10년 강남 재건축 보유자, 부담금 4억서 1억5800만원으로 준다

정부가 29일 발표한 ‘재건축부담금 합리화 방안’에 따라 기존 통보된 부담금이 4억 원인 서울 강남권 재건축 단지의 경우 최고 감면율이 61%에 달해 1억 5800만 원으로 줄어들 것으로 전망된다. 감면율은 금액이 적을수록 높아져 기존 부담금 3000만 원인 지방 아파트는 감면율이 최고 95%까지 적용돼 150만 원으로 대폭 낮아진다. 합리화 방안에는 부담금 부과 기준을 현실화하고 부과 개시 시점 조정, 1주택 장기보유자 감면 신설 등이 담겼다.

재건축부담금 제도가 이처럼 큰 틀에서 수정된 것은 2006년 도입된 후 처음이다. 심상정 정의당 의원실에 따르면 두 차례 유예 후 재시행된 2018년부터 올해 6월까지 전국 재건축 추진 84개 단지에 통보된 재건축 부담금 예정액은 총 3조 1477억 원으로 집계됐지만 단 한 차례도 징수된 사례는 없다. 제도 자체가 징벌적 성격이 강하고 과도해 실효성이 떨어진다는 지적을 받았다. 특히 노후 아파트 단지들의 재건축 의지를 꺾어 도심 주택 공급을 가로막는 대표적인 ‘대못’으로 꼽혀왔다.

개선안은 크게 네 가지 사항에서 변경된다. 우선 부과 기준을 현실화했다. 기존 재건축부담금 면제 기준은 조합원 1인당 초과이익 3000만 원 이하였으나 개선안은 이를 1억 원으로 상향 조정했다. 부과율 결정의 기준이 되는 부과 구간도 기존에는 2000만 원 단위로 촘촘하지만 개선안은 7000만 원 단위로 넓혔다. 최고 부과율(50%)을 적용받는 구간도 1억 1000만 원 초과에서 3억 8000만 원 초과로 바뀌었다.

부과 개시 시점도 조정했다. 추진위원회 구성 승인일이었던 초과이익 산정 개시 시점을 조합설립인가일로 변경했다. 또 조합이 재건축으로 늘어난 주택을 공공임대나 공공분양 등으로 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 해당 수익을 초과이익에서 제외하는 ‘공공기여 감면 인센티브’도 개선안에 담겼다.

이와 함께 실수요자를 배려하는 차원에서 1주택 장기보유자 감면 혜택을 새로 도입했다. 6년 이상 보유자부터 장기보유자 감면 대상으로 보고 10~50%(10년 이상)까지 부담금을 줄여준다. 국토교통부 관계자는 “준공 시점에 1세대 1주택자인 자가 준공 시점부터 역산해 10년을 보유하고 있어야 부담금 감면 50% 적용이 가능하다”며 “기간을 산정할 때 일시적 2주택자의 경우나 지방 소액 주택 보유자 등을 예외로 적용한다는 내용도 검토하고 있다”고 설명했다.



개선안을 재건축 단지에 적용해보면 예정 부담금이 상대적으로 적은 단지일수록 감면율이 높았다. 기존 부담금이 3000만 원인 단지는 부과 기준 현실화를 적용할 경우 부담금 300만 원으로 감면율은 90%에 달한다. 여기에 10년 장기보유 조합원이라면 50%가 추가로 감면돼 150만 원만 내면 된다. 앞서 부담금 2억 8000만 원을 통보 받은 서울 강남의 A단지는 개선안의 감면 혜택을 모두 적용 받을 경우 조합원 1인당 4000만 원(감면율 86%)만 내면 되는 것으로 추산된다. 반면 부담금이 최고 부과율 기준인 3억 원을 넘는 곳은 변화가 크지 않을 것으로 전망된다. 4억 원을 통보 받은 단지는 부과 기준 현실화 적용시 3억 1500만 원(감면율 21%)으로 낮아지는 데 그치며, 장기보유 10년 감면을 받아도 1억 5800만 원(감면율 61%)을 내야 한다.



윤지해 부동산R114 수석연구원은 “이번 방안은 재건축을 진행하는 주요 단지들에 추진 동력으로 작용할 수 있다”며 “매매가격이 상대적으로 낮은 서울 강북권과 경기 외곽 지역 재건축 단지는 부담금이 면제되고 강남권 재건축 아파트도 부담금이 크게 줄어드는 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 전망했다.

국토부는 다음 달 이번 방안의 내용을 담은 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안을 의원입법 형태로 발의하고 법 시행 후 부담금을 부과하는 단지부터 적용하도록 하겠다고 밝혔다. 또 부칙을 통해 현재 준공 후 부담금을 부과하지 않은 사업장에도 적용되도록 할 방침이다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “과도한 재건축부담금은 재건축 지연·보류 등의 원인이 되고 결과적으로 선호도가 높은 도심에 양질의 주택 공급이 위축되는 문제를 유발했다”며 “지방에 30년 이상 아파트 비율이 전국의 70.5%에 달할 정도로 높은 점을 고려할 때 (개선안이) 재건축 활성화를 유도해 지역 전반의 주택공급이 늘어나기를 기대한다”고 덧붙였다.