권 재건축 단지의 경우 최고 감면율이 61%에 달해 1억 5800만 원으로 줄어들 것으로 전망된다. 감면율은 금액이 적을수록 높아져 기존 부담금 3000만 원인 지방 아파트는 감면율이 최고 95%까지 적용돼 150만 원으로 대폭 낮아진다. 합리화 방안에는 부담금 부과 기준을 현실화하고 부과 개시 시점 조정, 1주택 장기보유자 감면 신설 등이 담겼다.



재건축부담금 제도가 이처럼 큰 틀에서 수정된 것은 2006년 도입된 후 처음이다. 심상정 정의당 의원실에 따르면 두 차례 유예 후 재시행된 2018년부터 올해 6월까지 전국 재건축 추진 84개 단지에 통보된 재건축 부담금 예정액은 총 3조 1477억 원으로 집계됐지만 단 한 차례도 징수된 사례는 없다. 제도 자체가 징벌적 성격이 강하고 과도해 실효성이 떨어진다는 지적을 받았다. 특히 노후 아파트 단지들의 재건축 의지를 꺾어 도심 주택 공급을 가로막는 대표적인 ‘대못’으로 꼽혀왔다.

개선안은 크게 네 가지 사항에서 변경된다. 우선 부과 기준을 현실화했다. 기존 재건축부담금 면제 기준은 조합원 1인당 초과이익 3000만 원 이하였으나 개선안은 이를 1억 원으로 상향 조정했다. 부과율 결정의 기준이 되는 부과 구간도 기존에는 2000만 원 단위로 촘촘하지만 개선안은 7000만 원 단위로 넓혔다. 최고 부과율(50%)을 적용받는 구간도 1억 1000만 원 초과에서 3억 8000만 원 초과로 바뀌었다.

부과 개시 시점도 조정했다. 추진위원회 구성 승인일이었던 초과이익 산정 개시 시점을 조합설립인가일로 변경했다. 또 조합이 재건축으로 늘어난 주택을 공공임대나 공공분양 등으로 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 해당 수익을 초과이익에서 제외하는 ‘공공기여 감면 인센티브’도 개선안에 담겼다.

서울 시내 아파트 재건축 현장 모습./연합뉴스서울 시내 아파트 재건축 현장 모습./연합뉴스



이와 함께 실수요자를 배려하는 차원에서 1주택 장기보유자 감면 혜택을 새로 도입했다. 6년 이상 보유자부터 장기보유자 감면 대상으로 보고 10~50%(10년 이상)까지 부담금을 줄여준다. 국토교통부 관계자는 “준공 시점에 1세대 1주택자인 자가 준공 시점부터 역산해 10년을 보유하고 있어야 부담금 감면 50% 적용이 가능하다”며 “기간을 산정할 때 일시적 2주택자의 경우나 지방 소액 주택 보유자 등을 예외로 적용한다는 내용도 검토하고 있다”고 설명했다.

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개선안을 재건축 단지에 적용해보면 예정 부담금이 상대적으로 적은 단지일수록 감면율이 높았다. 기존 부담금이 3000만 원인 단지는 부과 기준 현실화를 적용할 경우 부담금 300만 원으로 감면율은 90%에 달한다. 여기에 10년 장기보유 조합원이라면 50%가 추가로 감면돼 150만 원만 내면 된다. 앞서 부담금 2억 8000만 원을 통보 받은 서울 강남의 A단지는 개선안의 감면 혜택을 모두 적용 받을 경우 조합원 1인당 4000만 원(감면율 86%)만 내면 되는 것으로 추산된다. 반면 부담금이 최고 부과율 기준인 3억 원을 넘는 곳은 변화가 크지 않을 것으로 전망된다. 4억 원을 통보 받은 단지는 부과 기준 현실화 적용시 3억 1500만 원(감면율 21%)으로 낮아지는 데 그치며, 장기보유 10년 감면을 받아도 1억 5800만 원(감면율 61%)을 내야 한다.



윤지해 부동산R114 수석연구원은 “이번 방안은 재건축을 진행하는 주요 단지들에 추진 동력으로 작용할 수 있다”며 “매매가격이 상대적으로 낮은 서울 강북권과 경기 외곽 지역 재건축 단지는 부담금이 면제되고 강남권 재건축 아파트도 부담금이 크게 줄어드는 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 전망했다.

국토부는 다음 달 이번 방안의 내용을 담은 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안을 의원입법 형태로 발의하고 법 시행 후 부담금을 부과하는 단지부터 적용하도록 하겠다고 밝혔다. 또 부칙을 통해 현재 준공 후 부담금을 부과하지 않은 사업장에도 적용되도록 할 방침이다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “과도한 재건축부담금은 재건축 지연·보류 등의 원인이 되고 결과적으로 선호도가 높은 도심에 양질의 주택 공급이 위축되는 문제를 유발했다”며 “지방에 30년 이상 아파트 비율이 전국의 70.5%에 달할 정도로 높은 점을 고려할 때 (개선안이) 재건축 활성화를 유도해 지역 전반의 주택공급이 늘어나기를 기대한다”고 덧붙였다.


이수민 기자·노해철 기자
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