전세가격이 급등하며 ‘대란’이 발생할 것으로 우려되던 아파트 전세 시장이 오히려 침체에 접어들고 있다. 이번 주 전국 및 수도권 아파트 전세가격은 약 10년 만에 최대 폭으로 하락했고 수도권 전세 매물은 최근 1년 사이 두 배로 증가했다. 금리 인상에 따른 대출이자 부담이 커지자 임차인들의 전세 기피 현상으로 전셋값이 하락해 집주인들이 전세 보증금을 돌려주기 어려워지는 ‘역전세난’이 심화할 것으로 전망된다.
◇전국 전셋값 10년 만에 최대 하락=30일 한국부동산원 통계에 따르면 이번 주(26일 기준) 전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.21% 하락해 2012년 5월 둘째 주 관련 조사가 시작된 이래 약 10년 만에 가장 큰 하락률을 기록했다. 수도권과 지방 아파트 전세가격 또한 각각 0.28%와 0.15% 하락하면서 모두 통계 집계 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 서울(-0.18%)은 2019년 2월 셋째 주(-0.22%) 이후 약 3년 반 만에 최대 낙폭을 보였다.
매물 적체도 완연하다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 이날 기준 전국 아파트 전세 매물은 16만 9660건으로 1년 전인 지난해 9월 30일(8만 3229건) 대비 8만 6431건(103.8%) 늘었다. 최근 1년 동안 수도권 아파트 전세 매물 역시 5만 1877건에서 10만 8042건으로 늘어나면서 두 배가 됐다.
이는 이자 부담이 커지면서 전세 대신 월세를 선택하는 세입자가 늘어났기 때문으로 분석된다. 이날 금융감독원에 따르면 5대 시중은행(KB국민·신한·우리·하나·NH농협은행)의 전세자금대출 금리(변동금리 기준)는 3.73~6.43%로 상단이 6%를 웃돌고 있다. 반면 KB국민은행이 산출한 전월세 전환율은 △서울 3.24% △경기 4.05% △인천 4.59% 등 전세자금대출 금리에 비해 많게는 2%포인트 이상 낮은 상황이다.
김준형 명지대 부동산학과 교수는 “매매 시장과 맞물려 있는 전세 시장은 가격 하락에 복합적 요인이 있지만 가장 근본적인 원인은 전세 수요가 월세로 빠져나가는 것”이라며 “내년 상반기까지 금리 인상이라는 거시 변수가 매매·전세 시장을 좌우하는 상황이 지속될 가능성이 높다”고 진단했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “전세대출 금리가 급등하면서 임차인은 월세를 선호할 수밖에 없는 구조”라며 “전월세 전환율이 오르기 전까지 전세가격 하락은 지속될 것”이라고 말했다.
◇전셋값 급락에 ‘깡통 전세’ 우려 커져=특히 입주 물량이 집중된 일부 지역에서는 최근 1년 사이 전세가격이 30%까지 하락하는 모습이다. 경기 수원시 영통구 망포동 ‘힐스테이트 영통’ 전용 84.88㎡는 8월 5억 3000만 원에 전세 계약이 체결됐다. 지난해 5월 8억 원에 전세 거래가 이뤄진 것과 비교하면 2억 7000만 원(33.8%) 떨어졌다. 인근 공인 중개 업소 관계자는 “최근 계약은 갱신이 아닌 신규 계약”이라며 “인근 지역에 입주 물량이 몰리며 지난해 높게는 8억 원까지 갔던 시세가 5억 원 초반대로 내려왔다”고 말했다. 이 단지에서 약 4㎞ 거리의 수원 팔달구 매교동에는 올 7월 ‘매교역 푸르지오 SK뷰(3603가구)’, 8월 ‘힐스테이트 푸르지오 수원(2586가구)’이 입주했다.
최근 6개월 동안 9453가구가 입주한 인천 서구의 전세가격 하락세도 가파르다. 인천 서구 당하동 ‘검단 힐스테이트 6차’ 84.98㎡ 전세 실거래가는 지난해 8월 4억 원에서 올해 4월 3억 4000만 원, 5월 3억 1500만 원으로 연거푸 떨어졌다. 인근의 공인 중개 업소 관계자는 “최소 3억 5000만 원에서 3억 7000만 원이던 시세가 최근 3억 원에 근접했다”며 “검단신도시 내 입주 물량이 많아 집주인들도 어쩔 수 없이 호가를 낮추는 분위기”라고 말했다.
전문가들은 급격한 전세가격 하락세가 이어질 경우 ‘깡통 전세’ 등이 발생할 수 있다고 경고한다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “상당한 수준으로 올랐던 전세가격이 떨어지는 것은 세입자들의 주거 안정에 도움이 돼 긍정적인 측면이 있다”면서도 “급격한 가격 하락이 계속되면 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통 전세’ 등이 발생할 우려가 있어 전세 시장의 연착륙을 유도할 필요가 있어 보인다”고 말했다.
